Строительная отрасль всегда была индикатором состояния экономики. Что она показывает сейчас?
В 2008 году строители одними из первых почувствовали на себе последствия финансового кризиса. Поскольку любое строительство требует довольно крупных инвестиций, положение дел в отрасли прямо зависит от притока средств. Растут доходы населения - активно строятся дома, покупаются квартиры; выделяются бюджетные средства - появляются новые объекты соцкультбыта. Соответственно, при нехватке денег в экономике темпы строительства снижаются.
Пора признать, что слово «кризис» перестало быть просто словом. В преддверии начала строительного сезона мы решили поинтересоваться у участников строительного рынка, какие тенденции они наблюдают в своей отрасли, и чего ждать нам - потенциальным потребителям их товаров и услуг.
Нисходящие тренды
Строительный рынок включает в себя массу различных направлений - и непосредственное возведение зданий и сооружений, и создание инфраструктуры, и производство строительных материалов с их последующей реализацией. Заказчиками, а, соответственно, и инвесторами проектов выступают и население, и государство, и бизнес, а потому ситуация в разных сегментах отличается.
Возьмем, к примеру, строительство жилых домов. «В строительную отрасль, чтобы она развивалась, нужен постоянный приток инвестиций, - говорит Александр Селиванов, генеральный директор ООО «Управляющая компания ЖБК-1». - Если брать многоэтажную жилую недвижимость, то существенную часть инвестиций составляют деньги дольщиков. До недавних пор около 30% наших покупателей составляли переселенцы из северных и восточных регионов России. Они видели в Белгороде чистый, благоустроенный, динамично развивающийся город, имеющий выгодное географическое расположение: близость к Украине и мягкий климат. В прошлом году, в связи не столько с событиями на Украине, сколько с их подачей через СМИ, поток мигрантов в область сократился. Количество иногородних покупателей наших квартир снизилось до 7-10%. В течение полугода эта ситуация вряд ли изменится, и сейчас мы работаем над тем, чтобы вернуть хотя бы часть из них».
Второй момент, на котором акцентирует внимание Александр Селиванов, - резкое сокращение ипотечного кредитования. Он отмечает, что 25-30% покупателей ЖБК-1 использовали ипотечные кредиты для приобретения жилья. Но если в прошлые годы ставка по ипотеке составляла 9-14% годовых, то в этом году она начинается от 17% и выше. Кроме того, кредит стало получить гораздо сложнее: 8 из 10 заявок банки отклоняют по тем или иным причинам. Сейчас правительством РФ разрабатываются меры по поддержке ипотеки и снижению процентной ставки до 13%, но пока это только заявления. Руководитель УК ЖБК-1 полагает, что до конца года доля покупающих квартиры по ипотеке будет оставаться на уровне 10%. Зато сейчас значительно возрос интерес к жилищно-накопительному кооперативу ЖБК-1 как со стороны тех, кому отказано в ипотеке, так и тех, кто стремится сберечь накопления, вкладывая их в квадратные метры. Ведь вложения в недвижимость были и остаются самым надежным способом сохранения накоплений. Александр Селиванов считает, что доля воспользовавшихся предложением ЖНК в текущем году вырастет до 30%. Но в целом, компания вынуждена будет сократить объемы ввода жилья с 80 тысяч кв. метров в 2014 году до 50 тысяч - в 2015-м.
Под другим углом
Информацию о снижении числа приезжих и сокращении ипотечного кредитования подтверждает и Артем Мухин, генеральный директор агентства недвижимости «Золотая середина». Тем не менее, он смотрит на ситуацию с оптимизмом. «В 2014 году мы наблюдали довольно активную точечную застройку, - говорит Артем. - Вводились жилые дома в центре Белгорода по Гражданскому проспекту, улице Белгородского полка. Это современные дома категории «средний плюс». Продолжают строиться микрорайоны «Улитка», «Новый», дома на Крейде. В этом году мы ожидаем ввод в эксплуатацию жилого комплекса бизнес-класса «Империал», на стадии строительства пара интересных проектов от ДСК в центральной части города. Город строится, развивается, он по-прежнему остается привлекательным».
