Кому по зубам коммерческая недвижимость в Воронеже
«Из жалости я должен быть суровым.
Несчастья начались – готовьтесь к новым».
Шекспир, «Гамлет»
Принято считать, что какая погода в Москве, такая будет на следующий день и в Воронеже. То же и с бизнесом. В столичные деловые центры приходит запустение. Стоимость аренды снижается, но такое не может остановить исход офисных хомячков: зима кризиса грозит быть долгой. Капитализм наш и в самом деле оказался дерьмом, как пишут на плакатах бунтующие ветераны, и на смену ему идет нечто иное, не поддающееся оценкам и прогнозам. И нет сомнений в том, что наступающие перемены гораздо круче не только первой волны кризиса, но и дефолта 1998 года.
Товарищ! Я вахту не в силах стоять
Что ждет воронежский бизнес завтра? Да то же, что уже происходит в Москве. Там в бизнес-центрах пустует 2,5 млн кв. м - на 60% больше, чем построили за год офисной недвижимости. В двух бизнес-центрах из десяти самых пустующих не осталось вообще ни одного арендатора, остальные восемь пустуют больше, чем наполовину. Доля вакантных площадей, по данным консалтинговой компании Knight Frank, выросла до рекордных 28%. Офисы соответственно дешевеют, ведь владельцам их содержание влетает в копеечку. Ставка аренды на офисы класса «А» еще к Новому году снизилась в Москве на четверть, достигнув десятилетнего минимума; в 2009-м падение было меньшим - 20%, и пустовали 19,5% всех офисов.
Владельцы центров с прошлого года страстно борются за арендаторов: предлагают арендные каникулы на год-полтора, фиксируют ставку аренды в рублях на два-три года, даже компенсируют штрафы за досрочное прекращение договоров. Но в январе падение продолжилось. Многие арендаторы уходят в так называемые коворкинги (co-working) - что-то вроде большой, от тысячи квадратных метров, деловой общаги для разных арендаторов, в которой можно снять рабочее место за 500 рублей в день: стол, стул, Интернет, тумбочка с замком, переговорная комната, кухня, душ. Можно найти место в столичном коворкинге и за 400 рублей в день (неделя - 1,8, месяц - 6 тыс. рублей). Спрос на них растет, сильно раздражая владельцев бизнес-центров.
Первые коворкинги появились на Западе в начале века, а в России - в кризис 2009-го. В основном арендаторами в них стал малый компьютерный бизнес: IT-компании, интернет-магазины, дизайн-бюро. Владельцы «общаг» пытались их совершенствовать и предлагали клиентам услуги секретаря, бухгалтера, юриста, но спроса на дополнительные услуги не возникло. Есть специализированные коворкинги (IT, дизайн), есть в Москве даже бесплатный коворкинг под названием «Мама работает» - для женщин в декретном отпуске. Бизнесменши устраивают здесь деловые встречи и занимаются делами, а за детьми в игровой комнате присматривают педагоги. Аналогичный коворкинг появился и в Петербурге, но - платный.
На Западе основные клиенты коворкингов - фрилансеры, а в России - небольшие юридические, страховые, компьютерные фирмы, рекрутинговые агентства; наши фрилансеры работают дома.
Мутацией специализированных коворкингов стали воркплэйсы (work place), похожие на средневековые общины ремесленников (может, мы именно в Средневековье и возвращаемся? Ну, как на лозунге рабов «Да здравствует феодализм - светлое будущее всего человечества!»). С виду они обычные дома моды или парикмахерские, учебные центры или кулинарии; есть даже тату-воркплэйсы. В отличие от традиционных заведений, здесь каждый работает на себя. Всеядности коворкингов в них нет. Снять здесь место для работы с документами или ноутбуком не удастся.
Отцам Воронежа стоит присмотреться к коворкингам и воркплэйсам: ближайшее будущее явно за ними. А бизнес-центрам надо готовиться к запустению.
Где наше не пропадало!
В Воронеже есть свои нюансы коммерческой аренды. Многие годы аренда муниципальной недвижимости, например, верой и правдой служила обогащению чиновников: «Один метр пишем, два на ум пошло». В 2009-м одной из первых забот нового губернатора стали долги арендаторов госсобственности, достигшие с легкой руки чиновников мэрии 400 млн рублей. Глава региона Алексей Гордеев назвал ситуацию вопиющим безобразием: кто-то обогатился на суммы, которые позволили бы завершить строительство нескольких школ и больниц! Все органы власти должны немедленно подключиться и навести порядок!
