Воронеж. 24.02.2015. ABIREG.RU – Аналитика – 2014 год стал для воронежских строителей рекордным: за последнее десятилетие таких показателей по вводу жилья в эксплуатацию еще не было. Однако с прогнозами на этот год строители не торопятся. Однозначно говорят, что темпы снизятся. Однако оптимизма не теряют, надеясь на господдержку и сохранение спроса. Чем обусловлены надежды строителей, хватит ли инфраструктуры на тысячи возводимых квадратных метров и стоит ли ожидать высоток в центре города, «Абирегу» рассказал вице-мэр Воронежа по градостроительству Владимир Астанин.
- 2014 год, судя по опубликованным мэрией цифрам, оказался очень удачным для воронежских строителей…
- Да, 2014 год в этом плане оказался самым результативным за весь постсоветский период. За весь прошлый год выдано разрешений на ввод в эксплуатацию 1,324 тыс. кв. м. Из этого объема 924 тыс. кв. метров приходится на жилье, в том числе 800 тыс. – многоквартирное. Столько мы еще не строили, поэтому относимся к этому двояко. С одной стороны, эти показатели, конечно, радуют, говорят о развитом строительном комплексе города. В прошлом году строителям благоприятствовали все условия: спрос и предложение были сбалансированы, активно работала ипотека, люди получали субсидии по различным жилищным программам. С другой стороны, сейчас мы понимаем, что такие темпы жилищного строительства в 2015 году могут не повториться, несмотря на то что у нас хороший задел. На 226 многоквартирных домов уже выдано разрешение, то есть суммарно 3,5 млн кв. м жилых объектов находится сейчас в строительстве. В том числе на 1,3 млн кв. метров жилья получено разрешение в 2014 году. Все это реально может быть построено при условии, что жесткие кризисные явления будут недолгими или государство предпримет меры, о которых сегодня говорится – по сохранению спроса, поддержке ипотечного кредитования.
- Тем не менее все понимают, что определенный спад будет. Какой-то средний прогноз на этот год есть?
- Сложно, конечно, в нынешних условиях прогнозировать итоги предстоящего года. Тем не менее анализ по выданным разрешениям и реальному состоянию строек говорит о том, что возвести порядка 700 тыс. кв. м жилья – это реально. Ну, а вместе с индивидуальным жилстроительством получается более 800 тыс. кв. м. Это, конечно, ниже показателей 2014 года, но все-таки снижение не катастрофичное. Мы проводили большое совещание со строительным сообществом, проектировщиками, риелторами, экспертами, банкирами, где шел разговор о перспективах 2015 года. Прогнозы осторожные, пока никто не берется точно предсказать, как будет развиваться ситуация в будущем. Однако есть определенный оптимизм в том, что ни резкого подъема цен, ни обвала спроса не будет: по мнению риелторов, многие люди в прошлом году перевели сбережения в валюту и в 2015 будут решать, что с этой валютой делать. Полагаем, что многие вложат деньги именно в недвижимость.
- В конце прошлого года были внесены изменения в генплан города. Туда заложено дополнительные почти 7 млн кв. м нового жилья до 2020 года. Не погорячились ли с такими показателями, учитывая кризис?
- Генплан - не такой документ, который меняется сиюминутно, в зависимости от экономической ситуации. Генплан рассчитан на срок до 2020 года. За это время несколько кризисов может пройти. Демографический прогноз, предусмотренный генпланом, был сделан с привлечением квалифицированных специалистов. Прогнозное увеличение населения всего лишь на 50 тыс. человек говорит о том, что мы осторожно оцениваем рост города. Расчетная численность в 2020 году – 1,05 млн человек. То есть основная масса жилья будет возводиться не для приезжающих со стороны, а для улучшения жилищных условий тех, кто уже проживает в городе. Поэтому эти корректировки объемов на 7 млн кв. м жилья как раз сделаны с учетом прогнозного роста численности населения и улучшения жилищных условий с ориентиром 30 кв. метров на человека.
- А земельных участков в городе хватит на такое количество жилья?
- Конечно. Работая над корректировками Генплана, мы поговорили со всеми ведущими застройщиками, попросили их обнародовать планы по приобретению земельных участков, чтобы у нас были какие-то ориентиры. Если, к примеру, ДСК имеет завод крупнопанельного домостроения мощностью 180 тыс. кв. м в год, он должен иметь программу своего развития как минимум на пять лет вперед. И он должен понимать, где у него земля расположена. Так работают все крупные стройкомпании. Суммируя эти данные, сделан расчет и по выходу жилья, и по соцобъектам.
- Инфраструктуры хватит на такие объемы вводимого жилья?
- Мы не допустим, как это было в 90-е годы, чтобы жильем все застраивалось так, что садик негде построить. Сейчас вопрос в синхронности – чтобы и жилье, и соцобъекты возводились одновременно. Застройщики должны быть к этому готовы, и они это понимают, потому что привлекательность жилья связана в том числе и с наличием соцобъектов. Все крупные жилпроекты будут тщательно изучены. Это решение нашего мэра. На комиссии мы должны не только обсуждать планируемое строительство, но и договариваться, на каких условиях будет возводиться инфраструктура.
- Что касается застройки центра Воронежа. К началу этого года анонсировалась разработка проекта его планировки. Как продвигается процесс?
- У нас 5 февраля было заседание регионального градостроительного совета, где разработчики проекта его представили. Принято решение рассмотреть этот документ в три стадии. Сначала профессиональное сообщество внесет свои замечания, потом экспертное, и последним этапом станут публичные слушания. Их мы планируем провести в апреле.
- То есть окончательно он будет утвержден к началу лета?
- Да, к маю примерно он будет иметь статус утвержденного документа.
