Воронеж. 10.12.2015. ABIREG.RU – Эксклюзив – Агентство Бизнес Информации провело в конференц-зале отеля «Дегас» круглый стол на тему «Малоэтажное строительство в Воронеже: факторы риска и безопасности».
В круглом столе приняли участие:
Александр Прибылов, главный инженер УК «Жилпроект».
Александр Валуйский, директор проектно-архитектурного бюро «Регион Проект».
Светлана Валуйская, заместитель директора проектно-архитектурного бюро «Регион Проект».
Сергей Шамаев, директор ООО «ЭЛЬ-АРКО».
Елена Кульнева, технический директор ООО «Экопроект ЦЧР».
Владимир Герасимов, руководитель проекта ЖК «Солнечный».
Александр Стребков, заместитель генерального директора ООО «Студия коттеджного строительства».
Евгения Чернова, руководитель отдела маркетинга и продаж инвестиционной компании «ВИТ-СТРОЙ».
Ильдар Камалов, начальник технического отдела торгового дома RUFLEX.
Валерия Попова, руководитель отдела комплектации малоэтажного строительства ООО «Теплокровля».
Денис Махаев, директор ООО «Гидросистемы».
Елена Сергеева, заместитель директора ООО «Гидросистемы».
Мария Архипова, руководитель PR-агентства ABIREG.RU.
Мария Архипова:
- Малоэтажное строительство в России набирает обороты. Существует статистика, согласно которой правительство РФ предполагало, что к текущему году доля малоэтажного строительства в России должна составить 60%, а к 2020 году - уже 70%. Кроме того, в сложившихся напряженных экономических условиях малоэтажному строительству пророчат роль антикризисной «палочки-выручалочки». В регионах, в частности в Воронеже, малоэтажное строительство должно решить проблему субурбанизации, поэтому хотелось бы обсудить основные вопросы этой темы: рациональное проектирование как основной этап малоэтажного строительства; основные требования будущих владельцев к застройщикам; малоэтажное строительство в кризис, способы его оптимизации.
Начнем с рационального проектирования. Вопрос к представителям проектных компаний: расскажите, пожалуйста, какова ответственность проектировщиков в вопросе строительства? Может, стоит поднять вопрос о создании общественных слушаний при строительстве малоэтажных зданий, как это принято в Европе, и поможет ли какой-либо законодательный акт систематизировать эту работу?
Александр Прибылов:
- На сегодняшний день процедуру проектирования капитального строительства регламентирует Градостроительный кодекс Российской Федерации, который предусматривает подготовку проектной документации на все виды капитального строительства, требующего получения разрешения. Подготовка проектной документации подразумевает и проведение ее экспертизы. Однако объекты ИЖС, малоэтажное строительство не требуют подготовки проектной документации, соответственно, и проведения экспертизы проектной документации, поскольку Градостроительный кодекс не предусматривает подготовку проектной документации и экспертизы на жилые здания до четырех этажей, до 1,5 тыс. кв. м, до четырех блоков при делении здания на блоки. Хотя, заказчик-застройщик имеет право подготовить ПД по собственной инициативе. То есть застройщик по факту получает разрешение на строительство по рабочей документации, в общем случае разработанной в соответствии с утвержденным градостроительным планом. Это является завершающей стадией проектирования, которая необходима для выполнения строительно-монтажных работ.
М.А.:
- Расскажите об этапах возведения жилья, какие юридические процедуры на данный момент необходимо пройти?
А.П.:
- Сначала необходимо сформировать участок. Эта процедура проходит по законодательству РФ в зависимости от места, единичности застройки и еще нескольких параметров. Далее застройщик обращается в органы архитектуры за получением градостроительного плана, который является ограничительным документом, показывающим на плане участок, с координатами границ и границы застройки. Градостроительный план может иметь и другие ограничения в зависимости от конкретных условий его размещения (по высоте, по внешнему облику). Но такие ограничения накладываются при размещении участка в охранных зонах каких-либо объектов ИКН. Это значит, что, если собственник располагает участком в 10-15 соток, он не вправе осуществить застройку всего участка. Именно поэтому на данный момент на территории индивидуальной застройки имеется значительный объем неразрешенного строительства. Документ «Правила застройки» утвержден думой, по нему вся территория города разделена на зоны, где наряду с плановыми ограничениями, есть ограничения высотные. Например, если вдруг приобретен участок, который попадает в охранную зону, то там вполне могут быть прописаны дополнительные ограничения или требования по фасаду. При соблюдении всех этих правил открывается широкое поле деятельности для проектировщика и застройщика по применению строительных материалов и по организации объема, но все должно соответствовать утвержденному плану. Сама по себе подготовка проектной документации подразумевает под собой предоставление всех документов, список которых четко регламентируются в 87-м правительственном постановлении. Если перечень не соответствует, то не принимается на экспертизу.
