Воронеж. 31.03.2014. ABIREG.RU – Эксклюзив – В плане вложения инвестиций в торговую недвижимость Воронеж хорош во всех отношениях: и миллионное население позволяет строить новые торговые центры, и локально есть востребованность в качественных площадях, и, как оказалось, бизнес-среда толерантно относится к иногородним партнерам. Иначе такие мощные ритейлеры, как MetroCash&Carry и IKEA, не планировали бы здесь осваивать пригородные зоны для своих магазинов. Как в новых условиях будут вести себя действующие игроки рынка и какие сегодня потребности испытывают? Об этом и многом другом удалось расспросить добродушного и открытого представителя инвестиционного бизнеса, построившего для нас ТРЦ «Армада» и «Арена», а также жилой комплекс «Вега», – совладельца ООО «Талай» Александра Маркова.
– Насколько сильно сегодня насыщен Воронеж качественными торговыми площадями?
– Почему вы считаете, что Воронеж насыщен ими? В городе локально наблюдается удовлетворение спроса торговыми площадями. Однако есть и районы, где спрос превышает предложение, – Юго-Западный, левый берег.
– ТРЦ «Армада» в Юго-Западном районе не справляется с наплывом покупателей?
– «Армада» почти сразу вышла на нужные параметры посещаемости и рентабельности и, по большому счету, давно себя оправдала. Создав на месте гипермаркета торговый центр «Армада», мы попали в правильную и оптимальную концепцию, согласно которой соблюдался баланс между доходностью операторов и занимаемой ими площадью. В «Армаде» достаточно обширная развлекательная зона, где можно просто побродить, приятно провести время. Мы будем наращивать площади под рестораны, которые имеют сегодня высокую доходность.
Что касается «Арены», из-за кризиса мы «буксанули» с отставанием в развитии года на два относительно наших расчетов. Зато сейчас параметры окупаемости проекта выровнялись.
– В Юго-Западном районе, пожалуй, нет ни одного приличного кинотеатра. Вы планируете это исправлять?
– Во второй очереди торгового центра «Армада» предполагаются площади под кинотеатр. Более того, в качестве кинооператоров рассматриваются два претендента. Один из них – «Люксор» (работает в другом ТРЦ ООО «Талай» – «Арена». – прим. ред.), а второго я называть пока не буду, так как переговоры продолжаются. Максимальная арендная ставка для кинотеатра сегодня не превышает 200 долларов за кв. м.
– Будет ли «фишка» в расширенном ТРЦ «Армада» или же он будет окупаться в течение заявленных семи лет просто за счет удачного месторасположения?
– Концептуально мы продолжим работать в заданном направлении и не будем замахиваться на более высокий уровень. Сегодня у «Армады» достаточно высокая посещаемость – в среднем 10 тыс. человек в день. Для такого комплекса это приличная цифра. Как ни странно, у некоторых арендаторов больше желания выходить именно в «Армаду», нежели в «Арену» или другие центры.
– Между тем количество площадей в «Армаде», наверное, ограничено в отличие от других воронежских торговых центров?
– Понимаете, необходимо сравнивать не общие площади, а лишь те, которые приносят доход. Ведь огромные торговые площадки можно сдавать в аренду гипермаркетам, владельцы которых платят по 100 долларов за квадратный метр, или до 1,5% от оборота. Правда, в таком случае не стоит надеяться на быструю окупаемость общей коммерческой площади. Поэтому в «Армаде» нет ни одного оператора, который мало платит.
– Вы категорически против крупных операторов?
– Нет, я не против них. Весь вопрос в экономической эффективности. Просто следует понимать, что «Ашаны», «Декатлоны», различные мебельные центры в соответствии с форматом вынуждены занимать большие площади. И, как правило, они работают по низкой ставке, несоизмеримой с той, что платят бутики. Поэтому нет смысла радоваться тому, что в вашем комплексе мебельный центр занимает 25 кв. м вместо 5 кв. м. Важно также учитывать, что клиент любого гипермаркета – это условный покупатель для бутиков. Так, если взять для примера посещаемость ТРЦ «Град», думаю, поток правой его части вряд ли посещает левую и наоборот.
