В век стремительно меняющихся технологий, глобальной застройки и безграничного земельного простора для творчества, формат коттеджных поселков в регионе умудрился исчерпать ресурсы для своего развития в регионе. Позволят ли прорывные проекты задать новый вектор ИЖС в российской глуши?
Тенденция по переселению горожан в экологически чистые загородные районы началась несколько лет назад. В какой-то момент тренд индивидуального жилья вдали от Воронежа вытеснил даже престижный «бизнес-класс» в центре города, и дома в живописной глуши стали популярны в качестве ПМЖ. Тенденцию подхватили строители, и пригород стал застраиваться коттеджными поселками.
Рынок строительных материалов для ИЖС начал расти. «Классику» заменили клееный брус, пеноблоки, газобетон и множество других вариантов. И, пожалуй, каждая предложенная технология нашла свое применение в ИЖС региона. Жилье строилось на любой вкус и достаток. Однако в какой-то момент перспектива загородного домостроения перестала отвечать потребностям, сформировавшим на старте коттеджных поселков объем спроса. И рынок ИЖС вступил в пору глубокой стагнации.
«Мертвые» жилые проекты
Строитель Валерий Воронин, предлагавший на волне ИЖС технологию клееного бруса, сегодня уже отмечает, что все реализованные варианты загородного домостроения — «мертвые». Хороши технологии, живописны места, но нет главного — инфраструктуры.
— Сугубо географически — Воронеж очень удачен для развития ИЖС. Город стоит на перекрестке магистралей, связывающих восток и запад, центр и юг России, в его пригородах — природные заповедники, исторические и археологические памятники, — отмечает он. — Словом, простор и для творчества в индивидуальных жилых проектах, и для их количества, имеется. Другой вопрос, что вблизи Воронежа с коммуникациями почти ничего нет. Поэтому строители осаждают уже обжитые районы, а самые популярные направления — Рамонь и Новая Усмань — уже превращаются в промзоны. Нам нужно развивать новую территорию. Но для этого необходимо строить инфраструктуру. И делать это должен не бизнес, этот вопрос может быть регламентирован лишь специально созданным национальным государственным проектом, который задействует все силы и средства. Но государственный интерес в этом вопросе пока незаметен, потому и федеральные программы по доступному жилью плохо работают.
По словам архитектора Максима Круглова, коттеджные поселки, возводимые в регионе, — это западный тренд, который воронежские строители сочли перспективным, но так и не смогли полноценно применить в условиях российской глубинки.
— Возьмем, к примеру, поселок Ямное, который расположен близко к городу. Это живописное место с прекрасной экологией и полным отсутствием нормальных условий для жизни. Здесь нет ни магазинов, ни культурных центров, ни общественного транспорта. И так повсеместно, — заявляет Максим Круглов. — Поэтому загородное жилье жители региона воспринимают не иначе как дачные варианты. С другой стороны, порядок цен на коттеджи за городом бывает значительно выше стоимости жилья формата выходного дня (стоимость квадратного метра в организованных коттеджных поселках варьируется от 30 до 50 тыс. руб. – Ред.). Вероятно, от того и спрос на них достаточно слабый. Хотя сама по себе идея постоянно жить в лесной глуши весьма интересна. Но только если эта «глушь» с хорошо развитой социально-бытовой инфраструктурой.
Общий кошелек на единую площадку ИЖС
Девелоперов, предлагающих варианты «под ключ», — с газом, водоснабжением и электричеством, — в департаменте архитектуры и строительной политики Воронежской области насчитывают порядка 50. Представитель одного из них — коттеджного поселка «Староживотинное» — отмечает, что все коммуникации к их территории подведены. Что же касается социально-бытовой инфраструктуры, то, по его мнению, этот вопрос должны решать чиновники. «В нашем поселке планируется небольшой торговый центр, — говорит он. — Все остальные вопросы — строительство детских садов, школ, поликлиник и прочих учреждений — должны решать власти: бизнесу это не под силу».
Андрей Оробинский, директор компании «Зазеркалье», которая построила одноименный коттеджный поселок, считает, что инфраструктурой все же должен заниматься бизнес. Но (!) при активной поддержке государства. «Однако на практике государственные или региональные программы, предполагающие строительство детских садов и других социальных учреждений, не очень хорошо работают», — замечает он.
В некоторых случаях, по словам Оробинского, социально-бытовые вопросы бывают решены, благодаря тому, что поселок находится в обжитом населенном пункте. Собственно, не в поле, не в лесу, а там, где уже давно есть все необходимые инфраструктурные объекты.
