Рынок недвижимости Белгорода и Белгородской области - один из самых быстрорастущих в России. Рынок коммерческой и жилой недвижимости активно развивается. В 2014 году предложение в определенных сегментах даже превысило спрос. Но в силу разных факторов: обострения ситуации на Украине, изменения курса валют, девальвации рубля - рынок недвижимости в регионе претерпевает изменения. О них корреспонденту журнала «Статус Белгорода» рассказала начальник Центра оценки, бизнес-планирования, строительно-технических и автоэкспертиз Белгородской торгово-промышленной палаты Галина Ходыкина.
- Галина Ивановна, как обстоят дела на рынке жилой недвижимости Белгорода в текущем году?
- На рынке недвижимости в 2014 году наблюдались явные стагнационные процессы: несмотря на большой интерес к недвижимости, финансовые ресурсы потенциальных покупателей были весьма ограничены. Около 60% покупателей брали ипотеку, чтобы приобрести квартиру. Сейчас стоимость ипотечных кредитов выросла. На банках болезненно сказались ограничение доступа к западному капиталу, изменения ставки кредитования и курса валют. Но ипотека должна остаться главным механизмом приобретения жилья. Можно надеяться, что снижение доступности программ ипотечного кредитования не окажется критическим фактором для покупателей, хотя и станет для них дополнительным финансовым обременением, а д ля строителей создаст трудности в ценообразовании.
Сейчас покупают только то, что продается по адекватной цене. В дальнейшем цены скорректируют рецессивные процессы. В этих условиях приобретение недвижимости - это оптимальный вариант сбережения средств, поэтому не стоит откладывать надолго покупку квартиры.
- Если существует необходимость продать недвижимость именно сейчас, как в соответствии с текущей ситуацией в стране и мире оценить ее реальную стоимость?
- Рыночная стоимость жилой недвижимости определяется с учетом площади объекта, года постройки, местоположения, инфраструктуры и престижности района, этажности дома, состояния отделки, а также других необходимых для оценки факторов. И самому собственнику дать реальную оценку продаваемого имущества непросто. Чтобы сделать это правильно, необходимо обратиться к опытным специалистам. Они, опираясь на анализ рыночной ситуации, изучив особенности ценообразования стоимости квадратного метра аналогичной недвижимости и возможность реализации, помогут максимально объективно оценить реальную рыночную стоимость любого движимого и недвижимого имущества. За этой услугой белгородцы всегда могут обратиться в Белгородскую торгово-промышленную палату. Наши специалисты имеют 20-летний опыт оценки стоимости недвижимости и смогут в короткие сроки грамотно и точно определить рыночную стоимость любых объектов недвижимости.
- А что происходит в нынешней социально-экономической ситуации со спросом на коммерческую недвижимость?
- Белгород входит в пятерку лидеров по России по показателям строительного сектора - один из самых высоких показателей количества квадратных метров вводимого в эксплуатацию коммерческого фонда на душу населения. Белгород является инвестиционно привлекательным городом. Рынок недвижимости города отличает безусловный рост в долгосрочной перспективе. Это характеризует рынок недвижимости как более стабильный и прогнозируемый, минимально подверженный рискам финансовых потерь.
В нормальных условиях развития рынка коммерческой недвижимости доходность инвестиций в девелоперские проекты составляла 20-30%. Инвестор принимает решение о выборе того или иного направления инвестирования, исходя из соотношения риска и доходности, при этом основные риски, возникающие в ходе реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости, могут быть относительно спрогнозированы. Это выгодно отличает рынок коммерческой недвижимости Белгорода от других альтернативных рынков вложения инвестиций, например, рынка ценных бумаг, на который может повлиять множество факторов и событий, приводящих к росту или падению курсовой стоимости ценных бумаг.
На сегодня рынок коммерческой недвижимости, так же как и жилой, в связи со сложившейся ситуацией трудно предсказуем. С одной стороны - девальвация рубля, с другой - ограниченный платежеспособный спрос покупателей.
Учитывая текущие настроения и состояние рынка, окончание 2014 - начало 2015 гг. может стать интересным временем для инвестиционных сделок.
- Недавно вышел закон, в соответствии с которым изменяется порядок выплаты налогов на недвижимое имущество. Можете подробней объяснить его суть?
- Для начала напомним, что налог на имущество физических лиц существует и сейчас. Вопросы его начисления и уплаты регулируются законом РФ от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Этим налогом облагается недвижимость, которая находится в собственности физических лиц (например, квартиры, жилые дома и дачи). Налоговая база для расчета этого налога определяется исходя из инвентаризационной стоимости имущества.
Однако с 1 января 2015 года Закон № 2003-1 отменяется, и начинает действовать новая глава Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц». Одним из главных изменений, введенных новой главой НК РФ, станет переход к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, и из кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость, как правило, максимально приближена к рыночной стоимости имущества (поскольку при ее установлении учитывается, например, сегмент недвижимости, расположение, площадь и год постройки). Инвентаризационная же стоимость может быть существенно ниже рыночной цены.
Налог будет вводиться в действие субъектами РФ. Для введения налога каждый субъект РФ должен будет определить порядок определения кадастровой стоимости имущества и установить единую дату, с которой на территории субъекта РФ налоговая база по налогу будет определяться исходя из кадастровой стоимости.
До осуществления этих процедур для расчета налога будет применяться действующий сейчас порядок. В нашем регионе кадастровая оценка недвижимости будет производиться в 2015 году, а первые квитанции налогоплательщики получат только с 2016 года. Таким образом, в 2015 г. налог останется прежним и будет рассчитываться исходя из инвентаризационной стоимости имущества (ст. 402 НК РФ) по ставке 2014 года.
- А на какие виды недвижимого имущества будет начисляться налог?
- В соответствии со статьей 401 НК РФ в список объектов, на которые будет начисляться налог, входят: жилой дом; жилое помещение (квартира, комната); гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение. При этом законодательством установлено, что жилые строения, которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства будут относиться к жилым домам. Налоговая база по налогу будет определяться в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости. Однако новой главой НК РФ предусмотрены налоговые вычеты. По сути, они представляют собой значения, на которые уменьшается кадастровая стоимость имущества (ст. 403 НК РФ). В результате кадастровая стоимость квартиры будет уменьшена на величину кадастровой стоимости двадцати квадратных метров общей площади этой квартиры; комнаты - на величину кадастровой стоимости десяти квадратных метров площади этой комнаты; жилого дома - на величину кадастровой стоимости пятидесяти квадратных метров общей площади этого жилого дома. А кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), уменьшается на один миллион рублей.
Размер обозначенных налоговых вычетов может увеличиваться местными властями.
Льготники (например, ветераны, пенсионеры, инвалиды и др.) могут получить дополнительные вычеты в 50, 10 и 100 кв. м соответственно, а также 20 кв. м для гаража. Причем, если стандартные вычеты предоставляются дня каждого объекта, льготные - только для одного объекта каждого вида.
- Галина Ивановна, в связи с данными изменениями, что Вы посоветуете белгородцам?
- Мой совет землякам - когда будет проводиться кадастровая оценка вашего имущества, да и, в принципе, возникнет необходимость или интерес к объективной оценке движимого или недвижимого имущества, привлекайте профессиональных оценщиков. Мы готовы вам помочь!
Беседовала Юлия Новикова
Статус Белгорода, №6, 2014.
