Воронеж. 15.04.2015. ABIREG.RU – Эксклюзив – Евгений Хамин – из той категории предпринимателей, которые не дают покоя ни себе, ни людям. Кто из наших именитых строителей еще пять лет назад всерьез воспринимал нового игрока? А сейчас он заставляет плохо спать конкурентов, строит в Северном микрорайоне отдельный город и меняет представление коллег и потребителей о массовом жилье. Многие говорили, что такой огромный проект, как «Град», не сможет быть востребован в миллионнике, а он взял и построил в чистом поле 200 с лишним тысяч квадратов коммерческой недвижимости, которая сегодня приносит около 1 млрд рублей налогов в год. Мало того, по своей воле повесил себе на шею социальные проекты - Океанариум, Парк аттракционов, Event-hall, собираясь добавить к ним загородный парк и музей. Говорит, что правильный бизнесмен должен не только строить коммерческие объекты и извлекать прибыль, но и нести ответственность за создание имиджа того региона, в котором он живет и работает. Утверждает, что, если отмотать годы назад, сделал бы все точно так же. Однако не может уйти от непосредственного управления бизнесом и даже не воспринимает этот вопрос. Но кто говорил, что в бизнесе бывает легко?
- Как вы работаете в разных сферах бизнеса?
- Так сложилось, что, будучи девелопером, занимаюсь развитием в широком смысле этого слова. Это позволяет мне работать в разных проектах, с разными инвесторами, партнерами, акционерами, сособственниками, разными командами руководителей и специалистов в своих отраслях. Исторически проекты объединяются, потенцируют друг друга – в этом созидательном партнерстве и состоит результат.
- Строители со стажем говорят, что вы какой-то неправильный строитель. Вместо того чтобы застраивать каждый сантиметр домами, разбиваете клумбы, размечаете парковки и т.д. Где экономика-то? Тем более в кризис...
- Экономика наших проектов (жилой комплекс «Пять звезд» и жилой массив «Олимпийский». – «Абирег») позволяет уверенно идти вперед, несмотря на то что в них себестоимость выше, ведь это качественное, правильное жилье, дома ручной работы.
Как-то встречаюсь с одним коллегой из первой тройки застройщиков, он мне говорит: «Смотрю плотность твоих проектов – на 30 га всего 200 тыс. метров. Что ты творишь?» Другие застраивают домами каждый сантиметр тоже не от нечего делать: строители пытаются по максимуму удешевить стоимость жилья, просто иногда переходят разумную грань, в том числе и по плотности.
В кризис как раз такие «нерациональные» проекты, как наши, оказываются более востребованы. Сейчас люди в поисках, не зная, куда правильнее вложить деньги. В банк? В нашей экономической ситуации не лучшее вложение денег. В валюту? Но в большинстве случаев эти эксперименты рискованны, приводят к большим потерям. Уверенная альтернатива – вложить деньги в правильное жилье. То, которое ликвидно сейчас и будет ликвидно спустя время. Да, некоторые строители сегодня сэкономят на высокой плотности, неграмотном архитектурном решении, старых строительных технологиях, неправильном управлении. Но люди, выбирая сегодня, куда вложить свои средства, чтобы их максимально сохранить и приумножить, выбирают в нестабильной экономической ситуации все же правильное жилье.
- Но ваши квартиры пусть и ликвидны, но и затраты на это у вас большие, рентабельность ниже. И получается, что вы в кризис слабее.
- В кризис сильнее тот, у кого покупают, у кого есть спрос. В кризис люди либо тихо ждут его окончания, либо покупают качественный товар, пусть он и стоит несколько дороже. В этом смысле определенным маркером является изменение цены: если жилье плохо раскупают, цены на него снижаются. На квартиры в наших объектах цены понемногу, но растут. При этом спрос на них сохраняется высокий.
- Другие строители, глядя на вас, тоже стали менять подход к строительству?
- Я не чиновник, чтобы подталкивать, я предприниматель. Мой способ воздействия – личный пример. Я должен своим примером разворачивать потребителя, коллег, власть в сторону качественного жилья. Из диалога с коллегами вижу, что они понимают: наши проекты – другого уровня, если говорить о массовом строительстве. Что касается отношения власти, то сам факт подтверждения застройки и мероприятия, в том числе и посещения объектов, которые были инициированы совместными усилиями, говорят о том, что власть видит: мы все делаем правильно.
