В конце 2014 года воронежцы ринулись в банки оформлять жилищные кредиты. Почему и чем это чревато?
Ответить коротко на первую часть поставленного вопроса можно так: из-за падения курса рубля люди опасались потерять свои сбережения, а потому взялись «ускоренными темпами» решать жилищную проблему – собственную или детей. А что касается последствий.... На Большом воронежском форуме и других сайтах народ рассуждает, радуется и негодует; кто-то осознал, что «кредит – это дорогое удовольствие и ярмо на долгие годы»; кто-то доволен: «деньги не зря потрачены, квартира просто прекрасная». Но ведь ещё существуют бесстрастная статистика и прогнозы независимых экспертов…
Песня, да и только
Масла в огонь для интернет-дискуссий подливают сообщения вроде этого. В январе житель Воронежа лишился квартиры из-за долга по ипотеке. Как рассказала СМИ пресс-служба регионального Управления Федеральной службы судебных приставов, его жильё было продано с аукциона. Соответствующую сумму от продажи приставы перечислили на счёт банка, чтобы оплатить задолженность. Кроме того с заёмщика дополнительно взыскали исполнительский сбор – почти 74 тысячи рублей в доход государства.
К сожалению, в данном случае, как пела Алла Пугачёва, «жизнь невозможно повернуть назад». Но вот иных интернет-пользователей в отношении ипотеки больше устраивает песенка Эдиты Пьехи, в которой словно про неё сказано: «Кто-то теряет, а кто-то находит». Что ж, давайте, вместе почитаем, что пишут продвинутые люди в социальных сетях.
Анита: «Для многих воронежцев, особенно для молодых семей, ипотека – это кабала и вообще рисковое дело, но что поделаешь? В нашей стране если и есть более-менее нормальная возможность приобрести жильё, так это именно ипотека».
Gektor: «При нехватке собственных средств, которые каждый день обесцениваются, брать ипотечный кредит выгодно, несмотря на повышение ставок. Через 10–20 лет выплачиваемые по договору деньги будут иметь совершенно другую стоимость».
Молодая мама: «Ипотека – это конец семьи: жизнь с копейки, скандалы: мой муж потерял работу и не может её найти. Тот, кто придумал всю эту грабительскую ипотеку, будет гореть в аду, но по частям и очень долго».
Natacha D.: «Моему мужу именно ипотека мозги отрезвила. За «трёшку» за десять лет планируем расплатиться. А потом детям будем в «долевках» квартиры строить».
Елена: «Я поддалась всеобщему ажиотажу и не учла того, что банк хочет денег любой ценой. Изучив рекламные буклеты, рассчитывала на ипотеку под 11,6 процента годовых. Но банк известил меня, что одобрен кредит со ставкой 14,7 процента. На подпись же, в декабре, был выдан договор с новыми процентами: 15,8. Согласилась, чтобы не остаться у разбитого корыта».
Домашний аналитик: «Ипотека – не напасть, да как потом бы не пропасть. От неё всегда в выигрыше банки, агентства по продаже недвижимости, страховые компании и строители. На этот раз – тоже. Кстати, за долги по кредиту могут выселить (по закону!) даже многодетную семью – иначе бы все брали, прописывали и не платили».
«Просто подай заявку»
Реклама, как известно, двигатель торговли. Это касается и продажи кредитных банковских продуктов, разных видов ипотеки. Всё в том же Интернете читаем: «Ипотека в Воронеже. Подбор ипотечных кредитов под залог недвижимости для приобретения квартиры или комнаты в 59 банках города. Всего 225 предложений, минимальный первоначальный взнос – 5 процентов (для молодых семей)».
Последняя цифра прямо-таки смущает своей низкой величиной, поскольку ведущий банк Воронежа, Черноземья и всей страны завлекает молодые семьи как-то сдержанно: «Только до 28 февраля 2015 года подайте заявку на жилищный кредит по ставке от 14 процентов! Срок кредита: до 30 лет». Впрочем, и тут есть своя фишка: «Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости».
Получается, заключай договор, а там разберёмся? В таком случае, интересно: как вообще обстоит дело с кредитованием в нашем регионе, много ли «ипотечников», сколько среди них задолжников?
Каждый третий – ипотечный
Похоже, банки не скупятся на кредиты. По данным Воронежстата, их общая сумма (так называемая задолженность заёмщиков Воронежской области), по состоянию на 1 ноября, вылилась в астрономическую сумму – 451,4 миллиарда рублей. При этом доля кредитов, предоставленных в иностранной валюте, составляла 12,3 процента.
В общей сумме кредитов, предоставленных населению за все предыдущие годы и за 10 месяцев 2014-го, почти треть, а именно 29,9 процента, – это задолженность по «нашим любимым» кредитам на приобретение жилья, в том числе 28,4 процента – по ипотечным.
Непосредственно за 10 месяцев 2014 года рост по кредитам на приобретение жилья и по ипотеке равнялся, соответственно, 25,4 и 23,5 процента.
К сожалению, данных Воронежстата за ноябрь-декабрь пока нет, но, наверняка, произошла существенная прибавка: об этом можно судить опосредованно – через сведения Управления Росреестра. Так вот, если за весь 2014 год было зарегистрировано 23,2 тысячи договоров на долевое строительство, то в декабре – более 6 тысяч.
