Рынок офисной недвижимости Воронежа переживает непростые времена. В то время как сами девелоперы не склонны говорить о серьёзных проблемах, практика показывает, что кризис значительно подкорректировал ситуацию на этом рынке.
Вымирающему — жить?
Застой, охвативший весь строительный рынок региона, не обошёл стороной и сектор коммерческой недвижимости. Обзвонив около десятка строящихся бизнес-центров в городе, корреспондент «АиФ-Черноземье» выяснил, что менее всего пострадали крупные объекты, строительство которых было начато в докризисный период. Так, в срок планируется сдать офисный центр «Свободный город» неподалёку от универмага «Россия». Сейчас здесь уже ведутся отделочные работы, и на этой стадии арендовано уже 7–8% площадей.
Близится к завершению строительство единственного в городе офисного центра класса А PREMIER.
— Кризис, конечно, несколько подкорректировал наши планы по сдаче объекта, — рассказывает генеральный директор финансовой компании «Гарант-Инвест», выполняющей функции заказчика-застройщика, Алексей АБРАЖЕВИЧ. — Сегодня финансовые проблемы решены, и объект будет готов осенью текущего года.
Уже на этой стадии, по его словам, проданы в собственность около 90% площадей. Владельцами стали крупные воронежские компании.
Выход на рынок недвижимости такого класса в нынешних условиях — явление уникальное даже по российским масштабам. Ведь в столице с приходом кризиса площади класса А уже причислили к «вымирающему виду».
Удача или стратегия?
Правда, сам застройщик успех проекта объясняет удачно сложившимися обстоятельствами: на рынке Воронежа существовал спрос со стороны притязательных клиентов.
Причём, считает Алексей Анатольевич, в ближайшее время конкурентов на рынке недвижимости не появится: окупить и реализовать новое строительство в условиях кризиса будет достаточно сложно, а аппетиты клиентов на данный момент удовлетворены.
— Офисные центры такого класса будут востребованы не раньше, чем через пять лет. У нас и сегодня есть амбициозные клиенты, которые после выхода из кризиса готовы будут занять помещения класса А., — делится опытом менеджер отдела коммерческой недвижимости одной из риэлторских фирм Алексей КАЛИНИН.
Минимализм в цене
Есть в городе и компании, которые, невзирая на кризис, недавно приступили к строительству офисных центров. Правда, застройщик одного из таких зданий — группа компаний БИК — имеет достаточно собственных оборотных средств. Кроме того, компания впервые в своей практике решила продать часть помещений нового бизнес-центра по заниженным ценам, а сдачу объекта наметила на «посткризисный период» — 2011 год.
Достаточно серьёзные изменения за последнее время претерпело соотношение спроса и предложения. Ещё осенью прошлого года, по оценкам специалистов London Consulting & Management Company, на рынке офисной недвижимости Воронежа не хватало качественных предложений. За прошедшие полгода рынок пресытился — предложение сегодня значительно превышает спрос, правда, за счёт снижения платёжеспособности клиентов.
Сегодня движение на рынке офисной недвижимости происходит в основном за счёт миграции компаний из более дорогих и удобных помещений, в основном класса В+, в более дешёвые (класс В-, С). Объясняется всё просто: испытав финансовые затруднения, компании начинают урезать расходы, экономя в том числе и на самом дорогом — недвижимости.
Хозяева офисных помещений в нынешней ситуации стали более сговорчивы.
«Рынок аренды очень быстро среагировал на изменение ситуации, — говорит Алексей Калинин. — Цена квадратного метра в некоторых объектах сегодня упала на 25–30%. Так, если раньше средняя стоимость «квадрата» в бизнес-центрах класса В+ стоила 1000–1100 рублей, то сегодня собственники соглашаются на 700, а в целом хороший офис сегодня можно арендовать за 600 рублей».
Причём, отмечает эксперт, клиенты выбирают офисы скорее по собственным критериям — общепринятая классификация для Воронежа пока остается условностью.
«Если ещё год назад в нашем здании было сдано в аренду 100% площадей, то сегодня этот показатель несколько снизился — пустует около 12%, — рассказал менеджер по реализации недвижимости одного из офисных центров на Московском проспекте. — К нам приходят клиенты, арендовавшие площади в центре, от нас идёт отток в бывшие административные здания, где цена ещё ниже. Поэтому сегодня нам приходится адаптироваться под спрос. Появилась потребность в помещениях площадью 15–20 м2- мы стали разбивать перегородками большие комнаты. Да и арендную ставку пришлось снизить на 15%».
Законы спроса и ожидания
Кстати, о ценах. Стоимость квадратного метра в офисных центрах если и будет снижаться, то только в отношении арендных платежей и не более чем на 10%. Риэлторы утверждают, что сейчас оптимальное время для заключения договоров по самым низким ставкам.
А вот на рынке купли-продажи специалисты отмечают признаки приближающегося дна. Дешеветь площади, предназначенные для продажи, вряд ли будут: девелоперы объясняют это тем, что большая часть затрат при строительстве офисов приходится на импортное оборудование — особенно это касается помещений высокого класса. Курс валюты сегодня растёт, поэтому и цены на вводимые площади могут только увеличиваться. А потому вскоре в этом направлении ожидается некоторое оживление — клиенты просто перестанут выжидать.
К сожалению, более точного прогноза о развитии рынка офисной недвижимости пока что нет. «Сейчас в городе около 140 тыс. кв. м находится в заделе. Их судьба зависит от того, какие инвестиции привлекает застройщик. Если это собственные оборотные средства, то объекты постепенно достраиваются и сдаются. Те, которые строятся за счёт банковского капитала, находятся в замороженном состоянии — банки сегодня неохотно выдают кредиты», — рассказал корреспонденту «АиФ-Черноземье» заместитель главы администрации городского округа г. Воронеж по градостроительству Юрий ГАЙДАЙ.
Так что, похоже, о дальнейшем развитии рынка офисной недвижимости можно будет говорить только после выхода на рынок этих объектов. Правда, когда именно это произойдёт, не говорят даже экономисты.
Ярослава ЯНОВА
«АиФ-Черноземье», №25 от 17.06.2009