- В кризис советуют отложить строительные проекты, которые не успели начать. У вас есть такие?
- Очень сожалею, что отложили начало строительства офисного центра в жилом массиве «Олимпийский». Уникальный проект: переливные фасады, архитектурный бетон, витражи, подземные парковки. Серьезная вещь. Без третьей очереди площадь составит порядка 60 тыс. кв. м. Я большой фанат этого проекта.
- Похоже на здание в центре Берлина...
- Больше похоже на Белую площадь в Москве. Рекомендую посмотреть, чтобы почувствовать, что такое капитализм в хорошем смысле. Это лучшее офисное здание столицы. Приедете обратно и скажете – это был Нью-Йорк, Лондон, но точно не Москва. Это бизнес-город.
Мы сделали очень серьезное исследование рынка и поняли, что наш проект востребован. Работодатель придет из центра в Северный. Представьте, на 400 тыс. населения нет ни одного офисного здания в Коминтерновском районе. Это основной район-работодатель. Уйти из центра и прийти работодателю к работникам – значит, платить меньше аренду, люди будут больше за работу держаться, следовательно, лучше работать. Представьте, жить в «Олимпийском» и ходить на работу в офис напротив – одно удовольствие. Тем более здесь живут люди, которые умеют работать и зарабатывать. Шесть тысяч человек не надо будет гонять в центр и другие районы. Мы очень хотим, чтобы люди здесь остались. Живи – не хочу, получай удовольствие, соблюдай правила проживания в таком комплексе. Не шуми, бычки не бросай, порядок поддерживай. Наша цель в том числе – повлиять и на культуру поведения, и в жилом комплексе сторонники у нас уже есть.
- Сколько процентов жилья уже продано в «Олимпийском»?
- Больше половины. Проект уже практически окупился.
- Насколько критично для города, что сократились бюджеты на дороги? В том числе на строительство развязок рядом с «Олимпийским». Одностороннее движение на Ломоносова сделали, но кардинально это проблемы, наверное, не решает...
- Понятно, что глобально это не решает вопрос с развитием дорожной сети в Северном микрорайоне. На Тимирязева и Ломоносова хорошее дело сделали. Если бы каждый год делали такое дело – мало, но уже что-то. Чтобы сдвинуть вопрос, надо реализовать два ключевых этапа. Первый – это уширение в районе застройки у трех крупных застройщиков (на землях ВГАУ. – «Абирег») и реконструкция Шишкова до Урицкого. Второй этап – сделать бульвар Олимпийский, его продолжение и пересечение с проспектом Академическим.
- Что это даст?
- Проспект Академический с помощью бульвара Олимпийского сделает так, что Московский проспект разгрузится на 20-25%, это принципиальная вещь. На четверть точно. Продление Шишкова до Урицкого тоже даст процентов 10-15%. Если еще с улицей Солнечной разобраться, в Северном микрорайоне станет вообще хорошо.
Властями принципиальное решение уже три года как принято. Все вычерчено, СМИ поддержано, жители ждут. Вопрос с выделением земель сейчас находится на уровне ДИЗО, Минсельхоза. Как я понимаю, он постепенно движется к положительному решению.
По городу в целом надо единожды навалиться – сконцентрировать усилия, бюджеты и за пять-семь лет сделать все ключевые дороги: шесть-восемь магистралей, три развязки, 9-12 уширений и 80-120 заездных карманов, порядка 30 разгонных полос. Потратить на это 7-9 млрд рублей. Все остальное – текущий капремонт, знаки, переходы и т.д.; Воронеж в этом плане не достроен. Это все равно, что «Град» открыли, а коридоры не доделали. Как ходить?
- Финансирование будет?
- Если заниматься правильным формированием дорожного фонда, правильным и справедливым его распределением (город-область), то будет; ежегодный дорожный фонд Воронежской области составляет около 5 млрд.
- Но в целом за судьбу дорог района не опасаетесь?