По словам Артема Мухина, загородная недвижимость тоже неплохо продается, может быть, чуть меньшими темпами, чем в 2011-2013 годах. К примеру, в поселке «Изумрудный», который был сдан в конце 2012 года, осталось не так много нераспроданных домов. Руководитель агентства отмечает, что в декабре 2014 года рынок недвижимости переживал небывалый всплеск покупательской активности, но поскольку потребность в жилье ограничена, за ажиотажем последовал вполне закономерный спад интереса со стороны покупателей, который мы и наблюдаем с начала года.
Что касается коммерческой недвижимости, в прошлом году сдавался ряд объектов формата street retail площадью от 150 до 500 кв. метров. Артем Мухин отмечает, что в основном это торговые площади. Несмотря на кажущееся изобилие торговых и офисных площадей, представитель агентства недвижимости уверяет, что спрос на качественные площадки, способные полностью удовлетворить потребности арендаторов, по-прежнему высок, и он будет продолжать расти.
Ожидание затянулось
Строительство инвестиционно емких промышленных и социальных объектов переживает не лучшие времена, и начались они еще в прошлом году. Неблагоприятная ситуация в макроэкономике способствует тому, что крупный бизнес не торопится с расширением производства, а дефицит бюджета всех уровней негативно сказывается на строительстве социальной инфраструктуры - заказов становится меньше, а денег ждать приходится дольше.
Компания «Домострой» уже много лет строит быстровозводимые здания. Это объекты и сельскохозяйственного, и промышленного, и общественного назначения. «2014 год для нашей компании прошел в ожидании финансирования по проектам, заказанным еще в конце 2013 года, - рассказывает генеральный директор компании Юрий Мухин. Главные наши заказчики - агрохолдинги, в меньшей степени другие предприниматели. Вместе с ними мы ждали благоприятных условий, которые так и не наступили в прошлом году - сначала была Олимпиада, потом события на Украине, потом рубль упал по отношению к мировым валютам, и импортное оборудование резко подорожало. Прошлый год наша компания провела, презентуя проекты и делая коммерческие предложения. Надеюсь, что 2015 год будет значительно лучше, но первые два месяца мы лишь вели переговоры».
Кроме частных холдингов другим заказчиком для «Домостроя» является государство в лице Управления капитального строительства, но выполнять госзаказы, по признанию Юрия Мухина, строителям становится все менее интересно. Во-первых, стоимость объекта фиксируется на момент торгов. Удорожание импортных материалов и оборудования, а также инфляцию за период строительства никто не учитывает. Во-вторых, по уже заключенным контрактам и выполненным работам УКС платит с большими задержками. В-третьих, начальная стоимость строительства объекта, которая выставляется на торгах, близка к минимальной, потому что индексы удорожания сметной стоимости, не соответствуют реальному удорожанию стоимости строительства, так как рассчитываются не от реальной зарплаты строителей. Таким образом, строить для государства нередко оказывается себе дороже.
Чтобы оставаться рентабельной, компания «Домострой» берется выполнять заказы не только в Белгородской области, но и в Курской, Тамбовской областях, Ямало-Ненецком автономном округе. Так, еще в феврале 2014-го для северян был разработан проект строительства птичника замкнутого цикла - инкубация, откорм, убойный цех с переработкой отходов и производством удобрений. Жители Ямала давно нуждаются в таком предприятии, они тоже хотят есть свежее мясо, а не перемороженное. Но пока инвестор не может решиться на выделение средств для строительства, которое при нынешней цене евро быстро не окупится.
