Белгород. 06.05.2015. ABIREG.RU – Аналитика – Анализ рынка недвижимости в регионах России провели аналитики Domofond.ru в партнерстве с крупнейшей электронной доской объявлений Avito. Результаты говорят о том, что ожидания покупателей о спаде цен пока неоправданны. В Черноземье, как и в целом по стране, по итогам первого квартала 2015 года жилье уверенно держится в цене на уровне 2014 года.
Подсчитали – прослезились
В течение всего прошлого года квартиры на вторичном рынке России подорожали на 5%: в декабре 2014 года 1 кв. м в среднем продавался по 63,63 тыс. рублей, в то время как годом ранее, в декабре 2013-го, - по 60,59 тыс. Декабрьская встряска и последовавшие многочисленные прогнозы о возможном снижении цен дали покупателям такую надежду, однако по прошествии трех месяцев аналитики констатируют продолжающийся рост, хотя и незначительный - на 2%. Тон общей картине задают города-милионники, где квартиры продолжают дорожать, и топ-10 регионов с наибольшим ростом цен на продажное жилье.
Регионы Черноземья в десятку лидеров по цене продаж не попали. Лидирует Крым, где жилая недвижимость за полгода подорожала более чем на треть, подпрыгнув с 68 тыс. рублей за «квадрат» до 95 тыс. На втором месте Дагестан – рост 10,9%. В четвертом квартале 2014 года квадратный метр здесь стоил 38,8 тыс., сейчас 43 тыс. рублей. Замыкает список Астраханская область со среднероссийским показателем в 5,5%: квадратный метр жилья здесь с 42,9 тыс. рублей поднялся до 45,2 тыс. рублей.
Зато регионы Черноземья отличились на рынке аренды. В топ-10 областей с наибольшим ростом цены на аренду жилья за 2014 год входила только Курская область. По итогам первого квартала 2015 года туда попали Липецк, Воронеж и Белгород.
В Липецкой области снять квартиру стало дороже на 9,1%. Если в четвертом квартале 2014 года средняя стоимость месячной аренды составляла 11,9 тыс. рублей, то сейчас ровно на тысячу больше. В Воронежской области цены на аренду жилья поднялись на 6,1%. Еще четыре-пять месяцев назад средняя стоимость аренды составляла 13,3 тыс. рублей в месяц, а ныне – 14,1 тыс. Замыкает список регионов Черноземья с наибольшим ростом цен съемного жилья Белгородская область, которая компенсирует прошлогоднее падение цен на 11,4%. В четвертом квартале 2014 года средняя стоимость аренды составляла 12,7 тыс. рублей, а через три месяца 2015 года – уже 13,1 тыс. рублей, рост составил 3,7%. В десятку регионов где арендованное жилье подешевело, ни один из городов Черноземья также не попал.
Все ровно
Среди городов-миллионников по росту цен вторичного жилья лидирует Санкт-Петербург, где квартиры подорожали на 6,5%. В Воронеже разница стоимости между средними показателями четвертого квартала 2014 года и первого квартала нынешнего года составила 3,5% и достигла 53,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Если смотреть поквартирно, то более всего подорожали ликвидные «однушки» - на 4,9%. Весь прошлый год они стабильно держались на уровне 1,9 млн рублей за квартиру, но после декабрьского всплеска спроса средняя цена выросла на 100 тыс. рублей. Такая же динамика прослеживается в сегменте двухкомнатных квартир (средняя цена достигла 2,9 млн рублей) и не особо ликвидных трехкомнатных (средняя цена - 3,9 млн рублей).
Графики стоимости жилья за последние полтора года демонстрируют относительную стабильность во всех областях Черноземья. Колебания составляют 100-300 тыс. в обе стороны.
Если оценивать период с марта прошлого года по март нынешнего, то наибольший рост цен наблюдается в Курске – на 5,4%. Плавное повышение стоимости идет во всех сегментах. Однокомнатные квартиры в декабре 2013 года продавались по 1,4 млн рублей, к августу того же года они подорожали до 1,6 млн рублей, а сейчас стоят 1,7 млн рублей. Такая динамика прослеживается и по двухкомнатным квартирам. А вот курские «трешки» «нервничают»: на конец 2013 года их выставляли за 2,8 млн рублей, к июню прошлого года цена поднялась до 3,1 млн рублей, затем опустилась до 3 млн рублей, потом снова пережила несколько колебаний и к марту нынешнего года остановилась на уровне 3,2 млн рублей.