- Каковы особенности этого проекта в том виде, который он сейчас имеет?
- Достаточно долгое время у нас параллельно велась разработка зон охраны объектов культурного наследия, без их наличия утвердить проект планировки центральной части города невозможно. Теперь, когда все эти зоны разработаны, корректировки проекта ведутся исключительно с их учетом. Ну, и главное, что сегодня является предметом обсуждения, - центральная часть города не является «замершей» зоной. Она должна развиваться. Сейчас там идет строительство ряда объектов в рамках существующих правил. Задача строителей - грамотно вписать свой объект в проект планировки центра, дать ему соответствующее обоснование. Чтобы не было столкновений интересов. В этом плане идут дискуссии, но в итоге, думаю, достигнем понимания.
- Всех беспокоит наличие высотных проектов в центральной части города…
- Ряд объектов там уже строится, и мы с ними не можем не считаться. Нравятся они кому-то или нет – эти объекты возводятся в рамках закона. Разумеется, утверждение проекта планировки в дальнейшем наложит серьезнейшее вето на такое строительство. Но это не говорит о полном запрете высотных зданий. Да, будут зоны жесткого ограничения, где такое строительство будет невозможно. Но это не значит, что в других зонах нельзя будет что-то возводить, просто это будет сложно сделать с учетом исторической значимости центральной части. Прежде чем задумать какое-то строительство, компания должна понимать, что есть зоны, где возможны изменения только после прохождения градостроительной и историко-культурной экспертизы на уровне Министерства культуры. Если потенциальный инвестор сумеет обосновать значимость своего проекта таким образом, то сможет проводить работы. Но легкого пути не будет однозначно.
- Сегодня активизировалась и работа по поиску подходящего проекта застройки Петровской набережной. Все инициативы, которые были представлены до этого, отклонялись. Так что в итоги власти хотят видеть на этом месте?
- Да, есть поручение губернатора о дальнейшей проработке развития Петровской набережной. И мы понимаем, что это один из немногих ценных участков, искусственно созданных, который будет играть огромную роль во внешнем облике города. Однако есть серьезные условия, которые должны учитываться при планировке. Это, в первую очередь, расширение самой набережной: улично-дорожной сети, улучшение развязки, создание как транспортного коридора, так и коридора для инженерных коммуникаций, потому что развитие этой зоны невозможно без серьезного инженерного обустройства. Там требуются серьезные мощности по электроснабжению. МРСК Центра, кстати, уже проектирует мощную подстанцию в этой зоне. Серьезные вопросы и с канализацией. В общем, в инженерном плане этот участок довольно сложный.
- А в экономическом?
- Экономический интерес к этой площадке будет во многом зависеть от того, какая концепция там будет реализована, насколько будет окупаем проект. Можно же построить затратные объекты, которые не дадут серьезной отдачи. Поступали предложения построить там жилье, но это, естественно, никого не устроило. Ведь вполне естественно желание сохранить береговую полосу как зону прогулок: велосипедных, пешеходных. Это условие должно быть выполнено. Поэтому как один из вариантов - развитие территории в спортивно-оздоровительных целях, создание объектов, связанных с массовым отдыхом горожан. Этот вариант прорабатывается. Возможно, при создании крупных спортивных, спортивно-развлекательных сооружений могут появиться и гостиничные.
- Корпорация «ГриНН» планировала зайти на эту территорию со своим проектом…
- Да, «ГриНН» внес свои предложения, но они были связаны со строительством очередного ТРЦ, который по своим параметрам нельзя отнести к тем, которые превосходят наш «Град» или «Галерею Чижова». Создание еще одного аналога не очень интересно для города. И его объем на этом месте ставит точку на дальнейшем развитии площади. Интерес к этой территории существует у многих. Но сказать, что кто-то нашел бизнес-идею, которая может быть реализована без привлечения крупных вложений из федерального или областного бюджета, пока нельзя. Очень серьезные инфраструктурные вопросы надо решить, прежде чем приступить к строительству чего-либо. Видимо, без совместного участия областных, городских властей не получится. Но прежде чем вкладывать деньги из бюджета, надо понимать, зачем мы будем это делать, какая будет отдача.
- Как вы относитесь к переносу промышленных предприятий за черту города?
- Перенос предприятий за черту города – это вообще мировая практика. Мы понимаем, что город за десятилетие довольно быстро развивался и то, что было окраиной, сегодня оказалось по сути в центральной части. Перенос того же «Воронежсельмаша» в Масловский индустриальный парк дает возможность собственникам говорить о развитии этой территории уже с учетом интересов города и экологии. Мы все понимаем, что никакого промпредприятия уже не будет на этом месте. То же самое происходит в отношении экскаваторного завода, территория которого, к сожалению, принадлежит целому ряду собственников и, чтобы принимать решения о ее комплексном развитии, нужно чтобы все собственники смогли договориться об объединении земельных участков. Сама площадка при правильном подходе может быть очень интересной для города.
Мы все понимаем, что промпредприятия будут уходить за черту города, и бизнес сегодня понимает, что он не вписывается в экологические нормы. Поэтому это дело времени. Вопрос в том, чтобы архитектурные концепции на эти территории осуществлялись на самом высоком уровне. Банально застроить эти территории квадратными метрами – это сегодня не интересно даже бизнесу. Это должен быть комплексный подход, должна быть зона, в которой человек может и жить, и работать, и отдыхать одновременно. Эта территория должна быть общедоступна для всех горожан, а не являться какой-то замкнутой корпоративной территорией за забором. При этом бизнес-развитие подразумевает экономический эффект, а не просто благотворительную деятельность по строительству музеев и выставочных центров. В этом плане развитие таких территорий является очень злободневной темой.
