Кому в Воронеже интересны бывшие промышленные площадки и во что они превращаются
В советское время Воронеж был одним из индустриальных центров страны: заводов в городе было на любой вкус и цвет. Не все они пережили переход к рыночной экономике. В разных уголках города осталось множество опустевших промзон — от крохотных пятачков до территорий размером с микрорайон. «Слова» разбирались, почему так непросто дать им вторую жизнь.
От цеха к офису
Как показывает мировая практика, на месте заброшенного завода может появиться все что угодно: жилье, офисы, школы, культурные центры, парки.
Пока что в Воронеже промзоны превращл ются в жилые комплексы, гипермаркеты и офисные центры. Группа компаний «Мегион» Бориса Нестерова построила торю вый центр «Максимир» на базе цехов бывшего завода электронно-лучевой трубки, а сейчас возводит деловой центр «Воронеж-Сити» на площадке концерна «Энергия». На территории «Энергии» стоит и торговый центр «Солнечный рай» группы компаний «Два капитана», она же почти до строила высотный жилкомплекс «Солнечный Олимп» на площадке бывшего завода имени Ленина. По мнению руководителя управления архитектуры и градостроительства Воронежской области Марины Раковой, несмотря на всю критику на начальном этапе строительства, проект по-»
лучился достойный: архитектура высоток и переменная этажность органично сочетаются с дореволюционной и сталинской застройкой, продумана социальная инфраструктура.
На месте бывшего первого троллейбусного депо в Северном микрорайоне сейчас стоит жилой комплекс «Острова» бизнесмена Эдуарда Краснова. «Галерея Чижова» строит третью очередь торгово-развлекательного комплекса на бывшем винзаводе, жилые высотки уже выросли на месте трубочного завода и трамвайного депо.
Есть и пример возвращения производств в промзону — технопарк «Проминвест» на месте алюминиевого завода. По мнению доцента кафедры теории и практики архитектурного проектирования ВГАСУ Игоря Чуракова, интересно развивается территория завода имени Калинина:
— Это опыт, схожий с тем, что имеется в США. Там множество предприятий, которые реально работают, платят налоги, и никто на них административно не влияет. Была попытка сверху сделать бизнес-инкубатор, но она, что неудивительно, провалилась.
В промышленном масштабе
Недавно в Воронеже прошел конкурс на лучший проект застройки ЛВЗ. Предполагается, что там будет жилищный комплекс.
— Насколько комфортным и востребованным будет жилье по соседству с железной дорогой, остается только догадываться, — говорит Марина Ракова. — Здесь напрашивается что-нибудь в духе московского центра дизайна Artplay. И по духу, и по архитектуре эти места схожи.
«Воронежсельмаш» перенес производство за город, оставив в центре Воронежа большую площадку. Ранее в компании заявляли, что здесь могут появиться новый жилой квартал, деловая зона с бизнес-комплексом и гостиницей, торговая галерея с пешеходным бульваром, гипермаркет и спортивно-оздоровительный комплекс. Сейчас эти планы корректируются.
— В условиях дефицита земли в городе интерес к промплощадкам у застройщиков есть — но только к тем, у которых один собственник. С большим количеством мелких участков работать гораздо труднее, — говорит заместитель генерального директора по экономике ОАО «ДСК» Андрей Соболев.
По словам коммерческого директора агентства недвижимости «Трансферт» Галины Колокольниковой, она как-то пыталась продать здание завода «Процессор», но его так и не купили именно из-за большого количества собственников: например, все коммуникации находились в частных руках, и это было невыгодно покупателю.
Промплощадки интересны также малому и среднему бизнесу.
— Для нашей типографии заводская площадка оказалась намного удобнее многоэтажного бизнес-центра, где просто физически невозможно разместить все необходимое нам оборудование, — говорит директор, главный редактор рекламно-издательской фирмы «Кварта» Юрий Полевой.
— А здесь, на территории бывшего экскаваторного завода, мы выкупили часть здания, перепланировали и отремонтировали его под наши конкретные нужды. Но, так как до сих пор нет единого собственника, нет и централизованного управления — никто так и не озаботился прокладкой и асфальтированием дорог, хотя здесь уже много лет работают десятки производственных и торговых предприятий, нет даже пешеходных дорожек от проходной до некоторых корпусов, до конца не решен вопрос с вывозом мусора. Фактически пришла в негодность вся инфраструктура завода, и нам пришлось вкладывать собственные средства в оборудование канализации, подключение к электроподстанции. Кстати, с бесхозной территории завода исчез стоявший там памятник легендарной катюше.
