Время распаковывать земельные заначки под Воронежем?
Один из старейших риэлторов Воронежа, регулярно консультирующий «МК в Воронеже», на этот раз не проявил интереса к вопросам о ценах на жилье и прогнозам до конца года. Ну что тут, сказал он, всем уже все понятно: прежнего рынка нет, и вряд ли он возникнет в России в обозримом будущем.
Инвесторы, пользующие недвижимость как банковский вклад с высокой ставкой, исчезли как класс. Легенды о том, как кто-то умный вложился в долевку на уровне котлована, потом продал и вложился в два котлована, продал готовые и вложился в четыре, и т.д., останутся в истории символом абсурдности отечественного рынка. Все, господа хорошие, ростовщическая халява строительных пирамид с ее огромной коррупционной составляющей закончилась! Рынок катится к обрыву, будто по рельсам, и свернуть никуда не может. Строители оставили нулевые циклы и все силы бросили на то, чтоб достроить объекты, близкие к завершению. А что с ними дальше делать, никто сегодня не знает; надеются на шальных покупателей, пытающихся пристроить куда-нибудь обесценивающийся материнский капитал или берущих от безысходности ипотеку под дурные проценты.
Нет, на бонусы от строителей в виде невиданных прежде скидок, отделки, парковочных мест, детских площадок и т.п. покупатели уже особо не клюют по одной простой причине: нет на рынке покупателей с живыми деньгами, готовых сразу оплатить квартирку. Разве что самые умные и терпеливые. Они видят, что творится на рынке жилья в Москве и понимают: когда на воронежский рынок вывалят целые кварталы новенькой недвижимости, пузырь начнет сдуваться гораздо быстрее, и цены наконец-то пойдут навстречу покупательной способности. Правда, партия и правительство делают все, чтоб вытрясти из людей их сбережения, и какой будет наша покупательная способность в декабре, никому не ведомо.
Товар, который больше не производят
Сегодня другое интересней, сказал эксперт, – рынок земли. Он гораздо инерционней жилищного, и на нем полно своих тараканов. Например, такой: землю в Воронежской области зачастую покупали про запас москвичи, питерцы, нижегородцы, северяне. Купил, и пусть лежит, каши она не просит. Во многих селах, особенно возле заповедных речек и лесов, полно заброшенных хаток, чуть ли не соломой крытых; их купили залетные «инвесторы» и порой годами не навещают свою собственность, которую селяне разбирают на дрова или кирпичи.
Это «инвесторы» - дачники. Вторая группа покупателей, бизнесмены, брали землю, наоборот, в более грязных местах – вдоль трасс, особенно московской; поэтому и земли вдоль М-4 в Рамонском районе – самые дорогие в нашей области.
Обе группы, «дачники» и «бизнесмены», руководствуются заповедью классика о том, что в кризис надо вкладывать деньги в землю: этот товар больше не производят. Заповедь эта красива, как аксиома, чем и вызывает особое доверие. Однако, заявил эксперт, я не считаю ее аксиомой и знаю массу примеров, когда вложения в землю приносили инвесторам не только хлопоты и неприятности, но и банкротство. Живой пример зреет и вдоль М-4, угрожая «инвесторам» большими проблемами.
Карта межевания земель вдоль трассы по всему Рамонскому району покрыта красными многоугольниками, свободных участков там давно уже нет. Трасса – очень удобное место для бизнеса и в спокойных условиях практически гарантирует процветание. Но вот какой парадокс: многие участки там пустуют так же, как хатки под соломенными крышами в дальних селах. Их купили про запас – каши же не просят. Вот и зарастает благодатная земля бурьяном. Здравый смысл здесь явно утерян.
Общая деталь обоих воронежских рынков недвижимости: покупателей с живыми деньгами нет сегодня ни там, ни там.
Разница: бизнес на участках вдоль трасс требует больших вложений. Не только в само строительство; необходимо провести коммуникации. Рынок земли еще и забюрократизирован гораздо больше, чем жилищный. Как вам, например, проблема перевода земли из одной категории в другую? Цену вопроса знаете? А еще у властей есть возможность изымать у собственника землю «за ненадлежащее использование». Кстати, и правильно делают, что изымают. Даже такая деталь, как съезд с трассы к новому объекту и выезд, требует «лямов» десять-двенадцать, и еще неизвестно, разрешит ли Росавтодор его делать. А риэлторам вся эта суета по фигу: им главное - продать участок, а у покупателя потом хоть трава не расти.
То есть, земельные участки у трассы требуют еще и больших коррупционных вложений. Мало шансов, что когда у рубля и нефти второй раз за восемь месяцев сносит крышу, найдется много желающих вложиться в трудоемкое и нервное построение бизнеса у трассы. Квартиру-то купил законно – и никто уже ее не отнимет, а в бизнес этот можно вложить уйму сил и средств, а в итоге остаться у разбитого корыта.
Марк Твен пошутил
Между тем, с 1 января налог на землю придется платить по кадастровой стоимости – раз в пять больше. Это, на минуточку, - 500%. Кто-нибудь уже внес эту статью расходов в свои бизнес-планы?..
Цены на участки падают гораздо медленней, чем на рынке жилья. Но радоваться этому не стоит: она и возвращаться будет по-черепашьи. Если будет. Землю могут просто национализировать, как в большинстве развитых стран; это вполне соответствует здравому смыслу.
Именно процессы на земельном рынке, твердо заявил наш эксперт, надо считать основополагающими для общего рынка недвижимости. Если с жильем все произойдет довольно быстро и решительно, то земельный рынок будет агонизировать намного дольше и мучительней. И наверняка он принесет еще много сюрпризов его участникам. А фраза Марка Твена, что покупать надо землю, поскольку ее больше не производят, – вовсе не заповедь. Шутил он, по обыкновению.
Кстати, насчет властей. Потенциал у рамонских земель вдоль М-4 большой. Самое то в кризис – пусть бизнес цветет там и плодится, принося налоги, материальные блага и услуги. Но сегодня на тех землях полно собак на сене, стерегущих свои вложения «про запас». У государства полно рычагов, чтобы получать с этих участков доход. Пока оно ими не пользуется. Но кризис наверняка заставит.
Александр Ягодкин
Московский комсомолец в Воронеже, №35, 26 августа 2015 года.
