Воронеж. 26.02.2015. ABIREG.RU – Аналитика – По данным Воронежстата, 2014 год отметился для рынка недвижимости в регионе сплошным приростом: в области жилья было введено на 15,8% больше (показатель достиг 1,5 млн кв. м) в сравнении с 2013 годом. Более половины этого числа пришлось на городское жилищное строительство – здесь ввели 926,5 тыс. кв. м (прирост – 12,6%). Однако аналитики считают, что эти показатели не являются столь уж позитивными, а напротив, показывают ухудшение динамики воронежского рынка.
В частности, аналитик ИХ «Финам» Тимур Ниматуллин говорит, что средний общероссийский показатель ввода жилья в 2014 году составил порядка 15%. На этом фоне, по мнению аналитика, воронежский рынок недвижимости показал «худшую динамику».
«Судя по всему, сказался низкий платежеспособный спрос в регионе. Положительную динамику в значительной мере обусловила доступность ипотечных продуктов», - поясняет господин Ниматуллин.
Между тем в Воронежстате спрос на недвижимость оценивают высоко: за год обеспеченность населения жильем выросла с 27,3 до 27,9 кв. м на человека, что «существенно выше среднего уровня по Центральному федеральному округу» (показатель здесь составляет 25,9 кв. м на человека).
Участники рынка также отмечают небывалый потребительский спрос. Так, исполнительный директор агентства недвижимости «Сота» Галина Циряниди говорит, что количество сделок в прошлом году увеличилось. Пиковыми точками спроса госпожа Циряниди называет февраль-март и октябрь-декабрь.
«В феврале-марте и октябре-декабре наша аналитическая служба зафиксировала увеличение количества сделок. Весенний всплеск был заметен и в других городах, связывали его с ситуацией на Украине. Осенняя активность на рынке недвижимости была связана с ростом курса доллара и желанием наших граждан сохранить свои сбережения», - сообщает Галина Циряниди.
Руководитель агентства недвижимости «Трансферт» Борис Колокольников отмечает, что тенденция «ажиотажного» спроса на жилье продолжилась и в начале 2015 году.
«В начале 2015 года спада спроса на недвижимость нет. Наоборот, спрос оказался выше по сравнению с зимними месяцами прошлых годов. Этот процесс могут остановить только высокие ставки по ипотеке», - говорит Борис Колокольников.
В то же время в «Соте» все же зафиксировали небольшое падение спроса на недвижимость в начале года. Однако, по словам директора Центра межрегиональных исследований, кандидата экономических наук Дмитрия Ломсадзе, отложенный спрос у населения все же есть: многие просто перенесли свои планы по покупке недвижимости на более благоприятное время. Впрочем, господин Ломсадзе говорит, что спрогнозировать, какими будут цены после кризиса, сейчас невозможно, однако, вероятно, их снижения ждать уже не стоит.
«Снижения стоимости жилья больше ждать не стоит, так как в условиях нестабильного курса рубля застройщики образуют цену с учетом возможных валютных рисков», - говорит Дмитрий Ломсадзе.
Спрос рождает рост цен?
Между тем цены на «нежвижку» растут пропорционально спросу. По данным «Финама», на первичном рынке за 2014 год средние цены выросли на 7,1% (до 44,74 тыс. рублей за кв. м). Стоимость квартир экономкласса (типовых) достигла 46,251 тыс. рублей за кв. м (прирост на 11,2%).
Квартиры на вторичном рынке также подорожали – на 1,5%, до 48,137 тыс. рублей за кв. м. Стоимость типовой квартиры здесь достигла 47,853 тыс. рублей за кв. м (рост 3,6%).
Цена же на элитное жилье, напротив, снизились: на первичном рынке – на 1,5% (до 52,728 тыс. за кв. м), на вторичном – на 10%, до 66,753 рублей за кв. м.
«Очевидно, что рост цен связан с ростом спроса в условиях двукратного ослабления рубля. Впрочем, даже с учетом этого фактора цены первичного рынка почти вдвое отставали от потребительской инфляции», - считает Тимур Ниматуллин.
Ипотека продолжит рост?
Основной объем спроса был зафиксирован аналитиками в сегменте жилья экономкласса. Эксперты также полагают, что эта тенденция продолжится в 2015 году из-за существенного «удорожания ипотечных кредитов».
По данным регионального центра «Центральный» «Райффайзенбанка», текущие процентные ставки составляют порядка 15-20%. В банке полагают, что при сохранении этих ставок роста спроса на ипотечные продукты в 2015 году ждать не стоит.
