Итоги I полугодия 2014 года
Специально для журнала "Парадный квартал" постоянный партнер издания - консалтинговая компания "ИнвестОценка" - подготовила обзор офисной недвижимости Воронежа по итогам I полугодия 2014 года.
В течение первого полугодия 2014 года на рынке офисной недвижимости Воронежа не произошло существенных изменений. Сданные еще в конце прошлого года объекты, такие, как деловой центр "Калина-Hall", бизнес-центры "Галеон" и "Форум" в составе административно-делового квартала "Воронеж-Сити", наконец-то обрели свой окончательный облик. Сегодня на всех объектах наблюдается повышение деловой активности. По имеющейся информации, большая часть офисных площадей здесь уже сдана в аренду. На первых этажах расположились операторы сетей общественного питания и банки.
В результате, по итогам первого полугодия 2014 года предложение качественных офисных площадей города формируют 41 профессиональный объект офисной недвижимости общей площадью 395 тыс. кв.м (GBA), из них 261 тыс. кв.м - арендопригодная офисная площадь (GLA). До конца года ожидается ввод еще трех офисных объектов высокого класса, находящихся на завершающей стадии строительства, - МФК "Романовский" на ул. Кирова, 2-я очередь МФК "Вита" на ул. Ленина в районе ост. Работница, а также офисный центр "Фрегат" на ул. Степана Разина.
С вводом новых объектов баланс предложения продолжил сдвигаться в сторону качественной офисной недвижимости. При этом доля низкоклассных офисов остается пока высокой (58%). В перспективе структура предложения офисных помещений продолжит смещаться в сторону качественного предложения. Это обусловлено тем, что именно такие объекты привлекают как федеральные, так и наиболее успешные региональные компании. Они наиболее удобны для размещения банков и call-центров, являющихся, по сути, ключевыми арендаторами таких объектов. По показателю обеспеченности офисными площадями (257 кв.м на 1000 жителей) Воронеж замыкает пятерку крупнейших региональных центров страны после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани.
Продолжается смещение спроса в сторону качественной офисной недвижимости в профессиональных бизнес-центрах. Представительства федеральных компаний и банков предъявляют повышенные требования к арендуемым офисным площадям. При этом объекты низкоклассной офисной недвижимости и "автономные офисы" по-прежнему находят своего арендатора. Последние активно арендуются банками, страховыми и инвестиционными компаниями, турагентствами, агентствами недвижимости и пр.
Наиболее активными арендаторами качественных офисных площадей остаются компании производственного, финансового, потребительского и IT секторов, а также сферы услуг. Доля сделок предварительной аренды площадей в строящихся офисных объектах невысока.
Некоторое ощущение дефицита, заявляемое рядом экспертов рынка, объясняется отсутствием требуемой для арендатора офисной площади в конкретном интересном для него бизнес-центре. Наиболее востребованными остаются офисные помещения до 100 кв.м кабинетной планировки, с отделкой, расположенные предпочтительно в центре. Спрос на большие площади (от 500 кв.м), как бы этого ни желали девелоперы, пока невысок.
По результатам проведенного аналитиками компании "ИнвестОценка" мониторинга текущих предложений, на конец первого полугодия 2014 года средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения города составила 653 руб./кв.м в мес., средневзвешенная цена продажи 61 351 руб./кв.м. Средневзвешенная ставка капитализации для офисных помещений Воронежа по итогам первого полугодия 2014 года - 12,77%.
Средний по городу показатель вакантных офисных площадей находится в диапазоне 15-20%. В силу продолжающегося наращивания объемов предложения на фоне невысокого поглощения он сохранится на этом же уровне как минимум до конца года, хотя имеет все тенденции к росту.
Заполняемость в наиболее популярных офисных объектах города близка к 90%. А в недавно открытых офисах доля свободных площадей может составлять до половины арендопригодной площади. Офисы класса С с удобным месторасположением и хорошей отделкой, предлагающие бюджетные коммерческие условия, зачастую легче и быстрее находят своего арендатора, чем их более качественные коллеги. Принятие решения относительно последних требует более взвешенного подхода и анализа по принципу "цена/качество".
В настоящее время практически все строительные площадки офисных объектов города сконцентрированы в Центральном и Ленинском районах. По мнению аналитиков компании "ИнвестОценка", с вводом всех заявленных офисных объектов экономическая целесообразность дальнейшего наращивания предложения офисной недвижимости в центре отсутствует. Наступит фаза насыщения. Риски реализации и сроки окупаемости новых офисных проектов вырастут.
В ближайшей перспективе новый виток в развитии офисного рынка Воронежа будет происходить в направлении формирования новых деловых районов вне административного центра города вдоль основных транспортных магистралей Коминтерновского, Ленинского и Советского районов, а также на левом берегу города. Классность недвижимости будет соответствовать потребностям потенциальных арендаторов. Данный процесс должен сбалансировать сложившееся территориальное распределение офисной недвижимости города и способствовать некоторому разрешению проблемы пробок и дефицита парковочных мест в центре.
