СТРОИТЕЛЬНАЯ отрасль региона в оцепенении. Рынок недвижимости переполнен обилием предложений, но даже значительные уступки потенциальным покупателям не стимулируют спрос на квартиры.
Обман затянулся…
Ещё буквально полгода назад строители, впервые ощутив на себе пагубное влияние кризиса, громогласно заявляли о том, что рынок недвижимости в Воронеже не рухнет, и самое страшное, что грозит отрасли, — некоторое снижение стоимости квартир — на 1–3%. Финансовые аналитики и экономисты, опираясь на опыт прохождения кризиса в других странах, утверждали обратное: на крах экономики отрасль вынуждена будет отреагировать снижением цены квадратного метра.
Строители, пытаясь то ли утешить себя, то ли обмануть покупателей, наотрез отказывались признавать очевидное. Буквально в ноябре прошлого года на совещании, посвящённом вопросам выхода отрасли из кризиса, представители крупных строительных компаний говорили о том, что ни при каких обстоятельствах не допустят снижения стоимости жилья, и уповали на финансовую поддержку со стороны федеральной и областной власти. Исполнительный директор Воронежского городского союза строителей Сергей МОРОЗОВ также утверждал, что потребность в жилье в регионе была и будет высокой, а потому покупательский азарт не иссякнет… В результате дотянули до крайностей.
По данным Омского портала недвижимости, за последний месяц максимальное снижение цен зафиксировано именно в Воронеже — на 6,41%. Таким образом строители хотели хотя бы как-то оживить рынок. Но результат не оправдал ожиданий: даже по бросовым ценам жильё не продается. «Активность людей даже после снижения стоимости квадратного метра не увеличилась — наоборот, снизилась. Люди теперь ждут, что рынок рухнет, и они смогут подобрать квартиры буквально задаром. Наметилась опасная тенденция — «отложенного спроса»: у людей есть средства на приобретение жилья, но они выжидают», — признаёт Сергей Васильевич. И добавляет: «Ниже себестоимости (а это сегодня 25–26 тысяч рублей за «квадрат») цены всё равно не упадут!».
Статистика и реальность
По данным Центра по ценообразованию в строительстве Воронежской области, за первый квартал 2009 года средняя стоимость строительства составила 24 385 рублей за квадратный метр. Дальше — ниже: на 1 марта 2009 года он упала до 23 294 за «квадрат». Сказалось здесь и падение цен на стройматериалы, и понижение зарплат строителей… Отмечу, что цифры эти — официальные.
Обзвонив несколько риэлторских фирм, корреспондент «АиФ-Черноземье» выяснила, что цены на недвижимость сегодня более чем гибкие. Цены на жильё в новостройках у крупных строительных фирм, конечно, выше среднегородских. И официально они декларируют незначительное снижение. Так, в одной из компаний средняя стоимость жилья в пригороде составила 30 тыс. за кв. метр. Цена оказалась выставочной: узнав, что потенциальный клиент готов на блюдечке принести более 50% от суммы, мне пообещала уже по телефону 10%-ную скидку. Думаю, что при личной встрече торг был бы уместен.
Другой риэлтор, обозначив первоначально стоимость квадрата в 25 тыс. на рынке готового нового жилья, в конце разговора пообещала подобрать варианты от 22 тыс. рублей за квадратный метр — разумеется, в отдалённых районах города, и в… долевом строительстве. Такой демпинг со стороны застройщиков объясняется в первую очередь тем, что долёвка для большинства людей стала чем-то вроде пугала, и не зря: большинство строительных площадок сегодня находится в стадии глубокой заморозки. Не банкроты, конечно, но заселиться в такие дома, учитывая прогнозы по развитию кризиса, получится, видимо, не скоро. «Да не переживайте: все недобросовестные строители уже выявлены, остались только те, кого кризис не затронул!» — утешила меня риэлтор Антонина Ивановна на том конце провода. А вот «вторичку» покупать не рекомендовала: цена там сейчас не намного ниже, чем в новостройках.
На дне…
Ещё один важный момент, от которого напрямую зависит судьба строительного рынка, — достигли ли цены на жильё в регионе своего дна? По данным статистики, в некоторых регионах уже наметился даже некоторый рост — от 0,6% в Красноярске до 1,5% в Краснодаре. «Наше жильё сегодня по стоимости самое дешёвое в Черноземье, — объяснила мне риэлтор Антонина Ивановна. — Поэтому выжидать больше не стоит — можно прогадать.
Осенью мы ожидаем, что, как обычно, цены подрастут». Правда обосновать, почему это произойдёт, нам не смогли — понадеялись, наверное, на осенние дожди. Оперировать докризисными тенденциями не согласились и строители, добавив только, что дна своего цены достигли однозначно.
«В то время, когда аналитики прогнозировали обвал цен на жилье — на 50% и выше, я утверждал, что цены снизятся максимум на 10–15%. Мой прогноз оправдался. На это есть объективные причины: себестоимость не уменьшилась, так как основные стройматериалы не подешевели: например, металл за период с декабря 2008 по июнь 2009 даже подорожал на 35%», — говорит председатель совета директоров ОАО «ДСК» Сергей ЛУКИН. — У ряда строительных компаний цена квадратного метра жилья упала более чем на 15 %. Но это небольшие компании, которые работали на банковских кредитах и теперь вынуждены их обслуживать.
Ставки банков повышаются, строительные компании вынуждены продавать жильё по ценам ниже себестоимости для погашения кредитов. Но это, как правило, незаконченное строительство. В нынешних условиях приобретение такого жилья сопряжено с большими рисками. Поэтому на рынке недвижимости в кризисный период больше востребовано готовое жилье.
В некоторых регионах активность рынка начинает увеличиваться. Мы также ожидаем увеличения спроса в осенний период. Относительно снижения цен — дальнейшего снижения цен не произойдёт. Так, по методике, разработанной Министерством регионального развития РФ, стоимость 1 кв. метра жилья в I квартале 2009 г. была 23 400,00 руб., во II квартале — 26 250,00 руб.
По предварительным подсчётам, цена кв. метра в III квартале будет на уровне 27 800,00 руб. Эти данные показывают динамику роста цен на жильё, приобретаемое по федеральным целевым программам».
Время, конечно, покажет, какой будет судьба строительного рынка Воронежа. Крупные компании продолжают утверждать, что им ничего не грозит, разве только падение предложения к концу года за счёт некоторого уменьшения объёмов производства жилья. Но уже сегодня специалисты отмечают реальную опасность сложившейся ситуации. «Очевидно снижение темпов развития отрасли. По первому кварталу текущего года падение объёмов составило 20%. Это произошло за счёт того, что не осваиваются дополнительные площадки, не финансируются новые проекты, — рассказывает Сергей Морозов. — Если дело пойдёт так и в дальнейшем, то строительная отрасль будет постепенно сворачиваться. В итоге мы можем вернуться к ситуации 1991 года, когда объёмы строительства были ничтожными. Все последующие годы — а это 17 лет — мы наращивали темпы и развивали рынок. Сегодня может произойти то же самое, и на реанимацию отрасли уйдёт времени не меньше».
В общем, очевидно, что игра, кто кого «перетерпит», затянулась. Жаль только, что строители по-прежнему уповают на стимуляцию отрасли со стороны государства — за счёт включения их в программы по переселению из ветхого и аварийного жилья, по капитальному ремонту… А народ ждёт…
Ярослава ЯНОВА
«АиФ-Черноземье»,№23, 2009 г.