Свобода строить
Каких-то особенных плюсов у бывших промышленных территорий, по мнению Андрея Соболева, нет. Инвестиции в реновацию промплощадок и в строительство на «голой» земле примерно сопоставимы, а иногда первые даже больше — с учетом сноса объектов.
— Коммуникации изношены, не всегда оптимально расположены, а застройщик не будет планировать здание исходя из того, где лежит старый кабель. Фундамент промышленного цеха не подойдет, например, для жилой многоэтажки. Важно и то, что для ресурсоснабжающих организаций это совершенно новый объект с новым собственником, их не волнует, что тут было до того. Заключать с ними договоры приходится заново. Соответственно, и строят девелоперы на таких площадках то, что им ближе, — рассказывает генеральный директор ОАО «Воронежпроект» Семен Харитон.
При такой свободе можно было бы реализовать множество интересных проектов. Но, по словам Игоря Чуракова, в случае с промзонами актуальна фраза «Мы строим настолько быстро, что даже не успеваем осмыслить, что мы, собственно, строим».
Не стоит забывать и об одном из важных плюсов Воронежа в городе очень большой процент молодежи. На месте заводов вполне могли бы появиться — и были бы востребованы — образовательные институции, альтернативные вузам или дополняющие их.
— Западный опыт показывает, что при реновации промзон необходимо учитывать интересы местного населения и собственников, уже вложивших деньги в эти площадки. Надо найти целевые группы, которые будут лелеять эту территорию. Это очень сложная задача, но без помощи таких групп территория так и останется депрессивной, — уверен Игорь Чураков.
— Деньгам нужны минимальные вложения и максимальная прибыль. Есть архитектура, а есть алчность, и они двигаются в разных направлениях, — считает Семен Харитон. — Власть, по идее, должна стремиться гармонизировать это противоречие. Но так бывает не всегда. Например, при застройке огромных территорий ВГАУ в Северном микрорайоне хорошо было бы обязать компании возвести там бизнес-центр, чтобы жители не ездили на работу в центр города и не теряли в пробках свое время. Ведь качество жизни — это в том числе качество и количество свободного времени. Но таких обременений власть не наложила. Чтобы сделать общественное пространство на том же ЛВЗ, надо приложить немало усилий. Выкупить у собственника землю муниципалитет не сможет, у бюджета на это нет денег. Изъять территорию тоже нельзя. Список возможностей в этом случае очень ограничен.
Красота спасет завод
Менеджер по продвижению проектов строительной компании «Инстеп» Дмитрий Большаков считает, что арт-кластер может стать для Воронежа мощным культурным прорывом и инструментом для перехода на новый уровень, как это произошло, например, с «Винзаводом» в Москве. Переехавшие туда галереи сформировали новый спрос на искусство — люди стали ходить и в традиционные музеи.
В бывшей типографии «Коммуна» уже прошли форум «Зодчество VRN» и часть событий V Платоновского фестиваля. По мнению Дмитрия Большакова, это блестящее пространство для организации культурного центра или арт-кластера. Однако еще в прошлом году о планах построить на этой территории многофункциональный комплекс переменной этажности заявил бизнесмен Юрий Камзолов. Сейчас проект на доработке.
В 2013 году появилась идея создания арт-кластера на базе ВЭКСа. Но в условиях сложной экономической обстановки проект приостановили.
Однако Игорь Чураков напоминает об опыте Шеффилда, сталелитейного центра Англии, где в 1980-е годы в заброшенном промышленном районе сделали Квартал культурных индустрий.
— Муниципалитет уже владел несколькими заброшенными строениями и финансировал проект. Сейчас там несколько сотен IT-компаний, дизайнерских фирм и звукозаписывающих студий, но при этом вложения бюджета до сих пор не оправдали себя. Предпосылок к тому, что в Воронеже будет иначе, я не вижу.
Алена Поленова
Слова, №4, октябрь, 2015.