После угрозы мэр Сергей Колиух начал «активную борьбу с коррупцией»: создал комиссию по проблеме перевода помещений из категорий «жилые» в «нежилые» и наоборот (заработок за «короткий перевод» одного помещения составлял 150-300 тыс. рублей). Мэр объявил: схема, позволявшая владельцам помещений манипулировать квадратными метрами, а некоторым высокопоставленным чиновникам - незаконно обогащаться, ликвидирована. Но кто именно и насколько обогатился, осталось секретом Полишинеля. И было ясно, что распоряжаться муниципальной собственностью, несущей золотые яйца, мэру осталось недолго.
Между тем еще в 2009-м СМИ сообщали о проблемах, например, «Галереи Чижова» с привлечением арендаторов в свой центр: из 22 этажей сданы были только восемь, несмотря на умеренную арендную плату ~700 рублей/кв. м - а поначалу требовали от 1,5 тысяч за квадрат. Хотя на рынке были и такие предложения: «Дешевые метры! Офисные помещения класса С и Помещения Свободного Назначения от 375 руб/м2/месяц вкл. НДС и коммунальные платежи!» Ремонт, Интернет, охрана, парковка, переезд за счет арендодателя, бесплатные канцпринадлежности и услуги курьера». И такое не в Воронеже, а в Москве (метро «Черкизовская»)!
В 2010-м, несмотря на спад кризиса, бизнес-центры Воронежа продолжали битву за клиентов, и некоторые фирмы регулярно переезжали к более щедрым арендодателям, а также из комфортных помещений класса В+ в более дешевые В- и С. Известная фирма переехала, например, из офиса за неснижаемые 600 руб/кв. м в новый бизнес-центр со ставкой от 700 до 1000 руб/кв. м, а по рукам ударили на цифре в 400 рублей - «только для вас! Никому не говорите…» И цену подпирал еще один бизнес-центр в центре города, открыто предлагавший демпинг: 250 рублей! Правда, все оказалось рекламным блефом, но цены в нем были реально ниже, чем у многих других.
Как и с жильем, рынок продавца стал рынком покупателя. Риэлторы смело объявляли, что такое ненадолго: мол, спрос на жилье уже опять растет, вырастет и на коммерческую недвижимость. Но верить риэлторам не обязательно: для них прогноз снижения цен смерти подобен. И сегодня эксперты дружно прогнозируют неизбежные банкротства в Воронеже, в первую очередь риэлторских фирм - наряду с парикмахерскими, филиалами банков, турфирмами, автосалонами и торговцами ширпотребом.
Торговая лодка разбилась о сбыт
Агония бизнес-центров подобна агонии торгово-развлекательных центров, которых в Воронеже сегодня - как донов Педро в Бразилии. В марте компания РИЛОС поместила Воронеж на шестое место в рейтинге городов России по коммерческой плотности (664 кв. м коммерческой недвижимости на тысячу человек) и на 17-е место по количеству торговых центров. Последствия бурного строительства ТРЦ в Воронеже и резкого падения потребительского спроса сегодня можно наблюдать на ярмарке на Донбасской.
Рентабельность ТРЦ стала клониться к минусу еще после первой волны кризиса, с той поры открылось несколько новых центров, и выручка торговцев снизилась в полтора-два раза. А уж теперь, после неустанной заботы партии и правительства, поднявших налог на недвижимость по кадастровой стоимости, и краха покупательной способности населения, бизнесменам грозит разорение - как арендаторам, так и хозяевам квадратных метров.
Часть торговцев пыталась перейти на уличную работу - в надежде вернуться, когда все устаканится, но что-то не пахнет в нашей стране стабилизацией; вертикаль занималась лишь распродажей природных ресурсов, а строительство промышленности и сельского хозяйства ей было не интересно, и рано или поздно она была обречена на судьбу любого хронического алкоголика, выносящего из дома все, что можно пропить.
Стрит-ритейл в Воронеже, где чиновники рука об руку с крупным бизнесом годами успешно истребляли уличную торговлю, практически обречен. На днях мэрия Воронежа объявила об очередном демонтаже киосков; значит, все люди, кормившиеся от их торговли, останутся без работы, и заодно их семьи перестанут быть покупателями в торговых центрах. Теперь же пришла пора и крупного бизнеса, который упорно держал в Воронеже арендные ставки выше, чем в Питере, несмотря на разницу в уровнях жизни.
