Воронеж. 11.11.2015. ABIREG.RU – Аналитика – В условиях стагнации экономики сложности не обошли стороной и рынок офисной недвижимости: часть арендаторов оказалась потерянной, непростая ситуация в банковской сфере лишила бизнес-центры основных клиентов. Оставшихся владельцы БЦ пытаются удержать фиксированными ставками по аренде несмотря на рост стоимости содержания объектов. В сложившейся ситуации хуже всего приходится недавно открытым БЦ, где наполняемость не превышает 30-40%. При этом избавиться от ставших проблемными активов тоже не представляется возможным: предложение на рынке недвижимости значительно выше спроса. Эксперты констатируют: владельцам офисной недвижимости ничего не остается, как «затаиться», выжидая дальнейших изменений в экономике страны, и идти на уступки в условиях аренды, что позволит удержать рынок на плаву.
Директор агентства коммерческой недвижимости «Деловая недвижимость» Дмитрий Шерешевский отмечает значительное уменьшение арендаторов: «Наполняемость БЦ сократилась примерно на 20% за последний год. Во многом это обусловлено снижением платежеспособности арендаторов, а также уходом с рынка иностранных компаний. Впрочем, нельзя сказать, что офисная недвижимость высокого класса пострадала сильнее, чем сегмент с ценовым уровнем ниже: арендодатели стараются удержать клиентов и идут на уступки в стоимости», - отметил господин Шерешевский и добавил, что уровень цен на аренду уже снизился примерно на 15%, сравнявшись с ценами двухлетней давности, и дальнейшее снижение может сделать этот бизнес нерентабельным.
Согласен с его точкой зрения владелец нескольких бизнес-центров «БиК» Николай Крылов: «Стоимость содержания бизнес-центров увеличилась на 30-35% за последний год. На это повлияли и рост коммунальных платежей, и подорожание комплектующих, и увеличение стоимости клининговых материалов. При этом сейчас владельцы зданий понимают, что увеличивать стоимость аренды не представляется возможным: надо удержать клиентов, а на рынке избыток предложений». По его словам, во многом резкое ухудшение на рынке офисной недвижимости спровоцировало нестабильное финансовое положение банков, которые занимали большие площади. «К примеру, после слияния «Бинбанка» и «Рост банка» количество арендуемых офисов сократилось. В одном из наших БЦ «Бинбанк» арендовал порядка 500 кв. м. Найти на эту площадь другого арендатора с учетом инфраструктуры, подготовленной специально для банка, было очень непросто».
Есть и положительные тенденции: Дмитрий Шерешевский отмечает, что многие столичные компании предпочли перенести дополнительные офисы из Москвы в ближайшие крупные города, в том числе в Воронеж, где возможно снизить траты за счет относительно недорогой аренды и невысокого уровня зарплат сотрудников. Речь идет о call-центрах, специализирующихся на аутсорсинге, и ИТ-компаниях, которые могут работать удаленно.
Впрочем, он констатирует, что дополнительного притока новых арендаторов из столицы не хватает, чтобы покрыть сокращение местных. Отметим, что в Воронеже большое количество площадей в БЦ пустует. Наиболее остро этот вопрос касается новых зданий: по оценкам экспертов, более половины площадей в них не занято. Так, 12-этажный МФК «Романовский» на улице Кирова (в его состав входит порядка 12 тыс. кв. м офисных площадей класса B+), по оценкам экспертов, заполнен лишь на 20%. Чуть лучше ситуация у недавно открытого после реконструкции БЦ «Эдельвейс» на улице Кирова. Частично это связано с тем, что площади заняли арендаторы, снимавшие помещения до ремонта. По данным администрации самого БЦ, заполняемость составляет порядка 30-40%. Надо отметить, что в состав этих БЦ входят подземные парковки, нехватка которых остро ощущается в городе-миллионнике.
В дальнейшем количество офисных площадей будет только увеличиваться. Планируется ввод в эксплуатацию БЦ «Эра» с общей площадью 14,7 тыс. кв. м на ул. 9 Января (вблизи главного офиса ЦЧБ Сбербанка), владельцем стройки является местный «меценат» Владимир Бубнов. Впрочем, у здания так и не была определена концепция: собственник заявлял, что 36 номеров площадью от 20 до 60 кв. м могут быть использованы как под апартаменты, так и под офисы.
Все еще ведется строительство торгово-офисного центра с гостиницей Marriott на проспекте Революции (около 7 тыс. кв. м офисных площадей класса А). Кстати, во время строительства у объекта сменился собственник: изначально инвестором проекта выступала финансовая компания «Аксиома», вложившая в проект 4,5 млрд рублей кредитных средств, полученный у Сбербанка. Однако обилие проблемных проектов компании (речь о реконструкции воронежского аэропорта и строительстве Центрального рынка) и стагнация строительного рынка вынудили ФК продать свои акции ОАО «Домостроительный комбинат». Отметим, что, согласно проекту, кроме офисов, в здании будут размещены торговые площади (около 15 тыс. кв. м); на пятизвездочную гостиницу и апартаменты будет отведено порядка 27 тыс. кв. м. Комплекс предусматривает подземную четырехуровневую парковку на 400 автомобилей.
Представитель компании-застройщика ОАО «ЦУМ-Воронеж» отметил, что их бизнес-центр класса А будет единственным, который отвечает таким критериям, как нахождение в центре города, на красной линии, и обеспечен хорошей подземной парковкой (под зданием). Кроме того, в компании считают, что бизнесменам, которые будут жить в апартаментах «Марриотта», будет удобно арендовать офисы в том же здании. Так что в компании, надеются, что проблем с арендаторами у них не возникнет.