Нет худа без добра
Производство и реализация стройматериалов находятся в прямой зависимости от состояния строительного рынка в целом. Если учесть, что из почти 1,5 млн квадратных метров жилья, введенных в области в 2014 году, 74% были построены в сегменте ИЖС, активность частных застройщиков до сих пор оставалась очень высокой. Но сохранится ли она в текущем году - большой вопрос. Директор компании «Экостройматериалы» Андрей Свинарёв считает, что иссякший поток мигрантов с севера в нашу область может частично восполниться за счет состоятельных украинцев, которые приезжают сюда, преимущественно из Харькова, и строят себе дома здесь.
Компания «Экостройматериалы» работает сразу в нескольких направлениях: производит и продает колодезные кольца и блоки из пенобетона собственного изготовления, осуществляет строительные работы, а также собирает и продает оборудование для производства пенобетона. Андрей Свинарёв говорит, что, начиная с 2008 года, количество покупателей колец и блоков постоянно снижается. Он связывает это с растущей конкуренцией и с тем, что строительный бум в регионе уже прошел. Сейчас основное для компании направление - производство оборудования. Его покупают не только в России, но и в странах ближнего и дальнего зарубежья. «Особенно активно в этом году стали покупать наши пенобетоносмесители в Казахстане, Киргизии, Азербайджане, поскольку в долларах они подешевели. Пока кризис играет нам на руку, - со сдержанным оптимизмом говорит Андрей. - В России спрос на установки стабильный, но в последнее время складывается впечатление, что в той же Курской области сейчас строят больше, чем в Белгородской. Возможно, потому, что у нас потребность в новых объектах уже близка к насыщению».
Руководитель торговой компании строительных материалов «СтройДисконт» Андрей Барбарич поделился своими наблюдениями. Он отмечает, что продавцы стройматериалов перед новогодними праздниками столкнулись с ажиотажным спросом - покупатели, небезосновательно ожидая грядущего повышения цен, приобретали впрок товары импортного производства и продукцию с длительным сроком хранения. Уже в начале этого года цены, действительно, поднялись. И если товары отечественного производства подорожали в среднем процентов на 10, то импортные или произведенные у нас, но по западным технологиям, выросли в цене на 50-100%. В ценообразовании на стройматериалы сейчас царит полная неопределенность. Андрей Барбарич не исключает, что подорожание некоторых групп товаров имеет спекулятивную природу.
Пока оттока клиентов в «СтройДисконте» не заметили. Возможно, это связано с тем, что в конце прошлого года торговая компания объединилась с оптовым поставщиком стройматериалов, фирмой «Белстройторг», и клиентская база, соответственно, расширилась. Укрупнение бизнеса, расширение ассортимента, максимальное закрытие потребностей как розничных, так и оптовых покупателей - это, по мнению руководителя компании, станет серьезным конкурентным преимуществом перед небольшими игроками.
Что в перспективе?
Делать прогнозы - занятие неблагодарное, но мы все же попросили наших экспертов порассуждать о том, что в недалеком будущем ждет их компании и в целом строительную отрасль.
Александр Селиванов подчеркнул, что ЖБК-1 не планирует в ближайшее время повышать цены на построенное им жилье. По всей видимости, не собираются этого делать и другие застройщики многоквартирных домов. Однако если инфляция по году действительно составит 25%, как прогнозируют аналитики, строители просто вынуждены будут поднять цены, иначе их ждет разорение. Учитывая складывающуюся ситуацию, рассчитывать на улучшение без серьезного участия в этом вопросе власти и государства, не приходится, а, следовательно, строителям необходимо готовится к общему снижению объема спроса на продукцию строительного рынка. Сейчас требуется активное взаимодействие бизнеса и власти по поиску путей стимулирования спроса, ограничения аппетитов монополистов, снижения административного давления и т.п. Бездействие только усугубляет положение строителей. У ЖБК-1 есть еще спасательный круг в виде производства различных строительных материалов и изделий, который в трудные времена поможет компании удержаться на плаву. «Мы работаем над тем, чтобы максимум продукции ушло в другие регионы, - говорит Селиванов. - На сектор ИЖС мы также возлагаем большие надежды. В целом же, стремимся удержать объемы производства и сбыта на уровне прошлого года, что в сегодняшних условиях делать крайне сложно».