Поскольку у заёмщиков не всегда есть возможность вовремя вносить взносы по кредитам, в том числе по взятым на покупку жилья, величина всей просроченной задолженности на 1 ноября по области составила 3,7 процента. Но обратите внимание: рост неплатежей относительно начала 2014 года достиг аж 34,2 процента (в целом по России – 28,4 процента).
Если учесть, что в декабре население стало активно «обнулять» свои счета, то надо ли удивляться, что ставки по кредитам высокие? Сейчас из 26 взятых наугад банков Воронежа 10 предлагают ипотеку под 13,2 – 16 процентов.
Цена вопроса
Воронежская область опережает другие регионы по темпам жилищного строительства. Так, в 2013 году – впервые за последние 50 лет – у нас было введено в строй 1,3 миллиона квадратных метров жилплощади.
– По объёмам ввода жилья на душу населения мы опередили даже Петербург и Москву, – с удовлетворением отметил губернатор Алексей Гордеев, отчитываясь в прошлом году перед депутатами облдумы.
По данным Воронежстата, в 2014 году по области в введено в строй около 1,56 миллиона квадратных метров жилых площадей. Это более 21,7 тысячи квартир. Информация по Воронежу: более 926 тыс. кв. м жилья и 14 тысяч квартир.
Объёмы жилстроя, как видим, выросли. Но «какова цена вопроса»? Стало ли жильё более доступным, в том числе для долевого участия? И на какие траты идут заёмщики банков, покупая подержанные квартиры?
По данным выборочного статистического обследования, в четвертом квартале 2014 года на первичном рынке жилья Воронежской области стоимость одного квадратного метра общей площади квартир составила 44741 рубль, на вторичном – 48137 рублей. Это значит, что цены повысились, соответственно, на 8,6 и 3,6 процента (на 4,4 и 1,9 процента – за аналогичный период 2013 года).
Приведённые цены и проценты указывают на то, что ажиотажный спрос конца 2014-го ударил по населению. Причём весьма ощутимо! О том же, в каком выигрыше оказался стройбизнес, можно судить по бесстрастным данным всё того Воронежстата.
Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений в январе – ноябре в целом по области составила 31,1 тысячи рублей и возросла по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 8 процентов.
Конфликт интересов
Разумеется, жизнь продолжается, как и продолжается строительный бизнес и бизнес агентств по недвижимости. Можно предположить, что свою роль по традиции или неожиданно сыграет сезонный фактор. К примеру, за первое полугодие 2014 года цены на первичном и вторичном рынках жилья поднялись, соответственно, на 5,2 и 0,9 процента, а за аналогичный период 2013-го рост был 0,6 и 2,5 процента.
Не исключено, что второе полугодие 2015-го вновь принесёт подорожание недвижимости – в силу как объективных причин, так и в силу «конфликта интересов» на рынке жилья. В его основе – падение реальных доходов населения из-за роста цен на товары повседневного спроса, и это, безусловно, подрезает крылья бизнесу – снижает возможности банковской ипотеки и долевого строительства, востребованность агентств по продаже недвижимости.
– В любом случае, прошлогодний всплеск числа желающих решить свой жилищный вопрос за счёт ипотеки не пройдёт бесследно, – уверен экономический эксперт «Коммуны» Владимир Ионов.
Про синицу и журавля
– Возможно, кто-то из заёмщиков пожалеет, что поспешил, – продолжает эксперт, – ведь любой бизнес не может, хотя бы временно, не учитывать покупательную способность населения, инфляционные процессы. С другой стороны, не далеки от истины те, кто говорит, что «у нас всё быстро дорожает, но редко что дешевеет», при этом вложенные в жильё деньги имеют реальный результат.
У нас большой выбор банков, поэтому можно было не спешить с оформлением ипотеки под безумные проценты, особенно с доплатой за услуги, написанные «мелким шрифтом». В то же время кредитный риск растёт, а работать себе в убыток банки не могут, поэтому возможен рост процентов по ипотеке.
Строители тоже хотят иметь «хоть какую-то» прибыль, особенно с учётом того, что стройматериалы за прошлый год подорожали на 10 – 20 процентов (соответственно растёт себестоимость жилья). Однако дорогие квартиры сбыть труднее, и тут важно не перегнуть палку, найти золотую середину в балансе «аппетитов и возможностей».
Разумеется, кредитуемое население должно исходить из своих реальных доходов. Главное в ипотеке, считает эксперт Владимир Ионов, это то, что платеж не должен превышать 60 процентов дохода заёмщика, иначе можно оказаться полным банкротом.
Между тем, эксперт воздержался от того, чтобы ответить на «сугубо правовой» вопрос из редакционной почты «Коммуны»: что делать, если в силу уважительных причин по ипотеке накопился значительный долг, а банк уже обратился в суд? Господин Ионов отослал нас к сайту Kreditsovet.ru.
На нём мы узнали, что в обязательном порядке потребуется составление возражения на исковое заявление по ипотечному кредиту, но «удовольствие» это платное: услуга стоит примерно 3 тысячи рублей. У каждого, как говорится, свой бизнес… Но эта сумма, согласитесь, мелочь по сравнению с тем, что из-за ипотеки можно остаться без крыши над головой и на собственной шкуре испытать верность пословицы: «Лучше синица в руках, чем журавль в небе».
Николай Старых
Коммуна, №13, 6 февраля 2015 года.
