В Воронеже снизились цены на недвижимость и выросло число заманчивых предложений.
Невиданная ситуация сложилась на рынке недвижимости - подешевели квадратные метры. Бежать бы да покупать квартиры, но не на что - по карману большинства воронежцев ударил кризис. В итоге: спрос падает, а предложение продолжает расти - застройщики в прошлом году сдали рекордное количество квадратных метров, и в 2015-м тенденция сохраняется.
Что же сейчас происходит на рынке недвижимости? Не заморозятся ли уже начатые стройки, что сплошь и рядом происходило во время кризиса 2008-2009 годов? И выгодно ли сегодня брать ипотеку?
Ценовой разброс
Вот уже несколько месяцев стоимость недвижимости понемногу снижается. Более того, на рынке появляется всё больше заманчивых предложений -то акции от компаний-застройщиков, то льготная ипотека, то суперскидки. Объясняется сложившаяся ситуация просто: денег у народа нет, а значит, падает спрос, при этом застройка Воронежа ведётся очень быстрыми темпами, жильё по-прежнему сдаётся, никто не собирается замораживать начатые проекты. Так и рождаются акции и спецпредложения. Вторичный рынок, кстати, тоже переживает не лучшие времена. Сегодня куда выгоднее купить квартиру в новостройке, чем найти подходящий вариант «на вторичке».
По данным портала единой базы недвижимости INFOLINE, в июне этого года цены на недвижимость упали в среднем на 0,6%: в новостройках - на 1,1%, «вторичка» - на 0,6%. Правильней сказать, что вторичный рынок замер - продаётся только «скидочное» и ликвидное жильё. Что касается прогнозов, то аналитики считают, что в августе и осенью наибольшим спросом у застройщиков будут пользоваться проекты эконом-класса, где адекватно сочетаются качество, наличие инфраструктуры, удобная планировка и стоимость. Покупатели хотят максимум качества за разумные деньги. Элитное и дорогое жильё будет невостребовано до тех пор, пока продавцы не снизят на него свой ценник.
Ипотека по-новому
- Мы с мужем давно мечтали о новой квартире, - рассказывает Ирина Василькова, жительница Воронежа.
- Но денег всегда не хватает, а квартиры стоят дорого. Сейчас кризис, а мы, к счастью, оба продолжаем работать - пожалуй, пришло время брать ипотеку и покупать собственное жильё. Всё-таки не часто недвижимость дешевеет, а тут ешё предлагается льготная ипотека!
С марта этого года в нашей стране действует ипотека с господдержкой. Явление это временное - лишь до конца года. Процентная ставка по данной программе составляет 12% - разницу между указанной и ключевой ставкой как раз и субсидирует государство.
Правда, есть обязательное условие - необходимо застраховать и новую квартиру, и свою жизнь. Договор страхования заключается на год, так что если каждый год его не продлевать, а это, естественно, процедура небесплатная, то ставка может вырасти на 1%.
Купить в ипотеку с господдержкой можно только новое жильё, и имейте в виду, что кредит выдаётся в размере не более 3 млн рублей. Таким образом, «вторичка» остаётся за бортом. А вот список банков - участников программы довольно широк: Сбербанк, ВТБ-24, Россельхозбанк, Газпромбанк, Банк «Открытие», Банк Москвы, Промсвязьбанк и др.
Тем не менее, жители Воронежской области берут ипотеку не так охотно, как раньше. Как пояснили в региональном управлении Росреестра, в первом полугодии 2015 года количество внесённых в единый государственный реестр недвижимости записей об ипотеке впервые за последние четыре года уменьшилось на 25%!
Несмотря на достаточно высокий уровень цен на квартиры, все эти годы ипотека оставалась одним из самых популярных инструментов, позволяющих жителям улучшить свои жилищные условия. Но сейчас всё изменилось. Эксперты связывают снижение с общей экономической ситуацией в стране, подскочившими ставками кредитных организаций по сравнению с докризисным уровнем, уменьшением объёма кредитных средств, выдаваемых банками для приобретения жилья.
Экстренная заморозка
Как ни странно, несмотря на стагнацию рынка недвижимости, строители продолжают возводить новое жильё быстрыми темпами. По данным городской администрации, в первом полугодии 2015 года произошло значительное увеличение ввода жилья: если за тот же период 2014 года в Воронеже ввели 160 тыс. кв. метров многоквартирного жилья, то в 2015-м - уже 264 тыс. кв. метров. То же касается и разрешений на строительство: по итогам первого полугодия 2014 года таковых было выдано на 366 тыс. кв. метров, а в 2015 году - на 493 тыс. кв. метров, т. е. площадь домов, на строительство которых выдано разрешение, на 34% больше.
Аналитики утверждают, что новой волны обманутых дольщиков опасаться не стоит. Закон сегодня более строг к застройщикам, к примеру, их обязывают страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. По сути, государственные меры толкают строителей к тому, чтобы уходить от долевого строительства и продавать готовое жильё.
Кстати, по данным управления Росреестра по Воронежской области, за шесть месяцев 2015 года в регионе зарегистрировано 6 743 договора участия в долевом строительстве, что на 195 договоров меньше, чем за тот же период в прошлом году. Снижение показателя связано, в первую очередь, именно с проблемой страхования: в 2015 году из перечней Центрального Банка РФ были исключены многие страховые компании, с кем застройщики заключали договоры. Вот и результат.