Артем Мухин также не прогнозирует снижения цен на недвижимость. Он отмечает, что в 2014 году цены на жилье росли в пределах инфляции, не более чем на 5-7% в год. Этот год начался с очень низкой покупательской активности - люди пока осматриваются, ждут, что будет дальше. А дальше, по мнению Артема Мухина, с которым согласны и другие наши эксперты, предложение от застройщиков будет сокращаться, и, соответственно, к концу года цены небольшими темпами снова пойдут вверх. «Рынок недвижимости длинной стагнации не подлежит, поэтому всегда в долгосрочной перспективе будет положительная динамика, - уверен руководитель «Золотой середины». - Коррекция может наблюдаться полгода-год, но потом все равно начнется рост. Нет никаких предпосылок для того, чтобы строительство стало дешеветь».
Юрий Мухин из компании «Домострой» констатирует, что объем работ по области уменьшился (и в промышленном, и в гражданском строительстве), а значит, усиливается конкуренция, и цены, по идее, должны идти вниз. Но ценообразующие факторы этому не способствуют - дорожают ресурсы, дорожает сырье, а, стало быть, цены будут оставаться на том же уровне или покажут небольшой рост. При этом рентабельность строителей будет падать. Юрий
Мухин полагает, что многие строительные компании, не аффилированные с крупными заказчиками, например, с теми же агрохолдингами, могут попросту разориться. «Не исключено, что агрохолдинги сами станут создавать строительные подразделения, чтобы сократить издержки, - рассуждает директор ООО «Домострой». - Возможно, независимые строительные предприятия будут привлекаться в качестве субподрядчиков, тогда это позволит им пережить непростые времена».
Цены на строительные материалы в течение года будут расти, поскольку даже в местной продукции всегда есть импортная составляющая. Более того, очень сильно выросла стоимость комплектующих для оборудования - электродвигателей, редукторов, трубопроводной арматуры... Все это, безусловно, скажется на цене конечного продукта. Андрей Свинарёв приводит в пример свой бизнес. В производстве пенобетоносмесителей используются импортные электродвигатели (отечественных надлежащего качества найти не смогли), которые за последние полгода подорожали в два раза. Андрей считает, что для того, чтобы оставаться рентабельным в нынешних условиях, строительные компании должны сосредоточиться на импортозамещении и по максимуму переходить на продукцию отечественного производства. А самый лучший вариант - производить продукцию здесь и продавать за рубеж.
Андрей Барбарич уже сейчас понимает, что продавцов стройматериалов ждут тяжелые времена, и так же, как остальные участники рынка, возлагает надежды на ИЖС. Однако и этот сегмент, по его мнению, может «просесть» до 30%. Люди будут стараться сэкономить на стройматериалах, поэтому в лучшем положении окажутся крупные розничные торговые центры с высоким уровнем сервиса и интернет-магазины, которые за счет высоких оборотов и низких издержек будут оставаться привлекательными для клиента, а, следовательно, рентабельными. А вот небольшие торговые точки могут не выдержать конкуренции, полагает эксперт. Он также считает, что правительство страны должно как можно скорее принять меры по восстановлению ипотечного кредитования. Ипотека - двигатель строительной отрасли, и ее «реанимация» даст очевидный мультипликативный эффект.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что 2015 год будет для строителей нелегким. Впрочем, им уже доводилось переживать кризис конца «нулевых», и это наверняка сделало их сильнее. Как верно заметил Артем Мухин, пришло время оптимизации. Время, когда нужно поднапрячь мышцы, успокоить нервы, проявить смекалку, довериться интуиции и опыту. «Закаляйся, если хочешь быть здоров» - это правило можно применить и к бизнесу. Однако подходить к ушату с холодной водой нужно с оптимизмом, тогда процедура пойдет на пользу.