М.А.:
- Таким образом, на данный момент существует законодательная база, регулирующая застройку, однако она не практически не касается малоэтажного строительства. Были сведения, что законодательную базу, касающуюся малоэтажной застройки, планируют усовершенствовать. Как это скажется на застройщиках и заказчиках?
Елена Кульнева:
- На данный момент готовятся изменения в Градостроительный кодекс, которые расширят перечень объектов, подлежащих экспертизе. Пока ведутся дебаты, и они будут идти до 31 декабря, но если примут изменения, то ко всем инженерным системам объектов малоэтажного строительства будут предъявлены требования по каждому техническому регламенту. То есть получится, что жилые дома должны иметь и пожарную сигнализацию, и другие системы, обеспечивающие требования безопасности.
Как проектировщик хочу подчеркнуть, что с инженерной точки зрения в малоэтажной застройке может быть два вида сетей: автономное энергообеспечение и централизованное. И там, и там есть свои плюсы и минусы. Все мы привыкли к централизованному типу систем, но в Европе, например, другая тенденция – например, очистные системы делаются для каждого домика индивидуальные. Они хороши тем, что каждый отдельно взятый септик каждого дома, за которым следит хозяин, всегда надежнее и наносит меньший ущерб окружающей среде. Централизованные очистные сооружения требуют определенных мероприятий, например, организации полей фильтрации. Эти мероприятия вредны для окружающей среды. То же самое касается водоснабжения. Каждый застройщик должен самостоятельно оценить это.
М.А.:
- Думают ли об этом частные застройщики?
Е.К.:
- Конечно, думают, просто частному застройщику проще уйти от ответственности. В любом случае, это цена вопроса для собственника, каким видом сетей энергообеспечения пользоваться. Но мы сейчас должны говорить о том, что идет малоэтажная застройка клубного типа и каждый застройщик должен продавать коттеджи с локальными очистными системами, скважинами, соблюдением санитарных разрывов до водозаборной скважины, до локальных очистных сооружений.
М.А.:
- Вопрос к Александру Михайловичу Валуйскому: насколько нам известно, ваша компания проектирует малоэтажное строительство и в основном к вам обращаются физические лица. Скажите, какие советы как профессионалы-проектировщики вы даете своим будущим заказчикам с точки зрения того, что на сегодняшний день проектирование инженерных систем не регламентируется?
Александр Валуйский:
- У нас вопрос проектирования инженерных систем практически никогда не стоял. Если взять отопление или отведение, мы рекомендуем обращаться в те организации, которые занимаются непосредственно монтажом этой системы. Ведь всем известен скользкий момент: один запроектировал, а пришел монтажник, и все ему не так. Поэтому целесообразность проектирования инженерных систем практически сводится к нулю. Хотя мы, конечно же, просвещаем наших заказчиков об определенных правилах и расчетах проектирования, но чаще они не задаются вопросами безопасности - как экологической, так и пожарной.
Валерия Попова:
- У меня предложение, коллеги и партнеры. У нас нет правильного и точного проектирования малоэтажного строительства. Я говорю и про коттеджное строительство, и про ИЖС. К нам приходят люди с готовыми проектами, при этом возникает масса вопросов по звуко-, теплоизоляции, которая совершенно не просчитана, по пожарной безопасности. И мы должны научиться рекомендовать правильные материалы. С нашей точки зрения, в ситуации, когда мы продаем эти материалы и работаем непосредственно с производителем, мы берем все технические характеристики у производителей. Но мы не являемся строителями или проектировщиками, и у нас огромная просьба: учитывать современные тенденции в производстве материалов, нормы и правила, которые сейчас существуют в проектировании. Мы, в свою очередь, будем вам помогать, показывать материалы, которые есть. Мы идем в авангарде современного строительства. Очень бы хотелось, чтобы вы это учитывали и на этапах проектирования.
А.В.:
- Хотел бы добавить важный момент: у заказчиков нет понимания или даже культуры отношений между заказчиком и проектировщиком. Люди не понимают, что это нужно в принципе. И пока их не заставишь этим законодательно заниматься, никто это делать не будет. Это можно понять с точки зрения заказчика, потому что при проектировании эскиза с дополнительными чертежами в конечном итоге получается одна сумма, а при проектировании полного рабочего проекта с инженерными коммуникациями – другая. А заказчик не готов переплачивать ради непонятно чего. Лишь 5% в лучшем случае понимают, задают вопросы и сами на это идут. Каждый раз мы, конечно, предлагаем и говорим, что это нужно, но заставить не можем.
