Воронеж. 23.03.2015. ABIREG.RU – Аналитика – Рынки ипотеки и недвижимости тесно взаимосвязаны. Оба сейчас переживают не лучшие времена, проблемы обоих рынков подстегивают друг друга. Уже сейчас можно прогнозировать, что успехов 2014 года ипотека в 2015 году не повторит, но насколько глубоким будет падение?
Нынешние проблемы в чем-то похожи на недавний мировой финансовый кризис, а в чем-то отличается. Напомним, что в 2009 году рынок кредитов на приобретение жилья упал в четыре раза, а цены на жилье – на 30%. Насколько вероятно повторение такой ситуации? Основное отличие в том, что кризис 2008 года был пускай и глубоким, но понятным и достаточно обычным для мировой экономики. Нынешний является локальной историей с достаточно специфическими геополитическими факторами и предельно непредсказуемой нефтяной составляющей.
Предсказать поведение саудовских шейхов или перспективы украинского урегулирования практически невозможно, и это существенным образом затрудняет прогнозы. Однако тенденции рынка ипотеки на ближайший год можно оценить с достаточно хорошей точностью.
Вниз рынок тянет сразу несколько факторов. Во-первых, нынешние ставки по ипотеке носят фактически запретительный характер. Сами банкиры говорят, что за ипотекой обращаются единицы, а выдачи идут по решениям, одобренным на старых условиях. Падение оценивается в 50-70% рынка. Реальные условия кредитных организаций по ставкам сегодня – 16-20% годовых. Сейчас ожидается результат от принятия госпрограммы, которая должна поддержать рынок, но ее эффект будет ограничен. Государство собирается подпитывать только «первичку» и отнюдь не для всех. При этом предполагаемая в настоящее время ставка в 12% годовых в целом соответствует верхней границе докризисного уровня. Впрочем, участники рынка указывают, что стоимость кредитов вполне может оказаться и ниже 12%. Субсидирование в нынешнем виде вполне может привести к предложениям на уровне 11-11,5% годовых, так как господдержка допускает и кредитование по более низким ставкам.
Во-вторых, на этот фактор накладывается значительное снижение свободных средств у покупателей в результате «вакханалии покупок» в ноябре-декабре 2014 года (рекордные месяцы за всю истории ипотеки в Воронежской области). Многие вкладывались в недвижимость на фоне падения рубля и теперь имеют избыточные квадратные метры. В-третьих, доходность вложения средств в жилье все последние годы была невысокой – 5-7% годовых при покупке жилья «под сдачу» и 10-15% годовых при покупках на стадии котлована с последующей перепродажей. Цифры уже давно не впечатляли, и на фоне растущих ставок по вкладам сейчас чисто инвестиционные покупки могут стать совсем редким явлением.
С другой стороны, цены на недвижимость уже начали падать. Так как сами строители до ужаса боятся говорить о снижении стоимости квартир, то пока все проходит в форме акций, «уникальных предложений» и прочих скидок. Например, «Выбор» объявил об акции со снижением цен «до 350 тысяч рублей». ГК Хамина предлагает и отделать квартиру, и скидку на само жилье. ДСК при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита Сбербанка предоставляет скидку на 3-5%. Даже в элитном в «Солнечном Олимпе» предложили рассрочку в оплате. Тем не менее по факту можно говорить о снижении цен первичного рынка на 5-10%. «Вторичка» более консервативна, но, как утверждают риелторы, фокус продаж на этом рынке просто смещается к объектам, которые реально хотят продать и где предлагаются скидки, а основная масса может годами стоять со старой – и уже нереальной – ценой.
Прошлый кризис имел относительно короткую острую фазу и уже в конце 2009 года ситуация на большинстве рынков начала нормализоваться. Нынешний кризис обещает быть менее глубоким, но более затяжным. Поэтому падение продаж на рынке ипотеки в четыре-пять раз вполне ожидаемо, при этом есть вероятность увидеть антирекорд, например, с 10-кратным падением. Впрочем, в случае если ситуация будет развиваться по плохому сценарию, весьма вероятно вмешательство государства, у которого достаточно инструментов для того, чтобы подтолкнуть рынок.
Отдельно стоит сказать про просрочку. Последняя относительно невелика, а наше население склонно именно ипотеку платить «до последнего», поэтому ожидания массового выхода на рынок квартир, изъятых за долги, не обоснованы. Да и те объекты, которые банкиры предлагают всем желающим, редко попадают в категорию интересных предложений: часто стоимость их выше рынка, а покупка сопряжена со сложной юридической схемой.
Так что ждать чего-то в стиле американского ипотечного кризиса не стоит. Если геополитика и нефть начнут выходить в конце года из пике (а пока это основной сценарий развития ситуации), то провал продаж на рынке ипотеки останется локальной историей 2015 года и банкирам его просто надо пережить.
