Проблема развития застроенных территорий приобрела общероссийский масштаб лет 15 тому назад. Причем и власть, и участники строительного процесса прекрасно понимали (и понимают сегодня), сколь серьезные задачи решает снос ветхого и аварийного жилья. Во-первых, это высвобождение колоссальных площадок под строительство, во-вторых, обеспечение благоустроенной жилплощадью обитателей трущоб, и в-третьих, активное обновление лица города. Трудно даже определить, какая из этих задач важнее. И тем не менее, особой активности строителей на данных площадках по-прежнему не наблюдается. Почему? Беседу на эту тему инициировал председатель правления ООО СК «БиК» Д.В. Большаков.
- Дмитрий Вячеславович, весьма конструктивным получается разговор в том случае, когда собеседник говорит о поднятой проблеме со знанием дела. Строительная компания «БиК» уже не первый год возводит жилье на месте сноса. И Вы на собственном опыте испытали все недостатки и упущения в данном вопросе...
- Это действительно так. На сегодняшний день мы уже расселили восемь домов в разных районах города. Но, образно говоря, отправив свой корабль по пути развития застроенных территорий, прошлись его килем по всем подводным камням этой проблемы. И сегодня, когда со стороны городских властей звучит призыв к строителям более активно участвовать в программе по сносу ветхого и аварийного жилья, думаю, опыт практиков и их мнение о вариантах устранения сложившихся барьеров будут весьма полезны.
- С первых же слов Вы апеллируете к власти...
- Именно к ней, поскольку без вмешательства власти в вопросы расселения обитателей ветхого и аварийного жилья, без четкого регламентирования этого процесса немыслимы сколь-нибудь серьезные подвижки в обсуждаемом направлении. А их необходимость чувствуется с каждым тем все острее. В городе практически не осталось участков под застройку, а объем жилья, требующего сноса, колоссален. И это при том, что потенциал строительного комплекса высок как никогда.
- Каковы же основные проблемы, мешающие решению данного вопроса?
- Во-первых, отсутствие четкой законодательной базы. В ходе последнего круглого стола на тему освоения земель, занятых ветхим и аварийным жильем, который прошел под председательством замглавы города по градостроительству В.И. Астанина, этот вопрос рассматривался очень детально. Первым делом надо настоятельно просить депутатов Государственной Думы и членов Совета Федерации от Воронежской области о выдвижении законодательной инициативы, предусматривающей внесение изменений в Градостроительный кодекс.
Каких разделов они должны касаться? Как уже говорилось, требует регламентации вопрос, затрагивающий право частной собственности на хозяйственные постройки, гаражи и прочее. Когда в свое время разрабатывался Градостроительный кодекс, его авторы и помыслить не могли, что настанет время, когда этот, на первый взгляд, сущий пустяк (сарай, подвал, гараж) может стать непреодолимым камнем преткновения на пути к расселению граждан из аварийного дома и освоения целого ветхого квартала.
- Да, мы уже не раз описывали проблему откровенного шантажа со стороны многих жильцов ветхих кварталов. И если прежде головную боль застройщиков и всего города вызывало невообразимое количество жильцов, прописанных в квартире, идущей под снос, то сегодня на щит недобросовестных граждан взяты и хозяйственные постройки.
- Причем щит этот оказывается в большинстве случаев достаточно крепким. Известны примеры, когда человек за гараж площадью15 кв. метров на окраине города требовал двух-, а лучше трехкомнатную квартиру. Не обошел подобный шантаж и нашу организацию. Пытаясь расширить проезд между зданиями, мы взялись выкупить гараж площадью 18 метров. Собственник «не мелочился» - запросил сразу две квартиры: двух- и трехкомнатную. Поместите описанную ситуацию на весы справедливости. Мы расширяем проезд для жителей города в целом, а злополучный гараж служит трем-четырем членам семьи собственника, попирающим права остальных на нормальное развитие территории. На чьей стороне должен быть закон? Казалось бы, на стороне того, кто желает повысить жизненный комфорт большому числу граждан. Ан нет! В Градкодексе ничего об этом не сказано, и предприимчивым горожанам это только на руку. Год длились переговоры, в итоге мы вынуждены были отдать требователям три с половиной миллиона рублей, в то время как рыночная цена пресловутого гаража не превышала трехсот тысяч.
Ментальность многих россиян прекрасно описана еще Пушкиным в «Сказке о рыбаке и рыбке». Не претерпела она особых изменений и сегодня. Из-за неуемных аппетитов всего нескольких семей из целого дома на год-полтора задерживается его снос и строительство нового. Терпят убытки строители, город не улучшает свой внешний вид, буксуют программы сноса, успешное выполнение которых могло бы дать областному центру дополнительные преференции из федерального бюджета. Вопрос очень многогранный. Поэтому нужен закон, закрепляющий ответственность за развитие городских территорий не только за строителями, но и за теми, кто на них живет.
- Да, не легкий путь выбрали те организации, которые занимаются сносом и расселением.