В феврале реальные расходы россиян, по данным исследовательского холдинга «Ромир», снизились на рекордные в новом веке 5%. Инфляция в январе-феврале тоже бьет рекорды, достигнув 6%. Люди стали экономить на продуктах (на 18,5%), еще с декабря переходили на более дешевые товары, в магазины «доступных цен», ловили скидки и акции, а сэкономленное тратили на закупку впрок моющих средств, косметики, зубной пасты и т.п. Торговые сети резко расширили предложения акций и скидок, но вряд ли такое их спасет.
Закрываются кафе и бары, все больше магазинов вешают табличку «продается» или «аренда», и даже риэлторы начали прогнозировать, что арендная плата за помещения под рестораны и магазины в Воронеже может упасть вдвое! Но подстилают соломки: мол, потом она опять поднимется, невзирая на любые кризисы и даже дефолты.
Устами риэлторов мед бы пить.
Вроде не бездельники и могли бы жить
В декабре Воронежская область заняла 13 место в Центральном федеральном округе по предпринимательской активности. Аналитики агентства Top-RF насчитали в Воронежской области 1 млн 177 тысяч экономически активных жителей и 52 тысячи индивидуальных предпринимателей, зарегистрированных на 1.10.2014 года. Из их соотношения и вывели коэффициент предпринимательской активности, отражающий потенциал безработицы. Мы оказались одними из худших в европейской части страны, и вины здесь правительства РФ, загнавшего значительную часть малого и среднего бизнеса в тень или в безработные, нет. Виновато местное начальство, которое опустило нашу область на дно рейтинга, отдав ее на милость крупных капиталов.
На первом месте в ЦФО - Белгородская область, давшая тем самым очередной повод для зависти воронежских предпринимателей. В целом по России самый высокий коэффициент - в Краснодарском крае, там он вдвое выше, чем у нас.
Поскольку у придворных капиталов от любых санкций есть защита в виде государственных заначек, то в безработицу проваливаются малые предприниматели и, конечно, простые смертные. В Воронеже их будет гарантированно больше, чем в регионах с высоким коэффициентом предпринимательской активности.
Знакомый владелец крупной фирмы рассказал, что обычно в его компании была высокая текучка среди неквалифицированного персонала, однако прошлой осенью она практически прекратилась: люди стали держаться даже за самые низкооплачиваемые рабочие места. Но удержаться суждено далеко не всем.
В декабре 2014 года на улице оказались сразу 214 работников группы компаний «Русский аппетит».
По данным областного правительства, только за январь-февраль безработными стали больше тысячи человек.
Чуть ли не на 40% наметились сокращения в компании «Эфко» в Воронеже.
Около 130 человек приговорены к потере работы до конца марта в ОАО «КБХА», еще 65 - на Воронежском мехзаводе.
Банк «ВТБ 24» сокращает 5-7% сотрудников своего регионального отделения; «Связной банк» вообще отказался от сети региональных офисов. В Воронеже он закрылся в середине февраля, оставив без работы более 200 сотрудников.
АО «Атомэнергопроект» сокращает 364 работника, ОАО «Пассажирское вагонное депо» - 208.
К марту о сокращениях объявили 33 воронежских предприятия. До 1 июля уволенными должны оказаться более двух тысяч человек, и около 800 уже окунулись во время, напоминающее Великую депрессию.
По данным кадровых агентств, на одну вакансию сегодня приходится больше восьми резюме. А областной департамент труда и занятости сообщил, что на 10 марта у нас зарегистрировано 12417 безработных (на 600 больше, чем месяц назад, и на тысячу больше, чем на 1 января). Официальная безработица у нас всего 1,1%, но в докладе директора НИИ статистики Василия Симчеры, который в 2012-м покинул свой пост со словами «Надоело врать!» и опубликовал сравнительный анализ реальных показателей экономики и жизни страны с официальной статистикой, сказано вот что:
«Уровень безработицы. Официально - 2-3%, фактически - 10-12%. Во всем мире не все безработные регистрируются на бирже труда, поэтому существует разница между официальной статисткой и данными Международной организации труда. Однако чтобы разница составляла четыре-пять раз, нужно сильно поиграть с арифметикой!»
По прогнозам Минэкономразвития на 2015 год, безработица в России вырастет до 6,5%, по прогнозам Минтруда - до 8-9%. По оценкам экспертов, цифру можно смело умножать на 2-2,5. Директор НИИ статистики мог бы дать более точные цифры, но такие специалисты давно уже нашей вертикали не требуются.
Ждем-с.
Александр Ягодкин
Московский комсомолец в Воронеже, №12, 18 марта 2015 года.
