Воронеж. 18.08.2015. ABIREG.RU – Аналитика – На фоне стагнации экономики и падения посещаемости ТРЦ в России Черноземье следует за общей динамикой. С середины 2014 года операторы стремятся оптимизировать расходы, закрывая нерентабельные точки и с осторожностью подходят к аренде в новых центрах. В условиях перенасыщения торговыми площадями во всех шести регионах Черноземья ожидается обострение конкуренции ТРЦ и реконцепция малоэффективных и устаревших. По мнению экспертов, в ближайшие четыре года можно ожидать снижение объемов строительства и перенос сроков реализации ранее заявленных проектов.
В текущем году потребительский рынок может потерять около 9%, следует из исследования всемирной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. C учетом низких темпов восстановления в ближайшие два года, потребуется до четырех лет для того, чтобы продажи вернулись на уровень прошлого года. Во втором квартале текущего года посещаемость ТРЦ находилась на самом низком уровне за последние четыре года. Отметим, что этот уровень может упасть еще больше: третий квартал года, когда большинство населения предпочитает отдых на природе или на дачах, традиционно считается наиболее «низким» сезоном у ТРЦ. При этом Росстат на днях сообщил, что в первом полугодии 2015 года покупательская способность россиян снизилась на 20%.
В 2015-2016 году Cushman & Wakefield ожидает значительное снижение объемов ввода новых торговых площадей. Всего в России в 2015 году будет введено в эксплуатацию не более 1,3 млн кв. м (2,1 млн в 2014 году). Еще более заметное снижение объемов нового строительства ожидается в 2016 году. Заполняемость новых ТЦ может снизиться до 30% в галереях. Торговые центры будут открываться с работающим продуктовым гипермаркетом и небольшой сопутствующей галереей («технические» открытия), дальнейшее заполнение будет происходить в течение двух-трех лет.
Некоторые сетевые компании используют текущую ситуацию для экспансии: о планах развития объявляют «Ашан», «Магнит», «Лента», Spar, Metro Group (в текущем году вводит в эксплуатацию два Metro Cash & Carry в Черноземье), Leroy Merlin (сейчас рассматривает две площадки в Курске), «Эльдорадо», Кari. Однако для большей части ритейлеров период адаптации к новым экономическим условиям еще не завершен и ситуация продолжает оставаться сложной. Массового ухода с рынка крупных ритейлеров в 2015 году не случилось, однако заявленные ранее планы выхода в Россию крупных международных брендов в основном заморожены.
Обозначенные тенденции сохраняются и в разрезе Черноземья. Как пояснила региональный директор по торговой недвижимости Colliers International Анна Никандрова, постепенный уход операторов привел к тому, что в ТРЦ пустует порядка 7% площадей. Гораздо хуже ситуация в недавно достроенных объектах: при открытии новых центров уровень заполняемости не превышает 30-40%, притом что еще два года назад этот показатель составлял 70-80%.
Госпожа Никандрова отметила изменение тенденции, наметившейся до кризиса, начавшегося в середине 2014 года: если ранее операторы устремлялись в небольшие города с населением менее 1 млн человек, то после возникновения рисков пересмотрели планы и на среднесрочную перспективу определили в качестве главного приоритета развития открытие собственных магазинов розницы. Открытие точек в составе ТРЦ рассматривается только в действующих проектах с понятным и стабильным покупательским трафиком. Регионы активно рассматриваются лишь операторами, работающими в сегменте «средний минус».
При этом дополнительные сложности для ТРЦ в Черноземье на фоне снижения потребительского спроса возникают в связи с перенасыщением торговыми площадями во всех шести регионах.
Так, по данным комитета потребительского рынка, развития малого предпринимательства и лицензирования, в Курской области, где сосредоточено наибольшее количество ТРЦ в Черноземье, обеспеченность торговыми площадями на 1 тыс. жителей составляет более 900 кв. м (превышение норматива почти в два раза). При этом в облцентре продолжается строительство многофункционального ТРЦ «МегаГРИНН» площадью 220 тыс. кв. м, ТРЦ «Гринн» площадью 140 тыс. кв. м (оба принадлежат ЗАО «Корпорация «ГриНН» Николая Грешилова) и строительство второй очереди шопинг-центра «Европа» (ООО ГК «Промресурс» Николая Полторацкого) общей площадью 120 тыс. кв. м.