Еще один БЦ класса А – сити-центр «Застава» (площадь 7 тыс. м), несмотря на официальное открытие в октябре, пока еще завершает отделочные работы, пояснили в самой компании. Свою работу «Застава» может начать к концу года.
Эксперты отмечают: новым БЦ придется несладко в текущих условиях. Так, господин Шерешевский констатирует, что введение новых площадей в условиях повышенного предложения может «просадить» рынок. «Впрочем, не думаю, что владельцы новых качественных объектов согласятся значительно снизить цену: чаще всего это прокредитованные компании и им необходимо получать прибыль с объекта. Скорее всего, сейчас у них не будет другого выхода, кроме как надеяться на улучшение общероссийской экономической ситуации и не совершать поспешных действий», - добавил эксперт.
Не многим легче ситуация у центров, функционирующих в городе достаточно давно: «ИКАР», «Премьер», «БИК», «Столица», «Кристалл». Еще один БЦ, у которого сложилась непростая ситуация, - деловой центр «Кирова, 11». Напомним, что ДЦ появился в 2009 году на участке, ранее подконтрольном концерну «Энергия». Здание представляет собой реконструированный корпус завода. Летом текущего года арбитражный суд ввел в отношении ООО «Деловой центр на Кирова» (владеет ДЦ) конкурсное производство на шесть месяцев.
Впрочем, не все объекты испытывают кризис: БЦ, принадлежащие ГК «Мегион», демонстрируют хорошую заполняемость – в компании пояснили, что БЦ «Октябрьский (на улице 20 Лет Октября)» и «Форум» полностью заняты. Небольшое количество пустующих площадей осталось в БЦ «Галеон» и «Мегион» (проспект Труда). Напомним, ГК «Мегион» несколько лет назад заявила проект реновации помещений бывшего концерна «Энергия» (Воронеж, район ул. Кирова и пер. Красноармейский). В апреле 2012 года «Мегион» приступил к реконструкции здания под бизнес-центр «Воронеж-Сити». Согласно проекту, производственное здание было надстроено. Таким образом, первая очередь проекта площадью около 70 тыс. кв. м (включает бизнес-центры «Галеон» и «Форум» класса B+) была сдана в конце 2013 года. В концепцию второй очереди площадью около 150 тыс. кв. м первоначально было заложено элитное жилье, но затем руководство «Мегиона» от него отказалось в пользу дополнительных административно-деловых объектов. Стоимость второй очереди оценивается в 3,7 млрд рублей, общий объем инвестиций – порядка 7,7 млрд рублей. В компании отметили, что изначально ввести в эксплуатацию вторую очередь планировалось в текущем году, однако срок был перенесен на 2016 год, причина не разглашается.
Кстати, стоимость аренды в БЦ, принадлежащих «Мегиону», близка к общему положению на рынке – от 750 рублей до 1,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Для сравнения отметим, что стоимость, предложенная в БЦ «Эдельвейс», составляет 1,1 тыс. рублей за 1 кв. м, МФК «Романовский» - до 850 рублей за 1 кв. м, СЦ «Застава» - от 800 рублей до 1 тыс. рублей за 1 кв. м.
Согласно исследованиям оценочной организации ООО «Афина Паллада», диапазон цен на аренду офисных помещений зависит в первую очередь от местоположения: осенью текущего года стоимость предложений в центральном районе традиционно наиболее высоки в цене – от 400 до 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, чуть ниже показатель в Ленинском (350-800 рублей за 1 кв. м) и Коминтерновском (400-750 рублей за 1 кв. м) районах. Советский и Левобережный районы значительно уступают в цене – 250-700 рублей за 1 кв. м, самая низкая стоимость в Железнодорожном районе, где стоимость 1 кв. м равна 250-500 рублям.
По исследованиям той же компании, уже сейчас многие фирмы стараются избавиться от активов, которые вот-вот могут стать убыточными. При этом купить эти здания никто не торопится: на рынке офисных помещений наблюдается стагнация и чрезмерное предложение. Динамика цен имеет тенденцию лишь к небольшому снижению: большинство продавцов не готовы продавать объекты за бесценок, предпочитая увеличивать срок экспозиции.
Впрочем, один из участников рынка, пожелавший остаться неизвестным, отметил, что продажа части помещений – нормальная ситуация для рынка: «Компании, занимающиеся девелопментом офисной недвижимости, как правило, оставляют в собственности порядка 50% площадей, остальное продают операторам. В связи с кризисом этот показатель вырос, но в целом это нормальная тенденция, стандартное понимание бизнеса».
По его словам, кризис в первую очередь скажется на некачественных БЦ с плохо продуманной концепцией – недостатком парковочных мест, неудобством расположения или низким качеством архитектуры: в условиях снижения цены арендаторы смогут найти более интересные предложения по аналогичной цене. В итоге бизнес-центры низкого класса могут не справиться с кредитной нагрузкой и содержанием площадей.
Руководитель оценочной организации ООО «Афина Паллада» Вероника Андросова согласна с тем, что за последний год увеличилась ротация арендаторов, многие из них пытаются найти более дешевые и комфортные офисы. По словам госпожи Андросовой предложение в сегменте офисной недвижимости превышает платежеспособный спрос.
