Воронеж. 09.04.2014. ABIREG.RU – Аналитика – Некоторое время назад в Воронеже вновь реанимировалась идея застройки намывной территории от Чернавского моста до Вогрэсовского. Идея эта вынашивается много лет разными людьми. Но дальше красивых проектов дело так пока и не сдвинулось. Одни из последних, кто решил помочь освоить этот привлекательный участок, - гражданское собрание «Лидер» под руководством бизнесмена Бориса Нестерова. В 2012 году его команда презентовала воронежскому губернатору грандиозный проект общественно-культурного комплекса «Воронеж XXI век». В марте нынешнего года нашелся и инвестор: курско-орловская корпорация «ГриНН» намеревается построить здесь свой «МегаГринн» за 9 млрд рублей. Но, похоже, у инвестора возникли трудности с оформлением земельного участка под застройку. Кроме того, участники рынка утверждают, что при уже имеющихся в Воронеже торговых площадях еще один мегакомплекс для миллионного города будет уже явно лишним.
Углубить и сузить
На воронежское водохранилище, расположенное практически в центре города, «покушались» неоднократно. Поначалу заманчивую идею отвоевать крупный участок земли в центре города объясняли необходимостью улучшения экологического состояния водохранилища: за 30 лет оно превратилось, по сути, в сливную яму для городских предприятий. В 2005 году тогдашний мэр Воронежа Борис Скрынников лично совершил рейд по воронежскому «морю», чтобы убедиться в том, что его просто необходимо сузить и углубить. Он полагал, что если водоем углубить на полметра, на его дно перестанет проникать солнечный свет и, следовательно, не будут расти водоросли, что увеличит проточность воды. А сужение водохранилища избавит частный жилой сектор от подтоплений. Муниципалитет же в результате получит дополнительные «чистые» 5 тыс. га земли. При этом под коммерческую застройку предполагалось отдать только 10-15% площади. На остальном участке мэр планировал сделать пляжи и зоны отдыха. Стоимость этой затеи господин Скрынников оценивал в 5 млрд рублей. Правда, источники финансирования он не уточнял, как и не мог внятно объяснить, каким образом намерен привлекать инвесторов. Кроме того, идея вызвала негативную реакцию со стороны экологов, которые предвещали чуть ли не экологическую катастрофу, если водохранилище подвергнуть подобным изменениям. После чего затея позабылась.
Архитектурные фантазии
Дальше в своих фантазиях по благоустройству набережной и водохранилища пошел бывший начальник главного управления архитектуры и градостроительства областной администрации Леонид Яновский. Он разработал несколько проектов создания многофункциональных комплексов в центре города, в том числе проект освоения уже существующего в воронежском «море» естественного Заячьего острова. Вдохновленный «островной» теорией, Заячьим островом он не ограничился и разработал самый грандиозный проект – создание в центре города искусственной территории и строительство на нем Центра водного спорта. Место для строительства острова он выбрал более чем привлекательное – на пересечении дамбы и Чернавского моста, соединяющего исторический центр города и его главную улицу, проспект Революции, с левым берегом. Сам остров предполагалось намыть из песка. Центр водного спорта, по замыслам Яновского, должен был стать крупнейшей в Черноземье площадкой для проведения соревнований по кайтингу, дайвингу, гребле на байдарках и каноэ. За дорогостоящий проект намыва и социальные спортивные сооружения потенциальному инвестору предлагалась одна радость – возведение на том же острове гостинично-офисного комплекса площадью более 80 тыс. кв. метров, который, по замыслу отца-вдохновителя проекта, видимо, должен был окупить все затраты.
Грандиозные замыслы властям не удалось осуществить. Дальше презентационных роликов дело не пошло. Проект Яновского даже в самой обладминистрации называли «мертвым», понимая, что «уговорить» инвесторов взять на себя такие обременения, как возведение спортивных сооружений на искусственном острове, практически невозможно. Проект дорогой и сложный сам по себе. Кроме прочего, на тот момент существовали сложности и законодательного порядка: закон об искусственно созданных земельных участках, регулирующий порядок оформления подобных участков, был принят только в 2011 году.
Скептически относились к проекту Яновского и представители воронежского бизнеса, резонно полагая, что с такой долей социальных обременений авторам проекта будет крайне сложно найти инвесторов. Кроме того, сама намывка территории также стоила денег. А на тот момент крупные воронежские застройщики уже запаслись «обычными» участками и им было где строить.