Чуть меньше показатель в Орловской области – 796,4 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей (превышение норматива на 72%). Тем не менее, в регионе ожидается введение в эксплуатацию Metro Cash & Carry площадью 5,6 тыс. кв. м, 15 магазинов формата «Дискаунтер» (подразумевает оптовые цены) планирует открыть X5 Retail Group, гипермаркет сети «Линия 3» откроет ЗАО «Корпорация «ГриНН».
По данным департамента экономического развития, превышение норматива в Белгородской области - 38,6% (при обеспеченности 688,5 кв. м на 1 тыс. жителей). В текущем году планируется введение в эксплуатацию еще порядка 39 тыс. кв. м, в том числе Metro Cash & Carry на 9 тыс. кв. м.
Наименьшее превышение норматива отмечается в Тамбовской (27,2%, 617 кв. м на 1 тыс. жителей) и Липецкой (14,5%, 586 кв. м на 1 тыс. жителей).
В Воронежской области при превышении норматива на 39,4% уровень обеспеченности населения – 615 кв. м на 1 тыс. жителей. В облцентре до конца года планируется открытие нового торгово-развлекательного центра «Левый берег» общей площадью 4,9 тыс. кв. м, кроме того, IKEA в начале года распространила информацию о планах по строительству в 2017 году мебельного гипермаркета площадью 44 тыс. кв. м.
Отметим, что, по данным обладминистрации, Воронежский регион занял третье место в ЦФО по объему оборота розничной торговли в прошлом году, увеличив показатель на 7,2% к уровню 2013 года (общий объем составил 422,9 млрд рублей). Если говорить о текущем годе, по данным Воронежстата, оборот розничной торговли за первое полугодие составил 216,36 млрд рублей. При этом на территории Воронежской области осуществляют деятельность 69 розничных торговых сетей. Самые крупные многофункциональные центры Воронежа – ТРЦ «Галерея Чижова» (управляется одноименным ОАО), ТРК «Арена» и ТК «Армада» (ООО «Талай»), «Максимир» (группа «Мегион» Бориса Нестерова), Сити-парк «Град» (контролируется структурами Евгения Хамина).
Стоит отметить, что за последние полгода в ТРЦ Воронежа закрылось сразу несколько известных бутиков – Seppala (финский бренд одежды), Thomas Muenz (немецкие салоны обуви), Обувь.com (российская федеральная сеть).
Многие крупные сетевые ритейлеры уже открыто говорят о трудностях на российском рынке: бренд одежды Sela также запланировал на этот год не более 15 новых магазинов (в предыдущие годы сеть планировала 20-25 открытий), сократил около 30% сотрудников офиса, сохранив персонал в торговых объектах. С середины 2014 года ритейлер закрыл порядка шести-восьми торговых точек в России.
Крупный бренд одежды и аксессуаров Mexx был объявлен банкротом в декабре прошлого года. Впрочем, магазины сети пока работают, чтобы постараться распродать имеющийся в наличии товар и найти покупателя на свои активы.
В начале года стало известно, что сеть магазинов одежды Incity начала масштабную оптимизацию своих торговых площадей, всего в 2015 году планируют закрыть около 30 объектов из 450, которыми Incity управляла на конец 2014 года. На плановое закрытие магазинов накладывается снижение темпов открытия новых. В этом году компания планирует открыть как минимум 15 магазинов. При этом арбитражный суд Белгородской области за последний год оставил без рассмотрения в связи с неявкой истца два иска ЗАО «Боше» (ТЦ в Старом Осколе Белгородской области депутата Белгородской облдумы, главы агрохолдинга «Белая птица» Игоря Барщука) к ОАО «Модный континент» (управляет брендами Incity и Deseo) о взыскании почти 1,8 млн руб. долга по аренде.
Еще один иск от девелопера к оператору зарегистрирован в июне текущего года в АС Москвы: ОАО «Галерея Чижова» пытается взыскать с ООО «Кира Пластинина Стиль» 310 тыс. рублей. Обоснования для взыскания в арбитражном деле не указаны.