Правда, логика в привлечении крупных, но низкодоходных операторов есть в случае, если строительство ТРЦ осуществлялось на собственные высвобожденные из другого бизнеса средства. Но мы исходим из того, что у нас нет достаточного ресурса за счет стороннего дохода. Поэтому мы вкладываем часть своих денег, кредитуемся и стремимся как можно быстрее вернуть издержи и получить доход.
– В какой плоскости сегодня существует конкуренция среди владельцев коммерческой недвижимости – представленности брендов, объема площадей, концепции? Кого вы причисляете к своим соперникам по рынку? «Линия», например, вам конкурент?
– Нет. Даже когда мы создавали концепцию и проектировали ТРЦ «Арена», то взяли «Линию» в союзники. В том плане, что мы воспринимаем ее как свой гипермаркет через дорогу. Специально сделали удобный проход, единую зону парковки. Изначально, когда мы перекраивали выкупленную концепцию будущей «Арены», то отказались от проекта по созданию гипермаркета «Мосмарт». Он был рассчитан на посещаемость примерно 18 тыс. человек и составил бы прямую конкуренцию «Линии». А сейчас, получается, мы с ней дополняем друг друга так же, как и «Град» с «Ашаном».
В то же время самую серьезную конкуренцию нам составляет «Московский проспект», потому что расположен в пешей доступности от «Арены». Когда человек выходит из дома и думает, направо ему пойти или налево, тут уже начинается конкурентная борьба – где красивее и комфортнее, лучше набор, парковка и прочее. Рано или поздно построится IKEA на выезде из Воронежа, вот это будет серьезный игрок.
Также напротив «МП» есть строение, напоминающее торговый центр. Я не знаю инвесторов, но, видимо, эти люди могут себе позволить построить объект и придержать ввод его в эксплуатацию на какое-то время, пока не достроится микрорайон на 79 га бывших земель ВГАУ. Ведь когда появится новый микрорайон с численностью около 200 тыс. человек, наверное, возникнет дополнительная потребность в качественных торговых площадях. Со своей стороны, мы будем приспосабливаться, когда начнется борьба ставок. В частности, сегодня необходимо формировать финансовый запас, чтобы потом позволить на какое-то время снизить ставки.
– Александр Викторович, поделитесь наблюдениями, в чем «Арена» лучше и, наоборот, в чем уступает «МП»?
– Мы выигрываем в том, что сумели отвоевывать рынок и заполнить комплекс, несмотря на то что открылись позже. Наверное, если бы одного из этих торговых центров не существовало – «МП» или нас, – ставки для операторов были бы гораздо выше, а проходимость однозначно больше. С точки зрения нас с Евгением Хаминым, конкуренция – отрицательное явление. Тогда как жители района только выигрывают, благодаря возможности выбора.
– Не собирается ли парковка возле «Арены» переходить на коммерческие рельсы, как произошло в «Галерее Чижова»?
– Пока нет. В «ГЧ» сегодня защищаются от внешних парковок, так как в центре стало очень тесно. У нас нет такой проблемы: если парковочных мест и не хватает, то только за счет автомобилей наших же покупателей.
– Почему «Талай» только сдает в аренду торговые площади без возможности приобретения в собственность?
– Ради сохранения мобильности при необходимости смены оператора. Помнится, у «МП» некогда были проблемы с той же «Техносилой», которая является собственником занимаемых в торговом центре площадей. А когда закрылся «Вестер», на площадях гипермаркета на какой-то период возникла такая гнетущая пустота…
– Мне кажется или действительно сейчас стало модно строить торговые центры в одном уровне, а не за счет этажности?
