Воронеж. 24.02.2015. ABIREG.RU – Эксклюзив – В Воронеже нет элитного жилья, а у строителей вкуса. И даже кризис - не повод для крупных строительных компаний снижать рентабельность. Такие неутешительные выводы мы сделали из беседы с директором воронежского агентства «Недвижимость и кредит» Анатолием Давиденко. Впрочем, он же утверждает, что не все так печально даже в кризис. Банки вряд ли решатся поднять ставки по существующим ипотечным кредитам, а начатые стройки на радость дольщикам будут достроены.
- С Нового года рынок недвижимости сильно преобразился. В какую сторону?
- Конец прошлого года оказался неким финишем покупательской способности. В последние пару недель 2014 года очень активно покупали недвижимость. После Нового года рынок остановился. Точнее, он остановился не совсем - многие просто заняли выжидательные позиции. По моей оценке, с начала года банки вполовину сократили выдачу ипотечных кредитов. С одной стороны, люди сами перестали брать ипотеку ввиду больших процентов. С другой - многие банки, сейчас оказавшиеся также в ситуации неопределенности, находят причину для отказа в выдаче ипотечного кредита. Кроме того, в условиях дефицита ликвидности многие рассчитывают, что вот-вот цены на жилье снизятся, и откладывают свою покупку.
- Строительный компании как себя ведут в этой ситуации?
- Строители приостановили разработку новых площадок. Они заканчивают начатые площадки, которые остановить невозможно – это будет дороже. Но, достраивая начатое, новое не начинают. В 2008 году где-то около года рынок стоял. Как будет на этот раз, никто не знает.
- По вашей оценке, снизится или повысится цена на жилье в связи с кризисом?
- Если будут строить в том же темпе, как сейчас, то, по логике, цена должна снизиться. Но, с другой стороны, как она может снизиться, если подорожали стройматериалы и стоимость работ? То есть себестоимость строительства не может снизиться. И строители вряд ли согласны снижать свою долю прибыли меньше 30%, которую они имели в лучшие времена. Поэтому если и возможно снижение, оно будет краткосрочным и лишь на единичные объекты, и то от субподрядчиков, которые получили жилье за работы по старой цене. Им, чтобы получить свои деньги, квартиры надо продать. А чтобы продать, надо опустить цену ниже рынка. Не думаю, что это станет причиной для падения всего рынка. Это нереально. Цена остановится, но не упадет. Это что касается квартир.
Что касается коммерческой недвижимости, тут то же самое. Все заняли выжидательные позиции: кредиты не дают, многие арендаторы уходят. Освободилось много площадей – и складов, и производственных площадей, и магазинов, и офисов. Арендная ставка и в офисах, и в магазинах упала процентов на 30. Даже в центре, где была 100% востребованность, сейчас много свободных помещений. Спроса нет. Но сколько это продлится? Все зависит от политической и экономической ситуации в стране.
- У вас в компании количество сделок уменьшилось?
- Конечно, наполовину. Покупатели, конечно, есть, но покупают те, кому жилье нужно именно сегодня. А такого, чтобы инвестировать деньги в жилье, сейчас нет. Инвесторы затаились. Сейчас нужнее деньги. А если купить недвижимость, в сегодняшней ситуации быстро ты не сможешь ее продать, чтобы «вытащить» наличность. Поэтому люди конвертируют средства в валюту и ждут.
- Что делать строителям в данной ситуации?
- Достраивать все начатое, потому что все равно когда-нибудь экономика восстановится. Но не начинать новые проекты и особенно кредитные, потому что кредиты стали неподъемными. Если строительство находится на ранней стадии, лучше законсервировать.
- А те стройки, которые нынче строятся на кредитные деньги, им что делать? Например, «Солнечный Олимп» строится под большой кредит...
- «Солнечный Олимп» уже безусловно построится: проект находится на финальной стадии. Более того, я считаю, что «Солнечный Олимп» – лучший на сегодня проект в городе и в ближайшие 10 лет в Воронеже ничего лучше не появится. Сразу виден профессиональный, московский подход. И, конечно, очень удачное расположение. В центре города таких больших участков под масштабную застройку уже не осталось.
- А вы уверены, что в условиях кризиса удастся продать такое недешевое жилье? В связи с кризисом спрос на экономжилье - и без того высокий - становится еще больше. А что касается элитного, премиум-класса, есть ли оно в Воронеже, помимо «Солнечного Олимпа»? И есть ли на такое жилье спрос?
- Спрос – да, предложение – нет. Нет у нас элитного жилья. Покупаются квартиры экономкласса, и там делается хороший ремонт. Но как можно жить в элитной квартире, выходя за порог которой, приходится видеть совсем другую реальность? Если и заявляется что-то как элитное жилье, это на поверку оказывается с натяжкой бизнес-классом. Ко всему прочему, нашим строителям не хватает элементарного вкуса. Я бы советовал компаниям взять в штат по хорошему дизайнеру-архитектору. Я всегда говорю строителям: «Сделайте дорогой проект, прибыль от него будет выше, компания и покупатель от этого только выиграют». А у нас почти все воронежские строители ставят на одну чашу весов - построить что-нибудь достойное и на другую - быстро и много заработать. И почти всегда выбирают второй вариант. К сожалению, наши застройщики не заботятся о жильцах никак.
- Но ведь люди покупают...
- Да. Потому что спрос есть. До Нового года около 30% покупок жилья приходилось на инвесторов. Вкладывают деньги, ждут год-два и потом уже дороже продают.
- А если еще повысят ставку по существующим кредитам? Нынче это модно делать в банках, по крайней мере для юрлиц.
- Уверен, что в отношении физлиц этого не произойдет. Вы представляете, какая волна недовольства поднимется, если это произойдет? И банки, и власти это понимают. Поэтому ограничатся вольностями в отношении юрлиц.
- По-вашему, мелкие строительные компании в связи с кризисом будут вынуждены уйти с рынка или выживут?
- В 2008-м ушло около 30% строительных компаний, которые занимались и точечной застройкой, и коттеджной. Может, даже больше. Сейчас тоже уйдут некоторые. Хотя и говорят, что документацию стало делать быстрее и дешевле, по моему мнению, стало, наоборот, дороже. Мелкие строители не могут противостоять натиску бюрократии даже в хорошие времена.
- В сравнении с западными странами рентабельность строительных компаний у нас сильно выше?
- Качество строительства в западных странах вдвое выше, а цена такая же. При этом рабочая сила там дороже, а стройматериалы примерно такой же стоимости. И как вы думаете, сильно отличается рентабельность? Чудес же не бывает. На Западе все прозрачно и просчитано. Вам не дадут больше заработать. Или вы не продадите свои квартиры. А налоговые органы и другие просмотрят всю вашу финансовую деятельность, как на рентгене. А у нас нет рентгена, у нас есть «хочу» и «могу».