На днях информагентство «РБК» также сообщило о планах испанской марки Desigual (в Воронеже представлена в ТРЦ «Галерея Чижова») закрыть все магазины на российском рынке до конца сентября. Планируется, что Desigual будет представлен только в мультибрендовых магазинах. Уточняется, что дистрибьютор испанской марки в России ГК «Джамилько» может закрыть и другие свои магазины (впрочем, не уточняется, в каком количестве и какие именно). В России ГК эксклюзивно представляет марки Chaumet, De Beers, John Lobb, Salvatore Ferragamo, Sonia Rykiel, Vilebrequin, Wolford и другие.
Отметим, что в воронежских ТРЦ, расположенных центре города, можно наблюдать большое количество закрытых магазинов – их количество измеряется десятками. Так, в ТЦ «Европа» (ул. 20-летия Октября, 123) практически пустуют верхние этажи, насчитывается более 25 пустующих бутиков, в основном на этих площадях ранее торговали магазины одежды.
Немногим лучше ситуация в ТРЦ «Атмосфера» напротив Центрального рынка: там обнаружилось порядка 20 закрытых торговых точек.
Не обошел кризис и ТРЦ «Галерея Чижова»: давно пустует место, которое раньше занимал магазин Mango (теперь бренд представлен только в «Граде»). На дверях магазина написано, что сюда скоро переедет Benetton. Однако это «скоро» продолжается уже несколько месяцев. В двух ТРЦ - «Галерея Чижова» и «Московский проспект» - закрыты бутики женской одежды Camaieu, на сайте самого бренда не значится ни одного магазина в России. ТРЦ «Галерея Чижова» также покинуло отделение Сбербанка, закрыт Adidas, на витрине значится, что идет реконструкция и открытие запланировано на август. Всего в ТРЦ «Галерея Чижова» можно найти более 15 пустующих мест. Сохранил позиции Сити-парк «Град», где нет ни одного пустующего бутика. Если раньше в Воронеже борьба за первенство по привлекательности для покупателей шла между ТРЦ «Галерея Чижова» и Сити-парком «Град», то сейчас второй явно занял лидирующие позиции.
Управляющий Сити-парка «Град» Алексей Курячий считает, что «ситуация, которая складывается на рынке в условиях финансового кризиса, вызывает вполне понятное беспокойство». Также он отметил, что «с рынка были вынуждены уйти малоэффективные ИП, которые работали по собственной концепции или по франшизе, - они не были готовы к финансовым сложностям, не оптимизировали свой бизнес и не продумали маркетинговую стратегию».
Уход крупных операторов господин Курячий связывает с временной оптимизацией на время кризиса: «Крупные сетевые операторы пересмотрели свои планы развития на текущий период, некоторые проекты заморозили. Для оптимизации своего бизнеса в прошлом году была закрыта большая часть нерентабельных точек, в этом году происходит закрытие малоприбыльных. Некоторые крупные сетевые компании, такие как Seppala, Lindex, American Eagle, RIVER ISLAND, предпочитают покинуть рынок России в связи с рисками нестабильности в экономике. Для крупных мировых брендов оставлять несколько возможно рентабельных точек без краткосрочной перспективы развития в ближайшее время не вызывает интереса. Впрочем, они могут вернуться после стабилизации в российской экономике и возросшем покупательском интересе. Немаловажно, что ухода концептуально важных для рынка брендов не произошло».
В то же время Алексей Курячий отмечает, что в Воронеже в целом ситуация остается стабильной: «Серьезный кризис в первую очередь отразился на городах, где вводится в эксплуатацию большое количество новых объектов коммерческой недвижимости, строительство которых началось еще до кризиса и они, в свою очередь, составляют сильную конкуренцию уже существующим объектам. В Воронеже с начала года не было открыто ни одного нового торгового центра, поэтому повышения конкуренции среди девелоперов не произошло. Относительно Сити-парка «Град» отмечу, что нами для сохранения трафика с учетом текущей ситуацией была скорректирована маркетинговая концепция, реализация которой потребовала увеличения маркетингового бюджета. Основные направления новой маркетинговой концепции: событийный, кросс- и интернет-маркетинг. В свою очередь, концепция объекта, суперрегиональный формат и сам бренд «Сити-парк «Град» позволили сохранить лояльность нашего постоянного посетителя. Безусловно, здесь важную роль сыграло и то, что наш объект обладает уникальной инфраструктурой развлечений, не имеющей аналогов в ЦЧР (Воронежский океанариум, Парк аттракционов и другое)».