Но самый грандиозный проект (выполненный, к слову, по госконтракту) был представлен в 2013 году «Воронежпроектом». В проекте стоимостью более 60 млрд (!) рублей появилась уже жилая часть. На более чем 120 га между Вогрэсовским и Чернавским мостами проектировщики предлагали построить 211,5 тыс. кв. м жилья на пяти участках общей площадью 40 га. Кроме этого, на набережной предлагалось разместить парк развлечений (16 га), парковкой (5 га) и экспоцентр (6,5 га, площадь здания – 35 тыс. кв. м). Спортивная часть проекта - «спорт-сити» - включала строительство ледового дворца и дворца водных видов спорта общей площадью зданий 57,7 тыс. кв. м. Помимо этого, предлагалось возвести дворец бракосочетаний площадью 2,5 тыс. кв. м, универсальный киноконцертный зал площадью 25 тыс. кв. м и центр современного искусства.
Эксперты назвали этот проект «грезами».
«Необитаемый» полуостров
Между тем кусок земли все же был намыт: осенью 2005 года на тот момент и.о. главы города Юрий Кретинин подписал постановление о разрешении ООО «Агентство реконструкции и развития» (АРР) производить работы по сокращению площади водохранилища и обустройству прибрежной полосы в районе правобережной части дамбы Вогрэсовского моста, напротив набережной Буденного. Официальным поводом для постановления послужила необходимость «улучшения экологического состояния водохранилища». Согласно этому документу, Агентство реконструкции и развития должно было в течение полугода разработать проект «дноуглубительных работ и намыва территории площадью 29 га» и произвести государственную экспертизу проекта. Еще год после этого компания должна была потратить на работы по намыву. После намывки территории планировалось провести изыскания на вновь образованном участке, чтобы определить максимальную этажность строительства, и после этого окончательно утвердить проект застройки. Проект предполагал строительство аквапарка, кинотеатра и оценивался в сумму порядка 8 млрд рублей. Все расходы по намывке грунта компания взяла на себя и освоение искусственного полуострова обязалась вести самостоятельно. Руководитель АРР Сергей Лавров утверждал, что намыть площадку обходилось бы ему дешевле, чем купить аналогичный участок - намыть 29 га стоило компании 96 млн рублей. Впрочем, эксперты уже на тот момент отмечали, что у инвесторов при возведении объектов возникнет как минимум одна серьезная проблема - отсутствие канализации в районе набережной Буденного, что автоматически приведет к значительному удорожанию проекта.
В конечном итоге и этот проект сошел на нет. 29 га были намыты. Но проблема у АРР возникла при регистрации права собственности на этот участок. Компания пыталась зарегистрировать намытый остров не как земельный участок, а как гидротехническое сооружение. АРР судилось с мэрией и Донским бассейновым водным управлением. Но все инстанции не смогли квалифицировать намытый объект как гидротехническое сооружение. Еще в первой инстанции суд отмечал, что договором с мэрией предусматривалось проведение работ «по изменению площади водохранилища путем намыва нового земельного участка площадью 285,5 тыс. кв. м, а не сооружения дамбы». Само АРР ушло в банкротство. В данный момент, как утверждает один из кредиторов компании - индивидуальный предприниматель Николай Алехин, АРР должно ему 54 млн рублей, а второму кредитору - 210 млн рублей. Господин Алехин говорит, что второй кредитор близок к воронежскому бизнесмену Николаю Уланову.
Воронежская «Эйфелева башня»
Из слов Николая Алехина можно сделать вывод, что и он, и второй кредитор, в принципе, были готовы на мирное урегулирование вопроса, остановившись на вялотекущих судебных тяжбах, в результате которых кредиторы все-таки надеялись отвоевать свое право на намытый участок. Но в дело вмешались руководитель департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Максим Увайдов и руководитель гражданского собрания «Лидер» Борис Нестеров. Господин Алехин предполагает, что второй подсказал первому идею «приватизировать» намытую землю в собственность области.
У Бориса Нестерова к тому моменту был свой проект застройки намытой территории.
«Воронеж XXI век» — это общественно-культурный комплекс. Он должен стать не только новой «точкой притяжения» для горожан, жителей региона и гостей, но и своеобразной визитной карточкой города, архитектурным брендом, наподобие Эйфелевой башни или оперного театра в Сиднее», - говорится в презентации проекта на сайте «Лидера».
«Воронеж XXI век» близок к задумке «Воронежпроекта» за исключением жилой части. Так, на 40 га предполагается построить культурный комплекс с концертным залом и выставочным центром на 70 тыс. кв. м, многофункциональный спортивный дворец — 45 тыс. кв. м, гостиницу с конгресс-холлом, фитнес-центром, СПА — 50 тыс. кв. м, молодежный центр со спортивным комплексом — 54 тыс. кв. м, дворец торжеств и бракосочетаний — 25 тыс. кв. м, торговый центр — 30 тыс. кв. м, яхт-клуб — 8 тыс. кв. м, а также спортивные площадки, паркинг на 5,2 тыс. машино-мест, парк, поле для мини-гольфа и пляж.