«При этом проблемы со спросом возникнут скорее раньше, чем с предложением, поскольку основная проблема будет заключаться в финансовых возможностях заемщика и доступности ипотечных займов», - комментируют в «Райффайзенбанке». Здесь добавляют, что на уже начатых проектах у застройщиков не должно возникнуть проблем, так как все основные «вливания» денежных средств осуществляются на этапе котлована и кредитные средства уже были привлечены.
«Новые проекты, скорее всего, будут заморожены по причине отсутствия источников финансирования, связанного с недоступностью кредитных займов, резким сокращением числа дольщиков, а также из-за подорожания строительных материалов», - поясняют в банке.
Между тем, несмотря на сложную экономическую ситуацию, желающих лезть в «долговую яму» меньше не стало. Так, в пресс-службе ЦЧБ Сбербанка России отмечают, что по состоянию на январь 2015 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось вдвое, до 645 штук по сравнению с аналогичным периодом 2014 года (показатель составил 382 кредита). При этом количество одобренных заявок сократилось более чем в два раза – с 1,016 тыс. штук до 443 штук. Помимо этого, Сбербанк перестал принимать заявки на кредиты под строительство жилого дома, на приобретение загородной недвижимости и гаражей.
«На продукты «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» процентные ставки увеличены в среднем на 2% пункта. Увеличен первоначальный взнос до 20% по всем жилищным кредитам, до 50% - по жилищным кредитам по двух документам», - заключают в банке.
В «Россельхозбанке» также отмечают положительную динамику ипотечного кредитования: так, в январе 2015 года банком было выдано свыше 50 млн рублей ипотечных кредитов, что выше прошлогоднего показателя за аналогичный период на 20 млн рублей.
Рост показателя отмечают и в воронежском филиале «Связь-банка»: по состоянию на конец 2014 года ипотечный портфель здесь достиг 1,45 млрд рублей.
«Всего за прошедший год было выдано 200 ипотечных кредитов», - рассказал управляющий Воронежским филиалом «Связь-Банка» Владимир Гриднев.
«Ипотечные ставки сегодня не являются запретительными, - говорит Галина Циряниди, - Нам по-прежнему доступны ипотечные программы надежных банков под 14,5-17%. Банки усилили внимание к заемщикам, но кредиты готовы выдавать. Конечно, мы все ждем снижения ставок, но в целом сегодня ситуация на рынке вполне рабочая, приобретать квартиры можно спокойно, без паники и очередей».
Отметим, что правительство РФ сейчас прорабатывает вопрос по изысканию средств для субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Впрочем, В 2015 году на эти цели властями планируется выделение 20 млрд рублей, которые будут перечислены банкам для снижения ставок до 13% годовых под приобретение жилья на первичном рынке. Компенсация банкам должна составить 5,5 процентных пунктов (при расчете за среднюю действующую ставку брали 18,5% годовых).
Однако точный механизм и объемы господдержки сейчас только прорабатываются.
«Ничего нового»
Впрочем, будущее видится аналитикам весьма неутешительным. Так, Тимур Ниматуллин полагает, что на фоне роста процентных ставок спрос на недвижимость в текущем году существенно снизится, а количество сделок – резко сократится.
Пессимизм также заметен и в настроении региональных властей: областном департаменте архитектуры и строительной политики ожидают «заморозки» многих инвестпроектов.
«Строительная отрасль максимально зависима от макроэкономической ситуации в стране. В настоящее время отмечается снижение покупательской активности населения в сфере недвижимости. Продолжительный рост цен на товары и услуги, связанный со снижением курса национальной валюты, приводит к снижению реальных доходов населения и, как следствие, снижению спроса на банковские (прежде всего кредитные) продукты у населения. Учитывая, что большинство строительных компаний Воронежской области реализует инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства за счет привлеченных средств (кредитные средства и средства населения), количество объектов, которые планировалось заложить в 2015 году крупными застройщиками, сократится», - отмечают в ведомстве. Там добавляют, что по оценочным данным, объем ввода жилья в регионе в 2015 году составит 1,48 млн кв. м. При этом в основном строители будут заниматься завершением уже начатых проектов.
В «Соте» считают пока преждевременным давать прогнозы из-за зависимости отрасли от внешней политики.
«Пока ситуация спокойная, есть ипотека, поэтому продажи будут, но ниже, чем в те же месяцы в прошлом году. Одной из причин падения продаж является выжидательная позиция многих наших соотечественников», - рассказывают в «Соте».
«Год-два, и все процессы на рынке вернутся на круги своя. Страна прошла уже несколько кризисов. Так что ничего нового», - добавляет Борис Колокольников.