В Липецке и Орле кривые предложений практически прямые. Аналитики констатируют, что квартиры в Липецке подешевели за год на 3%, а в Орле - на 1,4%, но на графиках это не сильно заметно: стабильность демонстрируют все категории оцениваемых квартир. Однокомнатные в Липецке продавались в среднем по 1,6 млн рублей и год назад, и полтора, и сейчас их стоимость на уровне 1,6 -1,68 млн рублей. В Орле также: и сейчас «однушки» выставляют за 1,7 млн, и год назад была такая же картина. Двухкомнатные в Липецке в среднем оцениваются в 2,4 млн рублей, как и полтора года назад, «трешки» тоже держат цену. Лишь в декабре прошлого года они просели на 100 тыс. рублей, но к концу первого квартала года нынешнего вернули свои позиции – 3,3 млн рублей. В Орле цена на трехкомнатные последние полтора года тоже стабильна – 3,1 млн.
Ситуация на рынке тамбовской недвижимости также спокойна. Однокомнатные квартиры выставляют на продажу в среднем по 1,7 млн рублей, так было в декабре 2013 года, так остается и сейчас. В феврале 2015 года они начали было дорожать на 200 тыс. рублей, но в марте снова опустились к привычным показателям. Такая же картина и по двухкомнатным квартирам: небольшие колебания в течение года в пределах 200 тыс., к концу первого квартала текущего года цены выровнялись на уровне 2,6 млн. «Трешки» в Тамбове сейчас продают по 3,2 млн, и такая цена плюс-минус 200 тыс. держится здесь на протяжении полутора лет.
Сохранить лицо
Белгород по стоимости жилья который год подряд лидирует среди всех регионов Черноземья. Кризис на местном рынке недвижимости отразился разве что в количестве покупателей, коих стало значительно меньше. Цены же экономических изменений определенно «не замечают». Планка декабря 2013-го не опустилась ни на сотню. Тогда средняя стоимость квартиры составляла 3,3 млн рублей, или по 63 тыс. рублей за «квадрат». По итогам первого квартала 2015 года в среднем квартиры продаются по 3,4 млн, или по 65,7 тыс. рублей за «квадрат». За однокомнатную квартиру в Белгороде продавцы в среднем хотят получить 2,6 млн рублей, и это нисколько не меньше того, что было год и полгода назад. Средняя цена двухкомнатной квартиры - 3,3 млн рублей. Таковой она остается последние полтора года. Неликвидные «трешки» в декабре 2013 года зафиксировались на уровне 4,2 млн рублей и продолжают держать эту планку.
Рецессия в экономике видна невооруженным глазом, доходы населения падают, ипотека, которая ранее помогала приобрести жилье каждому четвертому покупателю в России, упала вдвое. Рынок занял выжидательную позицию.
Профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, аккредитованный Российской гильдией риэлторов (РГР) Геннадий Стерник в интервью «Бюллетеню недвижимости» объясняет такую ситуацию с математической точки зрения: пока кривые спроса и предложения не пересеклись, падения цен не будет. По его словам, на вторичном рынке жилья перелом неминуем, но его дата и масштаб зависят и от степени затоваренности рынка, и от активности спроса.
Директор белгородского агентства недвижимости «Абсолют» Оксана Медведева, полагает, что серьезным тормозом для рынка недвижимости на ближайшие месяцы станет подорожавшая ипотека.
«Продавцы снижать цены не захотят, а покупатели не смогут воспользоваться ипотекой. Цены как минимум расти не будут, а через несколько месяцев, быть может, слегка снизятся, - говорит она, поясняя, что в Белгороде рассчитывать на глобальное снижение цен все же не стоит. Белгород, занимает седьмое место в России по уровню цен на квартиры и тем не менее остается одним из самых привлекательных регионов РФ, куда стремятся переселенцы из многих регионов России. Освободившуюся нишу дорогой ипотеки займут кредитные схемы, предлагаемые застройщиками. В Москве уже предлагают квартиры с рассрочкой до пяти лет под небольшой процент. Несомненно, такая схема придет и в Белгород.
Эксперты АН «Абсолют» осторожны в прогнозах. Говоря о возможной динамике на ближайшие месяцы, они отмечают, что основное внимание покупателей будет направлено на жилье экономкласса. Немаловажную роль здесь играют переселенцы с Украины, которые, не имея больших денег, стремятся осесть в приграничном Белгороде. Однокомнатные «хрущевки» как минимум удержат нынешнюю ценовую планку, а 3-4-комнатные подешевеют, в том числе за счет того, что такие квартиры зачастую требуют ремонта, а стройматериалы сейчас серьезно подорожали.