Вопрос же о том, кто должен инфраструктуру строить, весьма дискуссионный. В некоторых регионах решают его сами бизнесмены, объединив нескольких коттеджных поселков в единую территорию: несколько юрлиц «складываются» на обеспечение жильцов детсадами, парками и зонами развлечений. Но ведь это тоже сложности — и технические, и финансовые, и маркетинговые. И желающих перенять опыт объединения территорий в Воронежской области — пока единицы. Поэтому компромиссным решением может быть только консолидация власти и бизнеса.
И сами власти этого не отрицают. «Проекты комплексной малоэтажной застройки — перспективное направление, но основные сложности в их реализации — высокий уровень затрат на создание инженерной и социальной инфраструктуры, — констатируют специалисты департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области. — Решение же проблем с инфраструктурой районов перспективного жилищного строительства заключается в применении комплексного подхода и согласованности планов и действий всех участников процесса. Правительство региона оказывает поддержку при комплексном освоении участков под ИЖС в рамках федеральных либо государственных программ области. На строительство инфраструктуры для инвестпроектов жилья эконом-класса из федерального или областного бюджета выделяются субсидии. Это предусмотрено и госпрограммой «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами населения Воронежской области», и федеральной программой «Жилье для российской семьи»».
Эксперты же отмечают, что, если применить все возможные механизмы снижения себестоимости, которая в некоторых районах варьируется от 25 до 35 тысяч за квадратный метр, то на строительство инфраструктуры можно использовать сэкономленные средства. С материалами и технологиями, казалось бы, все понятно — здесь всегда можно найти более дешевую альтернативу. А вот минус в строке расходов на приобретение участков мог бы существенно отразиться на бюджете бизнес-проекта. Однако большинство опрошенных Воронежским Бизнес-журналом строителей скупают земли у частников по рыночным ценам, не рискуя «посягать» на муниципальную собственность. И влияние «сарафанного радио», и просто хронический российский скептицизм бизнеса к преференциям власти лишает строителей всякого желания просить льготы или участвовать в тендерах на приобретение земли.
Дом в чистом поле
Впрочем, мнения экспертов относительно развития ИЖС в регионе неоднозначны. По словам профессора, завкафедрой теории и практики архитектурного проектирования Воронежского ГАСУ Петра Капустина, имеются нарекания и к проектам самих домов, расположенных в коттеджных поселках: все они далеки от местных реалий и потому не отвечают ни климатическим, ни энергоэффективным требованиям
— Отличие структуры традиционного русского дома от традиционных домов Запада и Востока можно охарактеризовать в категориях «твердое / пустое»: в центре пятистенка – русская печь как сердцевина всего мироустройства, — поясняет он. — Вокруг печки строились все прочие помещения. В теплом климате европейского Запада и арабского Востока центром дома, напротив, была пустота – открытый или закрытый двор, зал с колоннами, очагом или водоемом, вокруг которой группировались жилые и хозяйственные помещения. Эта пустота, став повсеместной модой, продолжает быть центром практически всех современных домов, преобразовавшись, в соответствии с современной скудостью пространства и воображения в прихожие и холлы разной степени торжественности. Если посмотреть шире — на принципы застройки территорий современными коттеджными поселками — также можно наблюдать реалии, далекие от местного контекста и национальной идентичности. Реальный, но скрытый спрос оказывается не удовлетворен. Проблема заключается в том, чтобы найти приоритеты и порядок выработки решения, то есть оптимальную модель проектного процесса.
Руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова также считает, что вопросы коммуникаций и инфраструктуры — не самые принципиальные.
— Низкий спрос на коттеджные поселки — следствие неграмотного подхода девелоперов к реализации малоэтажного жилья в Воронежской области, — считает она. — Специалисты из Германии, посетившие наш регион, критически оценили воронежский формат коттеджного домостроения. Не углубляясь в вопросы инфраструктуры, они отметили, что такое жилье, позиционирующееся, кстати, у нас как элитное, не соответствует никаким стандартам. Для полноценного коттеджного поселка, прежде всего, должен быть качественный бизнес-план и технически грамотный проект — с расположением главных и второстепенных улиц, размещением магазинов и досуговых площадок. Можно сравнить это с хорошим бизнес-проектом крупного торгового центра. И обязательно должны быть учтены европейские требования. Кроме того, в одном поселке в определенном процентном соотношении должно присутствовать предложение для вип-класса — с более крупными участками и зданиями, и варианты «эконом» с домами меньшей площади. И все это — целая наука, нельзя просто выйти в чистое поле и построить дом. У нас же получается так, что люди, работающие в сегменте ИЖС, зачастую не имеют соответствующего опыта. Поэтому тем, на кого рассчитано это предложение, проще купить участок в живописном месте и построить там самостоятельно. Примеры успешного ИЖС, к которым стоит обратиться,— в Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае, где в коттеджных поселках, помимо коммуникаций и хорошей дороги, есть продовольственные магазины, аптечные киоски, детские учреждения. И спрос на такое жилье высокий.