– Это американское веяние. Вообще, вне зависимости от функционала строения – торговый центр это или жилой дом – эффективнее всего создавать его в одном уровне. Конечно, если позволяет территория. Мы физически не могли на участке в 3 га под «Арену» разместить 65 тыс. кв. м в одном уровне, поэтому выстраивали четыре этажа. Жизнь заставила пойти вверх. Однако общеизвестное правило гласит: чем меньше ступенек и подъемов, тем комфортнее покупателю, больше посетителей и покупок. Кроме того, важно, чтобы из окон ТРЦ был свободный обзор прилегающей территории.
– То есть априори если есть доступ к недорогой земле, то построенный на ней объект изначально в выигрышном положении?
– Важны нюансы. Смотря где расположен дешевый участок. Вы в преимуществе, если у вас достаточно земли в нужном месте. Мне когда-то давно задавали вопрос: «Почему вы построили первый объект в Юго-Западном?» Рассказываю. Случайно 22 года назад мой товарищ купил там кусок земли и собирался построить автосервис. Потом 10 лет не мог никому продать этот участок, и в итоге мы решили создать там современный мини-рынок. Изначально мы все – не великие бизнесмены, которые ходят и думают, где бы построить торговый центр. Тогда я бы в центре лучше его построил, только кто мне даст? Просто исторически складывается так: человек думает, что можно выжать из конкретного места, которым ты располагаешь.
Кстати, особенность расположения «Армады» знаете в чем? Здесь еще с советских времен была заложена транспортная составляющая и предполагался некий социальный объект. Раскрутить его было просто: пешая доступность для людей практически всего района, большая территория, нет препятствий в виде ограждений. И, напротив, никто никогда не думал, что на месте «Арены» или «МП» будут торговые центры.
– Оцените уровень заполненности в Воронеже качественных торговых площадей.
– Не считая «Галереи Чижова», где всегда будет стоять очередь из арендаторов и вопрос весь сводится к размеру ставки, торговые центры в городе заполнены примерно на 95%. Остальные 5-10% постоянно в ротации – незаполненные площади или требующие замены арендатора. Что касается проходимости «Арены», в выходные дни она составляет 25 тыс., в будни – до 20 тыс. человек. Воронеж – сбалансированный город в плане насыщенности качественными торговыми площадями. Просто очень много торговых центров открылось одномоментно, поэтому какое-то время наблюдался переизбыток предложения. Сейчас пустых площадей под размещение крупного бренда – скажем, на площади 1 тыс. кв. м – особо нигде нет.
– Возможно, сегодня есть смысл осваивать другие города Черноземья, где насыщенность рынка торговой недвижимостью не такая высокая, как в Воронеже?
– Во-первых, я родился в Воронеже и до девятого класса тут учился. Товарища, с которым мы ведем бизнес, я знаю с трех лет. Во-вторых, у компании должны быть колоссальные ресурсы, позволяющие создавать офисы в других городах или же «лишние» средства, которые не страшно профукать. Пока мы не относимся к такой категории бизнесменов.
– Региональным торговым центрам сегодня не хватает разнообразия представленных торговых марок. Как вы считаете?
– Определенный набор брендов один и то же везде, включая Европу. Это результат происходящей глобализации. В ближайшее время на российский рынок выйдут около полусотни новых иностранных сетей, которые сегодня представлены в Европе и Америке. Попытки развития мелких сетей есть, просто сделать их узнаваемыми очень тяжело. Одно дело, когда к нам приходит сеть с желанием разместиться, а мы о ней ни разу не слышали. И другое дело, когда такое же предложение поступает от Ostin или Zara, которые размещают федеральную рекламу и гарантированно платят аренду.
– Александр Викторович, а где вы одежду покупаете?
– Я не заморачиваюсь. Жена где-то покупает. По статистике 70-80% всех покупок совершают женщины и дети. Я плохой клиент для торговых центров, не люблю по ним ходить. Разве только чтобы посмотреть, как сделан потолок, кто оплачивает аренду, а кто нет. Вот копаться в вещах – не мое.
– Какие у вас есть увлечения?
– Люблю кататься на горных лыжах. Иногда играем в хоккей. Кроме того, у меня дети спортивные, приходится постоянно их чем-то занимать.
– Вы живете на два города. Постоянно – это в выходные дни?