- В концептуальном плане не опасаюсь. Опасаюсь по срокам. Будет ли это через год, как обещают власти, или затянется на три, на пять лет. Начнут уже в этом году – вот это для нас принципиально. На данный момент подтверждено, что первый этап уширения Шишкова в этом году город делает. Там бюджет около 300 млн рублей, уже сейчас выделяют 80 млн рублей для того, чтобы сделать уширение – отрезок Шишкова, Олимпийского, Загоровского и выход к Бульвару Победы.
Если все будет сделано так, как задумали, этот квартал будет самым интересным транспортным узлом и самым доступным микрорайоном в Воронеже.
- Вы так горите этим жилищным проектом. К «Граду» уже остыли? Там какое-то развитие предполагается?
- Почему же? Мы, девелоперы, горим ко всем проектам одинаково. Разрабатываем с голландцами концепцию парка сразу за комплексом, взяли пока перерыв, но будем продолжать. Почему «Град» Сити-парком называется? Городской парк. «Град» – входные ворота в парк. Где располагается Океанариум, будет вход в парк. Хотим, чтобы это был серьезный региональный туристический привлекательный объект, правильно созданный ведущими международными архитекторами, с пониманием реалий нашего региона.
- Слышал, наоборот, что коммерческая часть «Града» планомерно окупается, а развлекательная нет. А вы ее хотите расширить…
- Несмотря на популярность и высокую посещаемость, всем понятно, что расходная часть в ней очень высокая. Океанариум, Парк аттракционов – социально ориентированные проекты, поэтому говорить, что развлекательная часть является коммерчески интересной, неправильно. Поэтому особенно остр рост процентных ставок по некоммерческим объектам. Это осложняет ситуацию. А коммерческая недвижимость – это отдельный проект.
Океанариум, Парк аттракционов, загородный парк - это все неокупаемые проекты, если в них присутствуют кредиты. Даже если кредитов нет, то парк можно окупить только за 14-16 лет. Но «Град» приобретает устойчивость по коммерческой недвижимости и увеличение дохода за счет торговли операторов.
- В Event-hall вы столько звезд вытащили. Он тоже не окупаем?
- Для нас это объект, который ситуационно входил в рамки концепции, с точки зрения его роли в городе, области. В части посещаемости он успешен. Однако если бы такие проекты были коммерчески выгодными, Event-hall’ы, Океанриумы и Парки аттракционов были бы в каждом городе и не один, как, например, торговые центры. Создатели таких объектов понимают, на что идут. С кредитами он не окупаем. На личных средствах – долгий срок окупаемости. Изначально на него как на бизнес-проект не смотрели – из-за его сроков окупаемости. Такой концертный зал важен для такого знакового объекта, как Сити-парк «Град». Проект сам по себе интересный – потрясающее удовольствие. Такого зала нет в России. Есть «Крокус»: сядьте в заднем ряду – не увидите, кто выступает на сцене. А наши худшие места – это в «Крокусе» лучшие. Представляете, сколько людей приезжает на концерты, мероприятия, выставки, приезжают звезды, размещаются в гостиницах...
- Выдержат ли проекты повышение процентных ставок или нет?
- В тех ставках, в которых они работают сейчас, сложно, но да. Жилье – точно. Там кредитов практически нет. С точки зрения развития коммерческой недвижимости все не так просто. Москва уже ощутила это. Здесь мы более аккуратны. В объектах социальной инфраструктуры «Града» - Океанариум, Парк аттракционов - ставка запредельно высокая для этого бизнеса.
- Есть два мнения. Одни предприниматели, которые арендуют, говорят: сейчас предел насыщения наступил по количеству торговых площадей. С другой стороны, мы все видим толпы народа в «Галерее Чижова» или в «Граде». Кто-то лукавит. Насыщения нет?
- Если бы здесь было 10-15% лишнего (емкости рынка. – «Абирег»), «Мега» бы уже построилась. Она не строится, потому что нет рынка. Это компания, которая с точки зрения бизнеса правильно развивается. У нас емкости рынка сейчас нет, поэтому «Мега» и переносит сроки. Если начнет, то с «Икеа», только потом появится «Мега».
- Арендаторы бегут из «Града»?
- Пройдите по торговому центру, найдите «окна». Одно-два, не больше.
