Вопрос, что будет с ценами на жильё, остаётся одним из актуальных
Сегодня в Воронеже стоимость квадратного метра заметно снизилась. Строители и продавцы недвижимости по-разному комментируют ситуацию, но сходятся в одном: она – временная. Объёмы выданных в этом году ипотечных кредитов катастрофически сокращаются. Если в 2014 году россияне взяли «на ипотеку» один триллион 760 миллиардов рублей под средний процент 12,5, то на 25 июля 2015 года – всего 120 миллиардов рублей.
Эти и другие тревожные цифры в середине лета прозвучали из уст министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаила Меня. По его словам, в 2014 году каждая третья квартира в стране покупалась через ипотеку. Сейчас строительство вместе с потребительской активностью замирает. Более всего, по словам министра, строителей волнует 2016 год, когда все заделы будут исчерпаны.
Квартиры в избытке. Где покупатели?
Риэлтор крупного воронежского агентства недвижимости был осторожен в комментариях.
– Продажи на воронежском рынке недвижимости сейчас упали, как никогда, – отметил собеседник. – «Вторичкой» покупатели вообще не интересуются. Разговор идёт о квартирах в новостройках и начинается с обсуждения скидок. При этом требования к качеству нового жилья у воронежцев заметно ужесточились. Это можно понять: предложений на рынке недвижимости – море, среди агентств идёт настоящая война за покупателей. Люди это чувствуют, «ломают» риэлторов на скидки, значительно снижают первоначальную цену. При отборе вариантов ориентируются прежде всего на стоимость. В целом покупка двухкомнатной квартиры в новостройке может сегодня обойтись от одного миллиона 700 тысяч рублей до трёх миллионов рублей. В конце 2014 года в преддверии кризиса люди в ажиотаже расхватывали всё. Причём по бешеной стоимости. Был спрос, было и предложение, которые толкали цены вверх. Сегодня ситуация в корне иная. Предложений на рынке жилья также много, но стоимость квартир снизилась на 10-15 процентов.
Общение с агентами по недвижимости подтвердило слова нашего собеседника. Вместе с тем, многие продолжают верить в «традиционное сезонное затишье», связанное с периодом отпусков. «Не факт, что осенью стоимость жилья останется такой же. Чаще всего цены падают до определённой планки, на время замирают, а потом снова идут вверх», – полагают риэлторы.
Менеджер агентства недвижимости «Плаза» подтвердила падение спроса на жильё в новостройках:
– Застройщики дают очень хорошие скидки на квартиры, в то время как ситуация с деньгами у покупателей сложная. Что касается вторичного жилья, то здесь цены держатся на прежнем уровне и могут быть даже выше, чем у застройщиков. Это связано с тем, что долёвку, в силу разных нюансов, нельзя приобрести по тем же военным сертификатам, а жильё на вторичном рынке – можно. Сегодня и застройщики, самостоятельно реализующие жильё, готовы отдавать его на разных условиях: под военный сертификат, Программу «Жильё для молодых семей» и т.д. Стоимость квадратного метра изменилась в нижнюю сторону. Ещё в конце прошлого года квадратный метр в новостройке в центре Воронежа стоил 55-60 тысяч рублей. Сейчас можно найти по цене 40 тысяч рублей. Ажиотажного спроса нет, люди осторожничают. Что касается ипотеки, то если ранее у нас около 90 процентов сделок были ипотечные, то сегодня в связи с нестабильностью рубля и процентной ставки по кредитам люди крайне редко обращаются к ипотеке. Но в любом случае тот, кому нужно решить квартирный вопрос, скрипя зубами, его решает: обращается в банк, выдергивает из бизнеса наличку и т.д. Лучше всего расходится дорогое жильё и бюджетные варианты, типа комнат в ЗГТ. А вот что касается жилья среднего ценового сегмента, то с ним как раз непросто. Что может обнадёжить покупателей, так это сохраняющаяся тенденция к понижению цен. Пока застройщики охотно идут на уступки, делают скидки, подарки (например, паркинг-места).
Жильё задёшево – это временно
Что думают по этому поводу строители? В общих чертах их настроение обрисовал директор компании «Союз строителей города Воронежа» Сергей Морозов:
– На сегодняшний день в жилищном строительстве ситуация не самая плохая. Строительный комплекс в ожидании дальнейшего движения. И тем, кто с горячностью утверждает, что мы опустились на дно кризиса, хочется напомнить известный афоризм «Когда я думал, что уже достиг самого дна, снизу постучали».