Перспективы у Воронежской области в ИЖС огромные — это и бесхозные земли, и климат, который позволяет жить в загородных домах круглогодично, отмечает эксперт.
ИЖС вопреки всему
Между тем, по словам Валерия Воронина, «все деньги сегодня уходят в многоэтажки». Пригородные районы не развиваются, а те локальные проекты, которые реализуются в регионе, — это неполноценные населенные пункты. «Там нет рабочих мест и потенциала развития. И такие дома, как правило, остаются средством развлечения для людей с высоким уровнем достатка. В целом же, за несколько лет в регионе в сегменте ИЖС ничего нового не произошло. Безусловно, есть отдельные интересные проекты, но это скорее исключение», — считает он.
По его мнению, необходимо не только развивать территории, но и менять подходы в ИЖС. «То, что мы сегодня видим — это некий строительный хаос. И ИЖС развивается не благодаря ресурсам, а вопреки всему. А должна быть единая концепция, предусматривающая не глобальную застройку на полуподготовленных пустырях, а гармоничное встраивание в окружающую среду — без повальной вырубки лесов. Только когда к этому сегменту будет всесторонний грамотный подход, тогда и спрос на такие проекты будет в разы выше», — уверен он.
По мнению же доцента, руководителя малого инновационного предприятия при бизнес-инкубаторе Воронежского ГАСУ Игоря Чуракова, формат малоэтажной субурбии имеет множество подводных камней и в чисто экономическом смысле.
— Опыт США в ИЖС констатирует их проблематичность как в экономическом, так и в социальном планах, — отмечает он. — Содержание инфраструктуры тяжким бременем ложится на муниципалитеты, платежи населения не покрывают даже текущие расходы, не говоря даже о замене отслуживших свой срок коммуникаций. Будут ли в нашей стране муниципальные районы или товарищества жильцов готовы к подобным расходам в перспективе — сомневаюсь. Да и климат у нас жестче, а качество объектов значительно хуже. С другой стороны, живые коммуникации между жителями обычно формальны и значительно слабее, чем в обычной городской среде, что зачастую приводит к быстрой стагнации и деградации поселков — примеров тому множество. Банкротство отдельных поселений и территорий стало уже привычным явлением в США и нам, осваивая новые для страны форматы, что делать, безусловно, необходимо, нужно знать их слабые места и те факторы, которые способствуют не только успешным продажам, но и последующему успешному функционированию поселка. Кроме того, в США коттеджные поселки строились вблизи федеральных трасс с высокоскоростным режимом движения и восемью полосами. У нас таких дорог нет, а магистрали вблизи жилых пригородных районов уже перегружены. В перспективе — это глобальный транспортный коллапс.
Тем не менее, мечта о своем доме в пригороде все равно будет жива как минимум у половины населения, поэтому поселки строить придется, считает Игорь Чураков. «Но нам нужно не слепо копировать опыт из чуждых нам контекстов, а адаптировать из него то, что может быть творчески применено в нашей реальности. И делать это на глубоко профессиональной основе, зная все сложности и подводные камни бизнеса», — отмечает он. — Взять хотя бы такой важный аспект, как типология застройки. С одной стороны, должны быть единый архитектурный стиль поселка и базовая технология строительства. С другой — каждый дом должен быть спроектирован с учетом особенностей именно этого участка, начиная с вида из окон и ориентации по сторонам света, с учетом запросов конкретной семьи. И смотреться все это должно живо и разнообразно. Решить эту проблему очень непросто и для застройщика и для потребителя и для архитектора. Но научиться решать ее – необходимо. В российской практике должного решения этой проблемы можно увидеть крайне редко — как правило, присутствует некая однообразная «красивость», рассчитанная непонятно на кого. Практически все поселки вокруг Воронежа позиционируют себя как элитное жилье, при том, что их форматы в элитную категорию не идут никаким боком».
К слову, строительство малоэтажного жилья еще с 2006 года официально признано оптимальным способом решения жилищного вопроса в стране. И эксперты уже давно отмечают, что российским регионам надо расти не вверх, а вширь. И в этом направлении перспективы Воронежской области огромны: достаточно выехать из города и в обозримых просторах открываются бесхозные поросшие бурьяном поля, степи и холмы. И если отстраниться от конкретных проблем и просто взглянуть на нагромождение неуютных высоток, непрекращающуюся большую городскую стройку, непонятной кажется логика, которая концентрирует спрос в пределах городской черты, вынуждает ютиться в тесных квартирах некрасивых многоэтажных домов. А ведь на живописных просторах, открывающихся за выездом из города, может быть жизнь. Но только если это жизнь не за чертой «цивилизации».
Людмила Ефанова
Воронежский бизнес-журнал, август, 2014.
