Воронежцам предлагают выгоды по аренде за городом.
Желание жить в «лесной глуши», имея при этом под рукой все блага цивилизации, испытывает чуть ли не каждый второй воронежец. Вот только современные загородные дома - удовольствие не из дешёвых. Изначально они были рассчитаны на очень обеспеченных людей. но самый популярный формат - коттеджные поселки - не устоял в кризис. И строители стали возводить более доступное жильё.
Правда, дома эти строятся не на продажу и пока не массово. Они рассчитаны на сдачу в аренду по цене ниже рыночной и представляют собой некий западный вариант: частный дом в пригороде, практически на лоне природы, который, если не можешь купить, - возьми в аренду и живи в своё удовольствие. Кстати, этот социальный формат мог бы решить квартирный вопрос многих воронежцев. Вот и эксперты солидарны во мнении, что такое жильё региону просто необходимо. Правда, в перспективности его - сомневаются.
Камень преткновения
В целом, учитывая экономическую ситуацию и снижение платёжеспособности населения, спрос на дешевую недвижимость будет расти, уверены специалисты. И новое низкобюджетное жильё в пригородных районах оказалось в связи с этим очень кстати. Это двух-трёхэтажные дома на несколько небольших квартир-студий. Стоимость их аренды на 20-30% ниже среднерыночной. Для многих инвесторов такой вариант стал весьма успешным: квартиросъёмщики нашлись сразу же и начали заселяться, невзирая на ещё не вывезенный строительный мусор.
Низкая стоимость таких квартир обусловлена относительно небольшими затратами на саму стройку: земля за городом в «непрестижных» районах на порядок дешевле, дома эти быстровозводимые и строятся по низкозатратным технологиям. Но хотя многие объекты оправдали ожидания инвесторов, большинство строителей всё же не рискует вкладываться в такой формат.
Дело в том, что, когда речь идёт о районах, расположенных в 20-40 км от города, сразу представляются обделённые цивилизацией территории. Проблемы с инфраструктурой, вялотекущее решение которых в недавнем прошлом стало причиной сворачивания формата загородного элитного жилья, стали и здесь камнем преткновения.
Блага в дефиците
Действительно, для недвижимости, которая, исходя из цен, ориентирована на категорию малообеспеченных людей, наличие инфраструктуры особенно важно. Арендаторами такого жилья вполне могут быть люди, для которых автомобиль по-прежнему считается роскошью. А между тем транспортное сообщение с городом налажено далеко не везде. Поэтому школы, детские сады и магазины на этих территориях становятся объектами просто первой необходимости.
- Но всё это за пределами города - в дефиците, - отмечает Сергей Зеленин, руководитель проекта коттеджного посёлка «Парус». - Поэтому загородный формат, скорее всего, будет востребован, как это ни странно, только вблизи промышленных зон. То есть это будет жильё, рассчитанное на сотрудников предприятий этой промзоны. Если построить такой дом в городе, где всё необходимое под рукой, то себестоимость его будет намного выше, и, вероятно, он не сможет конкурировать с классическим вариантом - арендой квартиры на вторичном рынке.
Город в городе
По мнению Наталии Колесниковой, директора агентства недвижимости «Четыре комнаты», инфраструктура - больное место не только непрестижных районов. Проблемы в этой сфере есть даже в коттеджных посёлках, предназначенных для «элиты».
- Необходима инфраструктура, причём не в проекте и обещаниях, а уже созданная, действующая, - отмечает она. - Клиенты хотят платить за «город в городе», то есть за благоустроенность и за престижность проживания на данной территории. Они ищут для вложений объекты в коттеджных посёлках, которые расположены недалеко от города и в которых есть детский сад, магазин, центр досуга, гостевая парковка.
Понятно, что строить «город в городе» инвестору не по силам даже там, где проект сулит с лихвой покрыть все потребности в выгоде. Что уж говорить о дешёвом формате...