- В «Галерее» магазины закрываются. В стрит-ритэйле аренда падает, на центральных улицах тоже…
- Не думаю, что все там так уж плохо. Крупным ТЦ в кризис проще. В кризис выживают сильнейшие – с большой якорностью… Международные операторы могут позволить себе работать в убыток, они сразу не уходят. Идет диалог.
- Не всегда удается диалог, раз кинотеатр в «МП» закрылся?
- Не всегда. Здесь сложный вопрос. У них были пожелания к управляющей компании «МП», которые выходили за рамки традиционных. В УК были готовы их рассмотреть серьезно, но не успели даже к ним подойти - они уже приняли решение. Знаю, для чего они это сделали, вопрос не публичный, к нам не имеет отношения. Они же собственники помещения, не арендаторы.
- После закрытия кинотеатра трафик упал?
- Растет и по «Московскому проспекту», и по «Граду». Трафик сегодня – не всегда показатель. Он растет, потому что мы столкнулись с расширением первичной зоны (имеется в виду застройка земель ВГАУ. – «Абирег»). Не в два раза, конечно, но серьезно. Посмотрите, какие потоки идут с противоположной стороны от «Московского проспекта». Это не значит, что операторы торгуют так же, как в том году, такого просто не может быть. Хотя вот у «Ленты» вообще все прекрасно. В «МП» есть сильный пул операторов. Поэтому он успешно отработал даже без продовольственного гипермаркета в кризисном 2008 году. Поэтому к работе в новых, хотя и не всегда простых, условиях он готов.
- А в «Граде» есть проблемы с собственниками? Там же, например, «Леруа Мерлен» - собственник...
- Объекты, расположенные в «Граде», являются одними из самых рентабельных у этих компаний. Есть даже рекордные - по 4,5 млрд рублей - обороты. «Ашан» - один из самых эффективных по России.
- Есть еще проекты, которые пока не реализуются, но Вы ими уже «болеете»?
- Работаем как девелоперы над проектами жилья. У нас есть два знаковых проекта. Работаем над их концепциями, привлечением инвесторов и партнеров. И в нужное время мы их выведем на рынок. Один – в районе «Града», другой - в Коминтерновском районе.
- То есть, как вы и хотели, «Град» стал местом для развития имиджа Воронежа?
- Правильно понимаете. Причем для Липецка, Белгорода, Курска, Тамбова, Орла мы с точки зрения объектов коммерческой недвижимости – свой город. И для нас это не только имидж, но и налоги. К нам приезжают, тратят - мы платим с этого в бюджет налоги. Всего «Град» вместе с операторами платит миллиард рублей налогов: 120 млн рублей идет в Рамонский район, 240 млн рублей – область, 640 млн рублей – федеральный центр. Было пустое поле, а сейчас миллиард налогов и 4,5 тыс. рабочих мест. Без ложной скромности: есть чем гордиться.
- Про имидж города, туристическую составляющую... Имидж города – что это?
- Все дискутируют: в чем он, имидж города... Я вам скажу: это не в последнюю очередь дороги, транспорт, благоустройство, фасады и наружная реклама, а может быть – даже в первую.
Вот, например, Лондон. Понятно, что это великий город по архитектуре, благоустройству… Чем запоминается Лондон? Всем известен общественный транспорт Лондона – красные двухэтажные автобусы и лондонское такси – кэб. Но при многообразии выбора самыми посещаемыми являются всего лишь несколько объектов – Британский музей, Музей естествознания, Галерея Тэйт Модерн, Музей мадам Тюссо, Лондонский океанариум, колесо обозрения «Лондонский глаз». Далее Лондон для туристов – это активные покупки и общепит.
Понятно, что исторически Воронеж – не Лондон, но я о другом. У нас есть что посещать, на что посмотреть, много эксклюзивного, не говоря уже об аналогах.
Объекты культурного собрания – театры и музеи – одни из лучших в региональной России, особенно после тех преобразований, которые произошли в течение последних пяти лет. Это Академический театр драмы им Кольцова, Камерный театр, замок принцессы Ольденбургской, музей-усадьба Веневитинова, Краеведческий музей, экспозиция корабля «Гото Предистинация», музей-заповедник «Костенки» и многие другие.