Алексей Курячий считает, что кризисная ситуация будет сохраняться в ближайшие несколько лет и если имеющие полноценную концепцию торговые центры смогут сохранить и нарастить свои позиции в существующей доле рынка, то торговым центрам, которые давно работают на рынке и не имеют пула арендаторов (в том числе якорных) и инфраструктуры развлечений и не занимаются развитием и продвижением, необходимо подумать над реконцепцией.
Также в нынешних условиях тяжело будет специализированным торговым центрам. Гораздо более востребованы многофункциональные, многоцелевые объекты.
Директор управления по арендным отношениям ООО «Талай» (ТК «Армада» и ТРК «Арена») Ольга Комзарева подтвердила, что на рынке торговой недвижимости состояние экономики отразилось не лучшим образом. Падение посещаемости действительно прослеживается на рынке, однако многие крупные центры находят способы удержать и привлечь аудиторию: «В ТРК «Арена» мы активно используем маркетинговые инструменты, которые позволяют привлечь поток покупателей. Из последних инициатив можно отметить акцию «Шопинг со стилистом», (специалист помогает в выборе покупок совершенно бесплатно). В целом мы стремимся сделать комплекс более удобным и комфортным для посетителей. Так, после благоустройства парка ТРК «Арена» стал центром досуга для большей части Северного района». Тем не менее Ольга Комзарева отметила, что в первом полугодии 2015 года ТРК «Арена» не достиг прогнозируемого роста посещаемости на 10% и удерживает показатель на уровне прошлого года.
Госпожа Комзарева отметила уход некоторых операторов из ТРК «Арена»: по ее мнению, рынок покидают слабые игроки, которые либо не имели четкой стратегии развития, либо допускали серьезные ошибки в оперативном управлении. В то же время в ТРК пришли и новые операторы: федеральная сеть детских товаров, Pandora (ювелирный бутик), «Территория праздника» (товары для праздника); активизировались местные ритейлеры: в июле открыт магазин Gattoi, пекарня Your Pie, а конце августа откроются три магазина женской одежды. В «Армаде» закрытий не наблюдалось, при этом в ТК вошли магазин спортивного питания Vitamin, магазин профкосметики Beauty pro.
Ольга Комзарева отметила, что покупатели стали более рационально относиться к распределению доходов и действительно тратят меньше. Конечно, в условиях ограниченных ресурсов набор потребительской корзины смещается в сторону продовольственных товаров, однако одежда и обувь – это необходимость, и люди продолжают их покупать, пусть и в меньших количествах. По словам госпожи Комзаревой, стабильность наблюдается у развлекательной составляющей ТРЦ, в связи с тем что многие воронежцы урезали расходы на зарубежный отдых и заменяют его более доступными развлечениями.
Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова считает, что крупным ТРЦ на территории Воронежа бояться кризиса не придется: «Потребители привыкли совершать покупки в крупных ТРЦ, где сосредоточены все виды товаров и услуг». По словам эксперта, проблемы затронули в основном мелкий бизнес, который был не готов к валютным колебаниям. Основная часть операторов успешно подстраивается под сложившуюся ситуацию, проводя реструктуризацию бизнеса: меняют ассортимент, снижают арендные площади и объем закупок, договариваются с поставщиками. В свою очередь, администрации центров зачастую готовы идти на уступки и снижают ставки для сохранения арендаторов. Кроме того, госпожа Колокольникова отметила, что тенденция последних лет - смещение интереса покупателей от одежды и обуви к качественному питанию, поэтому ТРЦ, в состав которых входят крупные продуктовые ритейлеры, смогут сохранить поток посетителей.