М.А.:
- С чем приходят клиенты? Они выставляют свои какие-то требования к будущему дому?
Александр Прибылов:
- Застройщик не обязан быть знатоком или специалистом, а вот проектировщики должны руководствоваться правилами. На сегодняшний день есть актуальные постановления правительства №1521 и №1033. Для проектировщиков обязательными введены ряд норм, в том числе по теплозащите и энергоэффективности материалов и других систем. Застройщик специализируется в другой области, на самом деле вопрос теплозащиты зданий регламентируется строго. Мало того, что необходимо обеспечить требуемое сопротивление теплопередаче конструкции, также нужно просчитать температурные поля разного рода, возникающие в углах здания, перемычки. И расчеты эти весьма трудоемки, требуют затрат времени специалистов должного уровня. Более того, без приобретенных программ, которые достаточно дороги, сделать в массовом порядке эти расчеты тяжело. Когда говорят, что проектируем за ограниченную сумму, понятно, что никто не будет этих сложных расчетов делать. Если вдруг нерадивый застройщик бесконтрольно выполняет строительство с пониженной защищенностью, он потребляет ресурсы за себя и «за соседа». В связи с этим поселок оказывается в аварийном положении.
Е.К.:
- Я с вами не согласна, Александр Николаевич. Вы говорите, что за все нужно платить, но соблюдение норм и правил должно осуществляться независимо от оплаты проекта. Проектировщик должен работать в соответствии с нормами и правилами, а не от того, заплатили ему за расчеты или нет. На самом деле необходимо законодательно это все упорядочивать, но изменения могут и не принять, потому что лоббируют интересы всех сторон.
А.П.:
- Если изменения не будут приняты, многим проектировщикам, работающими в области ИЖС, остается идти на поводу у заказчика. А люди могут быть не только некомпетентны, но и безответственны. Но проектировщики обязаны руководствоваться перечнями национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
А по факту многими проектировщиками услуги выполняются в том пакетном минимуме, который заказчик готов оплатить. Фактически он оплачивает минимум своей ответственности и никаким образом законодательно не отвечает перед обществом. Поэтому я думаю, что изменений наверняка ждут проектировщики, решений, которые позволят развивать свой бизнес и увеличивать объем работы.
М.А.:
- Вопрос к строителям коттеджного поселка: Александр Сергеевич, насколько я знаю, ваши застройки как раз не являются типовыми, они все индивидуальны. А чего хотят ваши заказчики? Они тоже экономят на инженерных системах и безопасности?
Александр Стребков:
- У нас все индивидуально, да. Кроме того, у нас есть рекомендации, но нет жестких требований по поводу методов проектирования, нет строгой «обязаловки», кто будет застраивать. Единственное, мы считаем, что в большей степени ответственны за конечный продукт, чем даже проектировщики. Ответственны гарантийно и, более того, морально.
Главное желание заказчиков - чтобы было тепло. В основном требования - что в кризис, что нет - касаются внешнего вида фасадной части, чтобы по прошествии нескольких лет он выглядел хорошо. Очень мало законодательно регламентируется в этой области, и люди идут по пути наименьшего сопротивления, и это плохо.
У нас достаточно жесткая позиция: строим точно по проекту. Изменения не должны противоречить разрешительным документам и актам. Если мы видим, что материал заведомо не подходит, то стараемся предложить другие варианты, лучшего качества, пусть мы сэкономим на чем-то другом, но есть определенные стандарты, которых мы придерживаемся. Также мы считаем, что нет смысла приступать к инженерным сетям, пока не готова коробка, так как нет таких клиентов, которые не хотят что-то поменять в процессе строительства.
М.А.:
- Не приведут ли изменения в Градостроительном кодексе к формализации документов?
Е.К.:
- Это приведет к повышению квалификации и ответственности архитекторов и ландшафтных дизайнеров. Они должны понимать, что здание – это не картинка, а сложное проектное сооружение.
М.А.:
- Каким образом проектировщики рекомендуют материалы своим заказчикам? Известно, что материалы делятся на экологичные, условно экологичные, неэкологичные. Вопрос к представителю торговой марки «Руфлекс». Только у вас есть европейский сертификат соответствия на битумную черепицу, зачем он вам нужен?
Ильдар Камалов:
- На сегодняшний день при сертифицировании какого-либо строительного материала используются устаревшие нормы, а материалы с каждым годом все более совершенствуются. Мы сделали вывод, что для получения заказчиком какого-то гарантированного материала эти нормы не нужны. Нашей компанией было принято решение разработать свои условия, согласно европейским жестким стандартам. Мы как производители даем гарантию на свой материал. Получить российский сертификат стоит 30 тыс. рублей. Мы пошли по другому пути – получили европейский сертификат, который говорит о качестве и долговечности материала. Таким образом, мы даем гарантию, но только если материал смонтирован согласно нашим требованиям.