Александр Сысоев, исполнительный директор УК «Никольские дворики», и вовсе считает, что проекты строительства арендного жилья не слишком интересны с коммерческой точки зрения.
- Вот смотрите: земля стоит приличных денег, подводка и подключение сетей тоже затратная статья, плюс расходы на материалы и подрядные работы - и всё это должна компенсировать арендная плата, - поясняет он. -Вы представляете, каков должен быть её размер? Люди, получившие жильё, как правило, в ходе приватизации диктуют цены на рынке аренды жилья, и их цены ниже, чем у юридических лиц. А застройщику нужно вернуть вложенные в строительство средства. Если создать адекватное налогообложение и понизить тарифы на жилищно-коммунальные услуги в отношении арендного жилья юридических лиц, то подвижки в этой сфере возможны. Программа «Социальная аренда» давно находится в разработке в правительстве, но сегодня я с ней бы не спешил. Надо поднять экономику и запустить промышленность и аграрный сектор на более стабильные рельсы.
Так или иначе, перспективы загородного жилья по-прежнему определяются наличием обустроенных территорий, и пока этот вопрос отдан на откуп инвесторам, он не решится быстро. Бизнес опасается брать на себя сверхзатраты, впрочем, как и строить в «чистом поле». То есть, если и строить, то дорого, элитно, много и на закрытой территории. Так, чтобы не сдать подешевле, а продать - сразу и подороже, и окупить все расходы на школу, детсад, дорогу и прочие социально-бытовые блага для будущих жителей.
В тему
В передовиках по застройке
Вот уже пять лет по вводу жилья Воронежская область в числе передовиков в Центральном федеральном округе. В 2013 года мы даже вошли в «тройку» лидеров, уступив лишь Москве и Московской области.
В 2014 году в регионе построили 21 709 квартир общей площадью 1 560 тыс. м2 - это на 15 % больше, чем в предыдущем году и на 31 % выше плана Министерства регионального развития РФ. Доля индивидуального жилищного строительства составила 34% или 535 тыс. м2; 60 % от общего ввода жилья или 926 тыс. м2 приходится на сам Воронеж.
Мнение экономиста
Квадратные метры в дефиците
Евгений Гаврилов, экономист:
- Рынок жилой инвестиционной недвижимости традиционно пользовался спросом из-за стабильного роста цен. К тому же жильё можно было сдавать в аренду и компенсировать ипотечные платежи банку. Главными факторами выступали рост реальных доходов населения и низкие ставки по ипотеке. Теперь реальные доходы будут падать, по разным оценкам - до конца 2015 или 2016 года. Ставки политически сохраняются невысокими. Если говорить о потенциальной ёмкости рынка, она должна быть большей. По сравнению с западными аналогами, у нас большой дефицит арендного жилья при общем дефиците жилых помещений на душу населения. По окончании кризиса в экономике можно ждать восстановления спроса на инвестиционную жилую недвижимость. А вот в ближайшие два года ничего хорошего для этого рынка не предвидится. С другой стороны, стройка - это инерционный продукт. Нельзя резко остановить все проекты до лучших времен. Пока ещё есть внутренние резервы, плюс будет адресная поддержка властями и банками - банкротство лидеров никому не нужно. Что же касается многоквартирных коттеджей для сдачи в аренду, то в пределах городской черты - это прямой аналог городской квартиры. Спрос здесь будет определяться уже упомянутыми факторами. Если же мы говорим о коттеджном посёлке, то это новый продукт, спрос на который сильно зависит от успешности маркетологов.
Мнение эксперта
Есть альтернатива
Виталий Горбанёв, гендиректор «ПГС проект»:
- Перспективность тех или иных строительных проектов напрямую зависит от экономической ситуации. И для того чтобы оценить новые форматы, нужно посмотреть, как сейчас складываются обстоятельства. А картина такова, что есть много нереализованных квадратных метров, построенных в предыдущие годы, которые будут вводиться в эксплуатацию в ближайшее время. В пяти процентах недвижимости премиум-класса всё останется, как и прежде. А вот в 95% социального сегмента произойдут изменения. На рынок нового строительства будут выходить крупные девелоперы, у которых себестоимость строительства квадратного метра ниже, чем у рядовых компаний, которые строят из «классических» на сегодняшний день монолитных конструкций.