Заместитель генерального директора по экономике одного из крупнейших воронежских застройщиков, ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК), Андрей Соболев отмечает, что краткосрочное снижение цен на жилую недвижимость, которое мы можем сейчас наблюдать, носит сезонный характер:
– Относительный откат цен в летний период – явление обычное, и сходит на нет уже в четвёртом квартале. Понижение здесь, как правило, связано либо со стремлением ряда застройщиков реализовать остатки нераспроданных квартир, либо в связи с вводом новых мощностей и выходом застройщика на рынок. Тот дисбаланс спроса-предложения на первичном рынке жилья, который наблюдался в первом полугодии 2015-го, вероятнее всего, выровняется к концу этого года. Превышение предложения над спросом было связано с пессимистичными ожиданиями населения, а также сокращением объемов ипотечного кредитования граждан и компенсируется под действием работающих рыночных механизмов. Текущая ситуация на рынке приведет к уменьшению общего объема вводимого жилья, в том числе за счет того, что банки с осторожностью относятся к перспективам дальнейшего кредитования целого ряда застройщиков. Оснований для снижения стоимости квадратного метра нет также и потому, что цена на стройматериалы и основные ресурсы неумолимо продолжает расти. И вполне вероятно, что в 2016 году на жилую недвижимость будет вновь зафиксирован рост цен.
Квадратные метры и круглые цифры
Руководитель компании «Комбинат строительных деталей» Владимир Бубнов отмечает определённый спад:
– Люди стали приобретать не только меньше квартир, но и стройматериалов. Это свидетельствует о том, что часть компаний существенно снизила объёмы строительства. Продажи квартир вообще уменьшились в разы. В первую очередь, снижение стоимости жилья идёт по линии субподрядчиков. Ведь зачастую генподрядчик именно квартирами рассчитывается с субподрядчиком за работу. Значит, для последнего важно быстро их реализовать. Сейчас эти квартиры «уходят» с большим трудом. В итоге субподрядчик вынужден на десять, а то и на двадцать процентов снижать стоимость жилья, чтобы получить заработанное. Конечно, на небольшом отрезке времени они могут попытаться переждать ситуацию. Далеко не все из них готовы снижать цены. Да и те, которые уже снизили, сделали это аккуратно, тихо, не афишируя.
По словам нашего собеседника, строители попытаются как-то противостоять невыигрышной для них ситуации. Крупные компании по крайней мере могут договориться не демпинговать по ценам.
Следующий шаг к экономии – уменьшение объёмов производства. Стройки будут приостановлены (за исключением тех, которые ведутся в рамках долевого строительства).
Что может хоть как-то стабилизировать ситуацию?
По мнению Владимира Бубнова, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам. Ведь ещё совсем недавно многие банки держали этот показатель в районе 17, а то и 20 процентов! Сегодня положение дел вынуждает пересматривать размер ставок под жилищное кредитование. Происходит их ощутимое снижение, однако условия для получателей усложняются. Ставка в 11 процентов всё равно высока. Чтобы выправить ситуацию, ей следует быть в районе пяти процентов.
Генеральный директор ОАО «Воронежагропромстройкомплект» Николай Образцов прогнозирует:
– Жильё будет дешеветь. Во-первых, потому, что Воронеж перенасыщен строительными объектами с готовыми квартирами. Во-вторых, страховые компании не дают страховку на квартиры. В связи с этим не работает ипотека. Если взять декабрь 2014 года, когда от 20 до 60 процентов покупателей жилья приобретали его по ипотеке, то сегодня этого нет. Причина: страховщики не дают страховку. Из-за этого рынок жилья упал. Строители продолжают работать за счёт собственных оборотных средств, и каждой компании предстоит самостоятельно искать выход из ситуации. Многое будет зависеть от того, какой ценовой политики придерживается та или иная строительная компания.
В настоящее время застройщики располагают широким спектром недвижимости на первичном рынке под любой «каприз» покупателя: месторасположение квартиры, отделка, инфраструктура и т.д. Что немаловажно: стоимость приобретаемой недвижимости варьируется в связи с предоставляемыми скидками по специальным программам банков совместно с застройщиками. Есть ли смысл воспользоваться сложившейся ситуацией или отложить покупку жилья до лучших времён, каждый решает сам, в чём-то рискуя, где-то предугадывая.
Главное – чтобы тут не было ошибок.
Наталья Столповская
Коммуна», №113, 29 сентября 2015 года.