- Как говорил Уинстон Черчилль: «Выбирайте самый сложный путь. На нем вы не встретите конкурентов». С одной стороны, нас никто не может упрекнуть в том, что компания «БиК» отхватила себе участок земли «правдами-неправдами». А с другой - нам, конечно, досадно, что власть никак не поощряет те компании, которые, работая на низкой рентабельности, все же сносят один за другим ветхие «хрущевки» и «сталинки», взамен возводя современное комфортабельное жилье. Таких, как мы, было бы больше, и город обновлялся бы интенсивнее, если бы организациям, реконструирующим целые кварталы, давался «зеленый свет» хотя бы в более быстром согласовании разрешительной документации. Ведь можно, как предлагает В.И. Астанин, до выхода необходимых законодательных актов создать рабочую группу, которая решала бы вопросы, находящиеся в ведении федеральных служб, управления главного архитектора, управы района, на земле которого рассматривается участок, и других. Мы позиционируем себя как столицу Черноземья, а транзитные улицы города-миллионника (та же ул. 9 Января) на всем своем протяжении упорно демонстрируют послевоенную застройку.
- Что еще могло бы способствовать преодолению сложившейся проблемы?
- Решение вопросов, связанных с сетевыми компаниями. Городская и областная власти должны иметь такое влияние на естественные монополии, чтобы последние вносили в свои программы развития пункты, касающиеся развития застроенных территорий. Я не случайно говорю о столь важном аспекте как вполне реализуемом - подобный опыт наработан в Москве, Екатеринбурге, Казани... На кварталы, которые строители развивают, снося ветхое жилье, распространяются льготы по подключению к сетям энерго-,тепло-, газо- и водоснабжения, а также водоотведения. Речь не идет о полномасштабном содействии. Но хотя бы один-два квартала в год можно было делать.
У нас же доходит до абсурда! Практически самый большой бич - подключение к сетям - по-прежнему занимает «львиную долю» среди факторов, повышающих цену квадратного метра. Мало того, что мы платим за отбор мощностей и развиваем за собственный счет естественные монополии. Сверх этого необходимо выложить круглую сумму за право подключения! Это как если бы вы, покупая буханку хлеба, платили бы магазину не только за товар, но и за то, что вам позволено осуществить покупку. Единственные, кто еще не ставят палки в колеса -газовики. Работают по-честному, взимая минимальную плату только за подключение и не требуя никаких перечислений за отбор газа.
Остальные же активно пользуются положением монополистов. От 15 до 40 тысяч рублей за киловатт электроэнергии мы вынуждены доплачивать сетевикам, в то время как уже самим фактом ввода дома в эксплуатацию приводим к ним тысячи новых потребителей. Нонсенс! И если до последнего времени таким оброком нас обкладывали только энергетики, то с недавних пор по проторенному пути пошел и Водоканал.
Поэтому было бы правильным, если бы власть, призывая строителей активнее осваивать кварталы с ветхим жильем, содействовала в льготном подключении к сетям на таких территориях.
- Дмитрий Вячеславович, согласитесь, что, уйдя от планового ведения хозяйства, сегодня участники рынка подталкивают друг друга к определенным действиям только достаточно сильной мотивацией. Есть ли она у вас по отношению к власти, не считая того, что в случае успешного решения обозначенных вопросов город обновит свою архитектуру, а тысячи семей улучшат жилищные условия?
- Да, есть. Эта мотивация заключается в прямой экономической выгоде для города и области. Вот посмотрите: каждый из кварталов со сложившейся застройкой насчитывает от 6 до 25 домов. Мэрия предлагает нам развивать город поквартально. Это разумно - все нужно рассматривать в комплексе: и жилье, и социальную, и транспортную инфраструктуры. Но расселить одновременно такое количество семей могут только гиганты рынка, а они, как правило, не страдают от отсутствия земель и крайне редко берутся за проекты, где правила игры столь неопределенны. Значит, нужно давать возможность зайти туда средним по мощности организациям.
Понимая сложность положения, государство обязало муниципалитеты разработать местные программы сноса ветхого и аварийного жилья. Программы есть. Нет средств, способных обеспечить их полную реализацию. Поэтому надо подключаться всем заинтересованным сторонам. Городу - расселить только один (стартовый) дом в квартале, а уже после этого строительная компания, возведя на освободившейся площадке новый, будет поэтапно переселять туда обитателей из соседних трущоб и строить на месте сноса новый жилфонд.
Таким образом, мы предлагаем городу прямую экономию - сносить не 25 ветхих домов, предусмотренных программой, а всего один, экономя сотни миллионов бюджетных средств.
Резервный дом для временного отселения людей можно отвести и в другом районе областного центра. Главное, что они будут знать - как только на месте их послевоенной двух-трехэтажки появится новый красавец, можно будет переселиться обратно (многие ведь хотят именно этого - вернуться в свой район). Государственно-частное партнерство - механизм, уже давно зарекомендовавший себя положительно. И мы готовы работать по его правилам, если сложатся соответствующие условия.
Интервью вела Зоя Кошик
Строительство и недвижимость в Воронежском регионе, №21, 22 мая 2014 года.