Воронеж – колыбель Российского флота, с ним связаны имена поэтов, писателей, художников – Кольцов, Никитин, Бунин, Платонов, Маршак, Мандельштам, Троепольский, Крамской, Романович и другие. У нас богатейшее культурно-историческое наследие. А какие у нас интересные парки, заповедники, проект «Большая экологическая тропа», инициированный областной администрацией; памятники, храмы, монастыри – Дивногорье, Костомарово. Перечислять можно очень долго.
Объекты досуга - развлекательные комплексы - тот же Воронежский океанариум, Парк аттракционов, Музей занимательных наук «Эйнштейниум», Детские центры, в этом году открывается знаменитый город детских профессий «КидБург», кинотеатры – один IMAX чего стоит.
В городе прекрасные рестораны и предприятия общественного питания в целом, есть просто уникальные. А уж объекты торговли - привлекательные, интересные, индивидуальные известны по всей стране, хотя многие воронежцы об этой известности не знают. В Воронеже торгуют более ста международных брендов, в немногих городах в магазинах есть такие продвинутые коллекции.
Что касается наполнения всей этой базы мероприятиями: выставки, фестивали (Платоновский, «Джазовая провинция»), форумы, концерты (при наличии Event-hall, Воронежского концертного зала, Театра оперы и балета, филармонии т.д.) – так мы впереди планеты всей.
В области гостиничной недвижимости найдется выбор на любой бюджет, причем куда ни кинь взор – международный бренд: Hilton, Holiday Inn, Mercure, Marriott, Sheraton.
По сути, для большинства россиян Воронеж – максимально туристически привлекательный город. Мы можем смело гордиться, что живем в таком уникальном месте, поэтому должны знать его историю, участвовать в его жизни, интересоваться событиями, переживать за него, радоваться успехам земляков.
Но подводят дороги, транспорт, благоустройство, фасады, наружная реклама. И в этом вопросе необходимо серьезно подтянуться. Это прежде всего надо нам – жителям, дети другими расти будут. Этими факторами мы можем серьезно изменить и имидж города, и туристическую привлекательность, а наполнение у нас уже на высоком уровне. Как ни занимайся туризмом, сколько ни говори про имидж города, люди должны приезжать не просто в торговые центры, музеи и т.д. Город – это среда. Создать эту среду - задача населения, бизнеса и власти.
- Сейчас ведь проходят конкурсы на маршруты общественного транспорта. Что-то изменится после этих конкурсов?
- В рамках такой работы можно добиться некоторых улучшений, но кардинальных изменений мы не получим. Чтобы создать нормальную транспортную систему, надо смотреть на этот вопрос с чистого листа и по-другому.
Нужно создать условия: экономически обоснованный тариф, эффективные конкурсы - с прозрачными критериями оценки, сформированные жесточайшие правила и требования к предприятиям-перевозчикам, обеспечение контроля и реагирование при отклонении от них.
У нас пока все наоборот. Но если есть сервис, например, в кафе, спортклубе, в авиаперевозках, то почему его не должно быть в общественном транспорте? Это ведь тоже лицо города, от него зависит безопасность, психоэмоциональное состояние горожан.
Результатом изменений могло бы стать безопасное движение, отсутствие автобусов, которые уже назвать таковыми можно с трудом. Город станет привлекательнее, транспортное сообщение - лучше, больше людей будет пользоваться общественным транспортом - пробок будет меньше. Ведь сегодня при любой возможности люди стараются приобрести хоть какой-то, но свой автомобиль – лишь бы не пользоваться общественным транспортом.
Множество водителей не соответствуют уровню - в первую очередь вождения! Большинство продолжают уходить в другие сферы. Работа тяжелая: 250 часов в месяц на маршруте - в жаре, в пробках, конфликты с пассажирами, другими участниками движения, обилечивание за рулем, поломки, штрафы и т.д.
Нам много еще нужно сделать по дорогам, по транспорту. Но и мы в стороне не должны быть - конструктивно требовать, предлагать варианты, имея позицию. Вообще это темы отдельного большого разговора.
- А благоустройство?