М.А.:
- Застройщиков и проектировщиков интересует, что у вас есть европейский сертификат? Это играет какую-то роль?
И.К.:
- К сожалению, не всегда это помогает при выборе материала. Выбирает продавец или заказчик то, что проще смонтировать или продать. Мы показываем и застройщику, и проектировщику, и заказчику, что наш продукт имеет нормы, и, если эти нормы выполнять, он получает гарантию. Да, можно купить дешевый материал, но его срок службы составит 5-10 лет, а мы даем гарантию 30-35 лет, кроме того, в случае брака берем всю ответственность за демонтаж, монтаж, замеры. В этом случае уходит ответственность от проектировщика и застройщика, ответственность перекладывается на производителя.
М.А.:
- Вопрос к тем, кто реализует данную продукцию: Валерия Михайловна, часто ли у вас возникали рекламации, как вы контролируете процесс монтажа? Что уже построили?
В.П.:
- Мы сталкиваемся с комплексом вопросов, все недоделки решаем на месте. Работаем только с очень качественным материалом. Продаем материал «Руфлекса», сертифицированный на очень высоком уровне. Уже сделали 12 тыс. кв. м. А каждый дом – это конкретный человек. Что касается именно продукции, у нас есть шикарный проект. Мы сотрудничали с большинством коттеджных поселков, и везде опыт только положительный.
М.А.:
- Интересно, что думают специалисты инженерных систем. Водоснабжение – это важная составляющая любого жилья. Денис Владимирович, расскажите, как грамотнее обустроить комфортное водоотведение и водоснабжение?
Денис Махаев:
- Мы предполагаем, что в малоэтажное строительство входят коттеджи индивидуального и поселкового типа, а также инженерные системы и сети. Для того чтобы понимать и разбираться в вопросах водоснабжения и водоотведения, мы следующим образом структурируем малоэтажное строительство: поселки старые, новые и новые закрытого клубного типа. Водоснабжение и водоотведение в таких поселках может быть централизованным или индивидуальным, причем в различных комбинациях. Могут быть новые поселки без каких-либо коммуникаций, есть поселки, которые планируют подключиться к городским сетям. Есть еще поселки закрытого типа. В них - централизованное водоснабжение и водоотведение, это самый сложный, но самый правильный выбор, на мой взгляд. Но есть и компромиссный вариант, когда водоснабжение централизованное, а канализация индивидуальная.
На наш взгляд, чтобы совместить комфорт и безопасность, необходимо следующее. Путь от идеи до сдачи в эксплуатацию должен быть пройден обязательно ответственными людьми. Необходимо идти по пути решений, которые наряду с комфортом обеспечивают безопасность по максимуму. И отказываться от решений, которые наносят вред окружающей среде. И очень важный момент: если мы видим, что водоотведение и водоснабжение связаны между собой, необходимо, чтобы одни и те же люди обсуждали техзадание, потому что когда не учитывается, где скважина, а где септик, получаются большие проблемы, и неважно, есть ли особенное законодательство или нет.
М.А.:
- Какие основные проблемы есть в водоотведении и водоснабжении?
Д.М.:
- Во-первых, это состав воды. Водоснабжение вокруг Воронежа – это на 100% скважины. И есть проблемы, которая у всех на слуху, – это железо, жесткость и нитраты в воде, даже в скважинах более 100 метров есть бор, а он ядовит. Более того, специалисты доказали, что есть связь между водохранилищем и скважинами: когда в придонных слоях воронежского водохранилища в связи с сезонными изменениями вырастает концентрация железа и марганца, то в водозаборах и скважинах, которые намного глубже водохранилища, тоже вырастает концентрация железа и марганца. Добавить к этому пугающую статистику бесконтрольного потребления антибиотиков, которые не перерабатываются в организме и попадают в микродозах в очистные сооружения и поверхностные источники – водохранилище и реку Дон.
Проектировщики должны первыми это понимать - так же, как и застройщики и потребители. Я считаю, что государство должно информировать людей. Вся вода должна быть питьевая в кранах, нет понятия технической воды.
М.А.:
- Подведем итоги: ждем регламентирующих документов и изменений в градостроительном кодексе, которые помогут не только проектировщикам и застройщикам, но и заказчикам, которые до конца зачастую не понимают, что им нужно, и не осознают важность безопасности для себя и своих соседей.
Повышение уровня безопасности и комфорта - это еще и материалы, которые мы используем. Наш круглый стол показал, что хорошие материалы – это не только самоцель для тех, кто их производит и продает, но и качественный результат для проектировщиков, застройщиков и самого заказчика.
На правах рекламы
