Воронеж. 06.10.2014. ABIREG.RU – Аналитика – На одном из последних оперативных совещаний в правительстве Воронежской области врио руководителя департамента экономического развития области Анатолий Букреев привел весьма успешные цифры развития ипотечного рынка региона. Действительно, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 60% (год к году), в «штуках» рост не столь существенный, но тоже впечатляет. Безусловно, такие хорошие результаты, существенно превосходящие показатели как в целом по России (40%), так и по ЦФО (42%), являются успехом. Впрочем, закрепить достигнутые успехи будет достаточно сложно.
Следует сказать, что рынок воронежской недвижимости имеет ряд специфических черт, которые только усиливают особенности ипотеки в регионе. Прежде всего, у нас относительно много и относительно дешево строят в областном центре. Если мы посмотрим на средние цены в городе, то они окажутся ниже, чем в большинстве городов-миллионников. Здесь играют роль и невысокие доходы основной части граждан, не способных покупать дорогие квартиры, и большое предложение. В результате некоторые риэлторы жаловались, что изобилие новостроек «убивает» продажи вторичного жилья. Лишним подтверждением этого являются и более низкие цены на первичном рынке. Другая региональная специфическая особенность – небольшой, но стабильный приток в город населения – как из области, так и приезжающих из других регионов и стран на ПМЖ. Это не дает спросу застояться и придает дополнительный импульс рынку.
Впрочем, общероссийские факторы будут тянуть рынок недвижимости вниз. В самостоятельное плавание уходит малочисленное поколение 90-х, а именно потребности молодых семей всегда формируют значительную часть спроса. Нулевой экономический рост в экономике также вряд ли будет способствовать росту количества мигрантов, которые традиционно снимают или покупают самое дешевое жилье. Мало того, население быстро стареет, а пенсионеры обычно не склонны ни к улучшению жилищных условий, ни к покупке новой недвижимости. В результате уже в среднесрочной перспективе строительный сектор может ожидать стагнация даже при достаточно оптимистичном развитии событий. Соответственно, перестанут расти (с учетом инфляции) цены.
Специфику имеет и ипотечный рынок региона. Прежде всего можно отметить доминирование госбанков и в первую очередь – Сбербанка. Напомним, что последний с прошлого года принял решение об ориентации именно на ипотечные продукты, так что высокие темпы роста ипотеки в регионе в значительной степени объясняются изменениями в подходах главного банка страны. Льготные программы предлагает и АИЖК. Ставки там стартуют от 9-10% годовых, но клиенту предъявляется ряд дополнительных требований, которые не позволяют говорить об этих программах как о массовых (объем выдач по льготным программам также был озвучен Анатолием Букреевым – всего 22 млн рублей). Весь год падала и средневзвешенная ставка по кредитам на жилье (по данным ЦБ, за период с 1 января по 1 августа она снизилась на 0,3 п.п.). Господин Букреев в своем докладе указывает, что по выдаваемым кредитам снижение цены составило 0,5 п.п. Однако эта тенденция будет переломлена в ближайшем будущем. Ставки вырастут на 1-2% годовых в течение ближайших месяцев, и это негативно скажется на объемах кредитования.
Получается, что быстрый рост на этом рынке заканчивается и в ближайшие годы даже 15-20% наращивание объемов выдачи за год будет очень хорошим результатом. При этом нельзя сказать, что корень проблем кроется в каком-то одном факторе. На рынок ипотеки отрицательно воздействуют и демография (причем сразу с нескольких сторон), и экономическая ситуация, и политика крупнейших игроков рынка. Положительное воздействие связано только с региональной спецификой, но на ней сильно выиграть вряд ли получится. При оптимистичном предположении, что мировая конъюнктура резко улучшится, наша страна найдет общий язык с Западом, а внутри страны найдутся скрытые резервы для экономического роста, можно, конечно, ожидать восстановления нынешнего высокого темпа роста, но вероятность такого сценария мне кажется не слишком высокой. Реально можно говорить о стабилизации объемов рынка и цен, а это плохая новость для всех, кто работает в сфере недвижимости, а учитывая, что базовым фактором является демография, переломить ситуацию будет сложно даже при наличии желания и ресурсов.