Что же касается перспективности загородной недвижимости под сдачу в аренду, то успешным мне представляется некий альтернативный вариант жилья для отдыха. Например, если раньше человек снимал квартиру для семьи в Болгарии, то сегодня есть возможность дать ему условия для отдыха без выезда в другую страну. Это корпоративные дома-клубы, рассчитанные на пребывание только в сезонный период времени. Некий вариант загородного жилья для летнего отдыха с общей инфраструктурой, включающей детские площадки, спортивные площадки, бассейн, выход к реке с организацией водного транспорта. Плюс сюда входит предоставление проживания на зимние каникулы под семейный или корпоративный отдых. Здесь, правда, потребуется уверенная поддержка программы корпоративной лояльности - как раньше сотрудник мог отдохнуть с семьёй по путёвке от завода, так и сегодня мы должны выйти на уровень, когда каждая компания заботится об отдыхе и досуге своих работников.
Официально
Цена вопроса
О приоритетных целях и задачах, стоящих перед строительным комплексом области в 2015 году, рассказал на встрече с губернатором Алексеем Гордеевым Олег Гречишников, руководитель департамента архитектуры и строительной политики области. В числе приоритетов он назвал стимулирование развития на территории региона производства стройматериалов, вовлечение строительных организаций области в строительство объектов АПК, а также предотвращение возникновения новых пострадавших участников долевого строительства. Речь шла и о завершении к декабрю 2015 года строительства первой очереди комплексной застройки земельного участка для обеспечения жильём членов ПЖСК «Учитель».
В рамках программы «Жильё для российской семьи» планируется построить 475 тыс. кв. м жилья экономкласса по цене не выше 35 тыс. руб. за кв. м, -сообщил глава департамента.
Принято решение об участии шести проектов жилищного строительства с общим объёмом ввода порядка 200 тыс. кв. м. Кроме того, прорабатывается вопрос привлечения в программу других строительных компаний, а также увеличения квадратных метров по уже отобранным проектам.
Комментарии
Строят - поддержите
Александр Никулин, генеральный директор некоммерческого партнёрства «Строители Воронежской области»:
- Арендное жильё региону, безусловно, нужно. И строить его надо за городом. Потому что город перегружен. Например, в Белгороде из более 1 млн м кв. жилья, сданных в прошлом году, 300 тыс. кв. м построено в городе, остальное - в районах. А у нас наоборот - всё строится в самом Воронеже.
Понятно, что приятнее жить вдали от городского и промышленного шума, и неважно - купленное это жильё или арендованное. Но как начинать строить жильё для сдачи в аренду, не решив вопрос с инфраструктурой? Ведь если жильё не окружено необходимыми «благами цивилизации», то либо сам проект обречён на провал, либо жители обречены на вечные неудобства. К сожалению, эта проблема за чертой города у нас повсеместна.
А решать вопрос с инфраструктурой должны власти, потому что они берут наши деньги в виде налогов и аккумулируют их в нормальные условия проживания человека. Я считаю, что доступное арендное жильё обязательно должно строиться, как это делается во всём мире. Оно должно покрывать нужды тех, кто не может купить себе недвижимость, и, наконец, освободить человека от «обременительной собственности», которая ко многому обязывает. Но позаботиться об этом - так сказать, «заложить фундамент» в виде необходимых социально-бытовых условий - должно государство, и только потом уже инвесторы. И, я уверен, что если у нас появились инвесторы, сдающие свои новостройки на порядок ниже среднерыночных цен, то власти обязательно должны их поддержать, потому что работают они вопреки рентабельности.
Светлана Бондарева
АиФ-Черноземье, №32, 5 августа 2015 года.