– Я уже не ощущаю расстояния между Москвой и Воронежем. Для меня перелет из одного города в другой – как для рядового человека сеть в троллейбус и проехать на работу. И к этому привыкаешь. Думаю, ни один бизнесмен в будни не общается плотно со своими детьми. В основном по телефону.
– В ближайшее время планируете озадачиваться новыми жилыми проектами?
– Скоро у нас появятся два новых участка под жилую застройку площадью 40 и 60 кв. м. Один находится в самом Воронеже, второй – в пригороде. Пока не называю конкретные места, потому как площадки находятся в процессе оформления. Увеличивать объемы строительства и конкурировать с китами рынка не собираемся. Мы изначально специализировались на жилом секторе. Звучит наивно, но торговые центры мы стали строить случайно. Просто потому, что на имеющемся участке земли нельзя было возвести многоквартирный дом.
– Комфортно ли вам на рынке строительства жилья по соседству с такими зубрами, как ДСК, «Выбор», «К.И.Т»? Дают ли покупать лакомые площадки под строительство?
– В этом плане Воронеж довольно демократичен. Не могу сказать, что монополии давят на нас. Мы узкоспециализированные, зато давно здесь работаем – около десятка лет. Правда, позиционируем себя больше как инвестиционная компания, а не строительная в чистом виде. Площадок свободных как таковых в Воронеже нет. Рынок давно поделен, и сегодня идет вторичный передел, переформатирование или же выделяются слишком большие участки – под крупные проекты. Конкурировать здесь мы не будем, да и не можем, так как ориентируемся на площадки 20-30 тыс. кв. м в год.
Когда-то мы начинали бизнес и в Твери, и в Туле, но потом свернули там деятельность. Сейчас нам в Воронеже комфортно, начиная от внутренних отношений в бизнес-среде и заканчивая взаимодействием с административным ресурсом. Так, в городе среди предпринимателей присутствует толерантность и нет понятия «свой – чужой». Я не слышал, чтобы крупный застройщик, например, ДСК вставлял палки в колеса более мелким строительным компаниям, перехватывал площадки или что-то еще. Однако мы не раз встречались с этим в небольших городах – том же подмосковном Подольске, где часто проявляется местечковый эффект. Я считаю, воронежские капитаны строительной отрасли правильно делают, что не пытаются отсеять мелочь. Ведь рынок жилья трудно монополизировать без локальных ресурсов на территории.
– Как вы оцениваете качество масштабных жилых проектов?
– По функциональным свойствам сейчас все дома одинаковы вне зависимости, панельный это дом или кирпичный. По крайней мере дизайн на функциональные способности дома не влияет. Весь вопрос в скорости строительства и наличии инфраструктуры. Когда люди покупают квартиру, они редко ориентируются на бренды. Но в первую очередь – на место, качество жилья, наличие рядом детского сада, дома, магазинов.
– Почему застройщики практически никогда не называют себестоимость квадратного метра жилья? Сколько в среднем она составляет сегодня по Воронежу?
– Я вам назову пять цифр, и все они будут верными. Так, себестоимость квартиры в «коробке» дома – это один показатель, а с учетом затрат на землю – совсем иной. Например, участок земли под жилой комплекс «Вега» нам достался за 250 млн рублей. Я называю официальную сумму сделки. Поэтому надо уточнить, какое именно понятие вас интересует, – строительная себестоимость дома или средняя стоимость жилья в целом?
– Себестоимость с учетом всех затрат застройщика…
– В районе 27 тыс. за кв. м. Тогда как строительная себестоимость будет чуть ниже.
– Какие задачи вы преследуете на ближайший год?
– Ничего грандиозного: начать строительство второй очереди «Армады» и активно продолжить возводить жилой комплекс «Вега». Надеюсь, к концу года мы выйдем на новый жилой объект. Сейчас мы заканчиваем проектирование второй очереди торгового центра «Армада», строительство которого начнется в мае. Наша цель – выжимать экономику из существующих комплексов. Этим мы сейчас и заняты.