- Старт в нем есть. По этому вопросу губернатор Алексей Гордеев имеет постоянную жесткую и требовательную позицию, в городе ведется системная работа: мэрия начала заключать с управляющими компаниями, учебными заведениями, предприятиями договоры на ремонт и благоустройство городских территорий. Но все согласны, в том числе и власть, с тем, что того порядка, который необходим, пока нет. Почему? Надо понимать, что власть сама все - за нас! - не сделает, за нас весь город не уберет. Никто не снимает ответственности с власти за порядок в городе, в том числе и через комбинаты по благоустройству. Но не надо забывать, что в вопросе благоустройства есть три стороны-участника – власть, население, в том числе через управляющие компании, и бизнес. Без последних двух – это бег на месте. Одна из основных задач со стороны власти - это формирование четких требований к предпринимателям и жителям по обеспечению и соблюдению порядка.
Вот, улица Шишкова – одна из ключевых городских магистралей – не убирается годами. И все к этому привыкли. Ладно, приедет липчанин – переживет, белгородец уже напряжется. Но приедет какой-нибудь буржуй-инвестор - что он подумает? Вернее, понятно, что он подумает. А ведь вдоль улицы множество предприятий – «О’кей», жилые массивы, заправки, автомастерские, гаражные кооперативы, Сбербанк, магазины и другие. Здесь не вовлечена ни власть, ни бизнес, ни население. И роль власти - главы района - помимо своего участия сформировать требования и вовлечь население и предпринимателей.
- Есть еще одно направление - фитнес, с чего вы начали свое развитие. Сейчас это направление продолжает развиваться?
- Мы сейчас готовим серьезную программу: при каждом жилом проекте открыть по классическому фитнес-клубу – каждый площадью порядка 2000 кв. м с 25-метровым бассейном. В СК «Энергия» около ЖК «Пять звезд» ведется активная работа: в этом году начинают строительство бассейна, уже много сделали. Привели цокольные помещения в порядок, расширили, углубили. Там разместится клуб единоборств, разные спортивные секции. В этом году ремонтируют крышу, начинают фасады. В комплексе будет центральный филиал «Триэль» в новом формате, еще три планируются к открытию в Коминтерновском районе, один в Железнодорожном – есть и земельные участки, и проекты. Существующие филиалы останутся. В некоторых из них уже проведена реконструкция, в других запланирована.
- Какой из проектов вам нравится больше?
- «Град» очень нравится, тем более вижу его в развитии, в том числе и территорию рядом с ним. Очень нравится проект жилого массива «Олимпийский». «Пять звезд» - хороший комплекс, цивилизованный. Там будет очень здорово, будет классный спортивный комплекс, слева парк, внутри делаем инфраструктурное ядро, закрытая территория. Жить там будет здорово.
- Если оглянуться назад, какие проекты не начинали бы или сделали по-другому?
- Удивитесь, вообще все копейка в копейку сделал бы.
- Даже океанариум? Тяжело же все это...
- Тяжело. А кто в бизнесе обещал, что будет легко? Понятно, если бы не было экономических сюрпризов, причем один за другим, было бы принципиально легче. Но конструктивная работа с банками даст результат однозначно.
Я вообще считаю, что каждый предприниматель должен сделать много полезного, если всерьез работает в городе. Есть перечень социальных опций «Града»: Океанариум, Парк аттракционов… Ведется внутренняя отделка храма во имя святых благоверных князя Петра и княгини Февронии. Музей частных коллекций им. Сергея Михайловича Романовича еще собираемся делать, никак к нему не приступим. Помещение у нас готово, просто управленчески все не объять. А некачественно делать не можем. Сейчас ведем переговоры с воронежцами, владеющими коллекциями определенных вещей, - хотим все это собрать в одну концепцию. Ее рабочее название «ХХ век» - хотим передать ощущение жизни в ХХ веке.
Что нужно предпринимателю сделать – бизнес построить, рабочие места создать, налогооблагаемую базу и сделать несколько социальных проектов. Большинство из них, так получилось, мы уже реализовали.
- Вы никакой из существующих проектов продавать не собираетесь?
- Бизнес – это всегда движение, проекты расширяются, развиваются, кто-то входит в проекты, кто-то выходит… Лично я ничего не продаю. Говорят, если человек не продает свой бизнес - значит, это не бизнес, а эмоции. Мы к бизнесу относимся не только как к источнику получения прибыли, но и эмоционально, поскольку это все родное, и мы по-другому смотрим на эти вещи.