Проект, как и остальные, лежал под сукном. Однако в ноябре прошлого года при участии Бориса Нестерова воронежскому губернатору был представлен потенциальный инвестор – курско-орловская корпорация «ГриНН», согласная вложить в проект строительство своего «МегаГринна» площадью 230 тыс. кв. м 9 млрд рублей.
Форс-мажоры
Если не вдаваться в подробности воронежской запутанной истории с островами, со стороны потенциального, иногороднего инвестора площадка выглядит более чем привлекательной. По словам руководителя «Воронежгеологии» Юрия Копейкина, песчаная почва, из чего сделан намыв, - самая что ни на есть пригодная для строительства. Да, подземную парковку из-за близости грунтовых вод сделать будет невозможно. Да, требуются дополнительные геологические исследования, чтобы окончательно убедиться в том, что строить можно без оглядки на причуды природы. Вместе с тем Юрий Копейкин напоминает, что во всем мире намывные территории активно используются. У нас в стране примером такой активной застройки являются намытые площади на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Рассматривалась даже возможность намыва суши на черноморском побережье Кавказа у Сочи.
Источники на рынке, рассматривавшие одно время возможность строительства на набережной торгового объекта, утверждают, что с канализацией на набережной Буденного действительно есть большие проблемы. И чтобы проложить только всю необходимую инфраструктуру, требуются миллиарды рублей. Впрочем, Николай Алехин утверждает, что это не так и канализацию за гораздо меньшие деньги можно протянуть от Вогрэсовского моста. Все необходимые работы, а также дополнительный намыв порядка 30 га и даже строительную часть, по словам Алехина, они в партнерстве с Улановым готовы взять на себя, поскольку у них «уже есть инвестор». Конечно, кто же без боя отдаст такой лакомый кусок, если есть хоть малейший шанс урвать хотя бы немного?
Все эти технические моменты, безусловно, не смогут помешать «ГриННу» и «Лидеру» реализовать, наконец, масштабную идею застройки набережной. Но вот что точно попьет крови - препятствия в оформлении земельного участка. Максим Увайдов рассказывал воронежским СМИ, что, действительно, его ведомство ведет работу по предоставлению четырех земельных участков общей площадью 48,8 га, занимаемых намывными территориями вдоль береговой линии водохранилища, в постоянное пользование ГБУ ВО «Спортсооружения». Алехин утверждает, что эти действия уже отчасти завершены: два участка (9,7 га и 35,6 га) оформлены в областную собственность. Причем, по словам Алехина, эта территория захватывает и часть намытой АРР территории. Кроме того, во второй земельный участок посчитали не только сушу, но и воду. Согласно выписке из единого госреестра прав на недвижимое имущество, действительно, в январе 2014 года два участка по наб. Петровской, 18е и 18и, были отданы в бессрочное пользование «Спортсооружений». Эту регистрацию сторона Алехина пытается сейчас оспорить в суде - предварительное заседание по делу назначено на 15 апреля в Ленинском райсуде. Что усугубляет и без того непростую ситуацию - в обеспечение иска по решению Ленинского суда от 27 марта на участки наложено обременение - запрещение каких бы то ни было сделок с этим имуществом.
Эксперты, конечно, не сомневаются в победе области в этом вопросе. Но, по слухам, «ГриНН» уже немножко нервничает на этот счет, поскольку рассчитывал на беспроблемное вхождение на площадку. Николай Алехин вообще считает, что, заранее зная о юридических неувязках с участком, департамент имущественных отношений при партнерстве с «Лидером» несколько подставили «ГриНН».
Впрочем, по большому счету, и эти «форс-мажоры» пусть отнимут время и силы, но их можно преодолеть и построить-таки классный «МегаГринн». Но куда, простите, денешь уже существующие в Воронеже немалые и не менее классные торговые площади? Участник рынка, пожелавший остаться неназванным, не переживает относительно своего проекта, который уже реализован, наполнен арендаторами мирового уровня, имеет своих постоянных покупателей, которые никуда уже не уйдут. Но проект еще одного мегаторгового комплекса он называет утопией. Уже потому, что, по его мнению, при существующем раскладе сил ему просто не удастся набрать пул арендаторов - ни мировым брендам, ни воронежцам больше тут открывать новых точек не нужно. Воронеж не опережает Москву или Питер по количеству квадратных метров торговой недвижимости в расчете на тысячу жителей. Но определенно насыщен.
Получается, что, позвав сюда солидных инвесторов, их поставили слегка в неудобное положение. Ради того, чтобы реализовать свои личные амбиции и показать губернатору свою хорошую работу и преданность?
