Как экономический кризис повлиял на рынок недвижимости и что будет с ценами на жильё осенью
Последние полгода рынок недвижимости в Воронеже переживает спад. Спрос на жильё снизился в 2 — 3 раза. Соответственно, цены на жильё в этом году не только не поднимаются, но в ряде случаев даже падают. К примеру, индекс цен единой базы недвижимости Infoline с начала года по конец июля показал снижение на 0,1%. Однако стоит учитывать, что индекс оценивает объекты по цене предложения, а реальная цена спроса или покупки снизилась с начала 2015 года на 10 — 12%. Анализ предложений на рынке недвижимости показывает, что некоторые квартиры, выставленные на продажу в начале года за 3 миллиона рублей, сейчас стоят с ценниками в 2,5 — 2,6 миллиона. И даже несмотря на такое снижение, продавцы готовы к торгу с реальным покупателем. Скидка в 50 тысяч рублей с квартиры сейчас в порядке вещей, в то время как ещё год назад, по словам риэлторов, такую скидку приходилось «выгрызать зубами».
В чём причины кризиса рынка недвижимости?
• Рынок недвижимости исчерпал спрос после того, как в конце 2014 года из-за валютной паники люди раскупали квартиры как горячие пирожки.
• Из-за пресловутого кризиса в экономике у воронежцев резко упали уровень реальных доходов и уверенность в завтрашнем дне. Те, кто мечтал об улучшении жилищных условий, предпочли отложить эту затею до лучших времён. Ипотеку же многие не хотят брать из-за страха потерять работу и попасть в долговую яму.
• Рынок недвижимости перенасыщен новым жильём. Зачем брать квартиру в старом доме, если можно за такие же (если не за меньшие) деньги купить жильё с отделкой в новостройке? Аргументами в пользу вторички остаются разве что удобный район и развитая инфраструктура.
Вырастет ли спрос на жильё в Воронеже осенью?
Риэлторы в один голос обещают клиентам, что осенью спрос пойдёт в гору. Однако на самом деле реальных предпосылок этого немного.
— Спрос на жильё осенью не вырастет, — считает кандидат экономических наук Ярослав ЛАВРИНЕНКО. - Да, по цикличности рынка спрос увеличится от текущего на 10 — 15%. Но, учитывая, что до этого он упал в 2 — 3 раза, подобное увеличение не скажется на рынке.
Отчасти повлиять на увеличение спроса может нынешнее стремительное падение курса рубля по аналогии с декабрём прошлого года, когда, как мы уже писали, люди бросились вкладывать деньги в недвижимость.
— Конечно, в случае девальвации рубля отдельные инвесторы будут приобретать недвижимость, — соглашается Ярослав Лавриненко. — Но их будет в разы меньше, чем в конце 2014 года. Сейчас недвижимость дешевеет. Разумный инвестор будет с осторожностью вкладывать деньги в дешевеющую недвижимость на фоне роста инфляции и падения рубля.
Что будет сценами на недвижимость?
Если спрос на рынке недвижимости не вырастет, цены на квартиры могут продолжить снижение.
— Первыми снижать цены будут застройщики, так как кредитная нагрузка не позволяет сидеть с квартирами, — считает Ярослав Лавриненко. — Продавцы на вторичном рынке могут ждать покупателей долго. Так что снижение цен на вторичку будет происходить плавно и менее заметно. Предлагать скидки будут только те продавцы, которым необходимо срочно продать недвижимость.
Что будет со ставками по ипотеке и доступностью кредитов?
Чтобы реанимировать рынок жилья, государство ещё в марте запустило программу субсидирования процентных ставок по ипотеке. Программа льготной ипотеки на новое жильё действует по сей день. Взять кредит на квартиру в новостройке можно под 11,5 — 12% годовых. Ставки по ипотеке для вторичного жилья повыше — в среднем около 14 — 15,25%. По мнению риэлторов, повышение ставок по ипотеке в нынешних условиях грозит полному разорению рынка недвижимости. Впрочем, пока предпосылок сворачивания программы государственного субсидирования ипотеки нет. Более того, недавно правительство РФ расширило программу льготной ипотеки с господдержкой с 400 миллиардов до 700 миллиардов рублей.
Единственный сценарий, когда ставки по ипотеке могут взлететь вверх, — если ЦБ РФ, чтобы укрепить рубль, снова, как и в конце 2014 года, резко повысит ключевую ставку, под которую Центробанк даёт кредиты коммерческим банкам (сейчас она составляет 11%). Впрочем, эксперты рынка не верят в такой сценарий. По мнению руководителя воронежского Центра ипотечного кредитования Ирины КИСЕЛЁВОЙ, минимум до марта 2016 года ставки по ипотеке вряд ли будут повышаться. Хотя неприятные тенденции всё-таки есть. Так, в последние пару недель банки ужесточили требования к заёмщикам. В частности, стали занижать суммы кредита и строже смотреть на кредитные истории.
Советы экспертов
Тем, кто продаёт недвижимость
Продавцы жилья должны быть готовы к тому, чтобы назначить за свою квартиру цену значительно ниже той, которую можно было бы выручить за неё ещё год назад.
— Особенно если необходимо продать быстро, — поясняет эксперт Ярослав Лавриненко. — Или предлагать скидки реальным покупателям. В противном случае придётся ждать не один месяц.
Тем, кто покупает недвижимость за наличные
Если вы собираетесь купить недвижимость и имеете на руках необходимую сумму, не ждите, когда цены упадут ещё больше.
— Сейчас на рынке достаточно большой выбор хороших вариантов, — советует таким покупателям эксперт Ярослав Лавриненко. — Многие продавцы делают скидку для реальных покупателей. Если вас устраивают квартира и её цена, то стоит покупать. Неизвестно, будет ли эта квартира дешевле через несколько месяцев. Кроме того, следует оценивать свои риски. Ситуация в экономике очень нестабильна. Поэтому стоит взвесить все за и против и не гнаться за мнимой выгодой.
Тем, кто покупает недвижимость в ипотеку
По мнению эксперта Ирины Киселёвой, сейчас наиболее благоприятный момент для тех, кто реально нуждается в улучшении жилищных условий и хочет взять ипотеку: ставки по ипотеке с господдержкой низкие, а застройщики готовы к хорошим скидкам. Если муж и жена имеют стабильную работу и зарабатывают хотя бы от 20 — 25 тысяч рублей каждый, брать ипотеку сейчас можно смело.
А вот Ярослав Лавриненко более осторожен в прогнозах.
— Для покупателей в ипотеку главное — рассчитать свои финансовые силы, — говорит он. — Судя по текущей ситуации, доходы страны в целом и населения будут только снижаться. Желательно оценивать свои будущие доходы и расходы с запасом. В итоге лучше приобрести жильё меньшей площади или вовсе отказаться от покупки, чем попасть в долговую кабалу. Главное — не стоит возлагать большие надежды на обесценивание рубля и, как следствие, фактическое уменьшение платежей. При обесценивании рубля никто не гарантирует роста или хотя бы поддержания текущего уровня зарплаты.
Роман Попрыгин
МОЁ! №33, 18 августа 2015 года.