Выходит, объекты рынка недвижимости сегодня привлекательны как никогда - цены медленно, но верно снижаются, процентные ставки по ипотеке не могут не радовать. Осталось только найти средства, чтобы было на что покончить с «жилищным вопросом».
Языком цифр
2014 год стал рекордным для воронежских строителей: таких огромных объёмов жилья не сдавалось давно. В городе появилось 84 новых многоквартирных жилых дома на 800 тыс. кв. м, 51 объект социального назначения на 230 тыс. кв. м, 93 промышленных объекта на 156,5 тыс. кв. м, а также несколько индивидуальных жилых домов общей площадью 123,7 тыс. кв. м и нежилых встроенных помещений на 14,3 тыс. кв. м.
Мнение профессионала
Трудное время
Александр Никулин, генеральный директор некоммерческого партнёрства «Строители Воронежской области»:
- Строительные компании сейчас находятся в довольно затруднительном положении. Кое-какие из них всё-таки замораживают стройки, если это возможно. Причём делают это и крупные компании. Из 127 наших организаций семь не работают вообще - из-за отсутствия объёмов. Да, это маленькие организации, но тем не менее. Конечно, нельзя бросить большую часть объектов, ведь у строителей имеются определённые обязательства. Так, например, если выдано разрешение на строительство, а земля долгое время не осваивается, то её могут просто отобрать. Поэтому нужно начинать освоение участка, выполнение работ. Крупные строительные компании пока живут, потому что у них есть собственные средства. Но всем приходится тяжело: количество дольщиков сокращается, объёмы ипотеки упали, кредиты банков высокие. Если так будет продолжаться и дальше, то к концу года объёмы строительства существенно снизятся.
Мнение экономиста
Прогноз пессимистичный
Юрий Трещевский, профессор, доктор экономических наук:
- Цены на рынке недвижимости снижаются, улучшаются условия для приобретения квартир. Относительно предыдущего периода покупать жильё сейчас действительно выгодно. Но это если брать в абсолютном выражении. Если же взглянуть на ситуацию с другого угла, то становится ясно, что людям сейчас не до крупных приобретений - доходы реально упали вдвое. Поэтому готовность населения покупать квартиры невысокая.
Многие рассматривают рынок недвижимости как инвестиционный ресурс - в недвижимость вкладывают излишки денег, дабы они не обесценивались. А сейчас таких излишков стало существенно меньше. Я думаю, что в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Так что прогноз пессимистичный. Не вижу оснований для роста доходов населения.
Официально
Строить всегда будут!
Владимир Астанин, заместитель главы администрации Воронежа по градостроительству:
- Спад по продажам на рынке жилья достаточно серьёзный, он особенно обозначился во втором квартале и прогнозируется до конца года. Продажи уже сократились приблизительно в 10 раз. Но, как бы то ни было, строительный комплекс не может просто взять и урезать объёмы строительства, заморозив начатые объекты. Ответственные застройщики так не поступают.
Несмотря на снижение спроса, начатое строительство продолжится. Застройщики понимают, что сдаваться эти объекты будут в 2016-1017 годах, к тому времени ситуация на рынке изменится. Сегодня спрос реагирует на кризис быстрее, чем предложение - не покупать легко, а вот не строить гораздо сложнее. Тем более, если застройщик работает на кредитных ресурсах, он просто не может бросить объект. Строители жёстко ограничены по срокам, у многих из них есть обязательства перед дольщиками, поэтому можно быть уверенными в том, что возведение жилья в Воронеже продолжится.
Комментарии
Рынок оживает
Галина Колокольникова, коммерческий директор агентства недвижимости:
- В начале года строительные компании не спешили снижать цены. Да и сейчас серьёзных снижений с их стороны я не вижу. Зато есть акции, скидки, бонусы - например, дофинансирование ипотеки, когда люди могут взять кредит под 9-10%. Банки тоже делают хорошие предложения по ипотеке, причём даже на вторичное жильё. Поэтому приобретать недвижимость сегодня выгодно. Кроме того, выбор сейчас более чем широк - есть жильё на любой вкус.
В последнее время сильно просел рынок вторичного жилья за счёт того, что государство финансировало ипотеку в новостройках, были программы по покупке квартир в «долёвке», а вот по «вторичке» выгодных предложений не было. При-этом цены на вторичном рынке оставались довольно высокими, поэтому спрос резко упал. Я думаю, что стоимость жилья на этом рынке тоже начнёт снижаться.
Например, сотрудники нашей компании уже сейчас стараются объяснить собственникам вторичного жилья, что цены нужно сбавлять, потому что разница с первичным рынком велика. Речь идёт о значительном понижении цен - не о 10-20 тысячах, которые идут на торг, а о 100-200-300 тысячах. Вообще, летний период -всегда период спада на рынке недвижимости. Возможно, это лето усугублено ещё и кризисом, ростом курса валют, общей тревожной геополитической обстановкой. С сентября рынок обычно активизируется. Так что, я думаю, спрос скоро снова возрастёт. Уже сейчас звонков становится всё больше - рынок оживает.
Елена Деревянкина
АиФ-Черноземье, №34, 19 августа 2015 года.
