Философский вопрос относительно происхождения бытия и материи, аналогичный приземленному о первоочередности появления яйца и курицы - актуален и сегодня. Нужно понять: в современных условиях малый и средний бизнес нуждаются в поддержке государства или же государство нуждается в поддержке малого и среднего бизнеса? В принципе, истиной является и первое и второе высказывание, ясно одно - двум объектам необходимо прибегать к актам взаимопомощи. Прослеживая действия нашего правительства (как областного, так и федерального), видно, что государство протягивает (ну или пытается протянуть) руку помощи малому и среднему бизнесу, делая большую ставку на их развитие и ответную помощь в дальнейшем. А вот насколько малый и средний бизнес готовы протянуть свои руки - еще непонятно, сейчас они прилагают все усилия, чтобы не протянуть ноги.
Для компании один из важнейших вопросов, во многом определяющих ее судьбу, - наличие помещения: где будет открыт офис, торговая точка и т. д. Варианты предложений аренды недвижимости от коммерческих организаций сейчас просто зашкаливают: из-за активной застройки Воронежа торговыми и бизнес-центрами количество пустующих площадей велико. Однако стоит обратить внимание на цены, требуемые за метры в этих зданиях. Большая часть компаний на сегодняшнем этапе развития не может себе позволить такие расходы. Выгоднее всего арендовать помещения у муниципалитета (там цены приемлемые), а еще выгоднее иметь помещение в собственности. Взять кредит, выкупить недвижимость и ежемесячно возвращать заем будет не намного больше месячной оплаты аренды. Но зато через несколько лет это будет собственность, которой потом можно распоряжаться по своему усмотрению, за которую не надо будет ничего платить кроме налога на имущество. Только кредит сегодня получить крайне сложно, и не каждый может себе это позволить. С экранов телевизоров ежедневно заявляют, что власти делают все возможное для облегчения бремени мелких бизнесменов. Чтобы выяснить, что же на самом деле могут сегодня получить представители малого и среднего бизнеса от муниципальных властей, мы обратились к руководителю управления муниципальной собственности Юрию Подгурскому.
Юрий Михайлович, расскажите, что было реально сделано правительством, чтобы помочь малому и среднему бизнесу?
В последнее время правительство активно идет навстречу бизнесу. 22 июля 2008 года был принят Федеральный закон № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности...», он действует до 1 июля 2010 года, но в Государственной думе уже говорят о продлении срока. Смысл закона в следующем: тот, кто арендовал муниципальное помещение (до 1500 м2) в течение трех и более лет, имеет первоочередное право выкупа по рыночной стоимости. До этого мы действовали согласно закону № 178 «О приватизации муниципального и государственного имущества», который регулировал организацию и проведение аукционов. Ежегодно составлялся список объектов недвижимости, которые затем выставлялись на торги. В прошлом году список был подготовлен и принят, но фактически план не был реализован в связи с вступлением в силу закона № 159.
Сейчас уже приняты поправки, которые изменяют срок аренды для выкупа: вместо трех лет будет достаточно двух. К тому же, ликвидируется такое понятие, как «добросовестность», то есть даже если арендатор имеет задолженность или пени (за неоплаченную вовремя аренду), но гасит ее до момента подачи заявления, он все равно имеет право выкупа имущества. Также арендатор получает право выбора: он может взять рассрочку на три года, оформляя этот объект недвижимости в залог, а может и не оформлять, хотя раньше это было обязательным.
Можете назвать количество организаций и компаний, которые воспользуются этим законом?
На настоящий момент было реализовано около 20 заявлений, всего поступило 125, часть находится на рассмотрении. Из 950 договоров аренды, заключенных на сегодня, воспользоваться законом смогут порядка 600 человек, а после принятия поправок их будет более 750. Хотя ситуацию очень сильно подпортил финансовый кризис. Если раньше представители бизнеса, не раздумывая, брали кредиты, то сейчас сделать это может далеко не каждый, и далеко не каждый готов рисковать.
Вам не жалко распродавать муниципальную собственность? Чем же тогда будете управлять? Как вы лично относитесь к этому закону?
Во-первых, надо понимать, как появилась эта собственность. Социалистическая собственность была поделена на федеральную, государственную и муниципальную. Но практически ни в одной развитой европейской стране муниципалитет не берет деньги за аренду, он получает доход в виде налогов, и в первую очередь - налога на собственность. Именно к этому и приводит исполнение закона № 159. Я полностью солидарен с действиями президента и местных властей, направленными на поддержку малого и среднего бизнеса, именно они выведут Воронеж на качественно новый уровень. Фактически мы находимся в одной команде с правительством и, получив приказ поддерживать малый бизнес, стараемся как можно качественнее его выполнить.
Каким образом определяется рыночная стоимость недвижимости?
Это достаточно злободневный вопрос. Наше управление проводит тендер и выбирает оценочную организацию, которая затем занимается определением рыночной стоимости. Однако сегодня это сделать крайне сложно, так как одинаковые помещения в одном и том же здании, расположенные в разных торцах, могут достаточно сильно отличаться по цене. Потому что в настоящий момент такого понятия, как «рынок недвижимости», фактически нет, он был, но развалился с началом кризиса, и сейчас находится лишь в стадии нового формирования.
Насколько я понимаю, проведение аукционов - для муниципалитета более выгодная в финансовом плане процедура.
Однозначно аукционы и конкурсы более выгодны. Хорошие помещения можно продать в разы дороже. Но мы же говорим о поддержке малого и среднего бизнеса, это жесткое указание президента, поэтому и стремимся сделать все, чтобы его реализовать. Закон около пяти лет блуждал по палатам парламента, но лишь после установки конкретных сроков президентом был принят. Как раз перед началом кризиса.
Мне известно, что аукционы проводятся и сейчас. Конечно, эта система продолжает работать, ведь закон № 178 никто не отменял. Только мы выставляем на торги не то, что хотим, а что осталось. То есть те объекты, которые арендаторы не желают или не могут приобрести. Активность достаточно низкая. Зачастую в аукционе принимают участие те, кто арендуют эти помещения, но не попадают под действие закона № 159. Хотя существует ряд проблем, значительно усложняющих работу управления.
Вы упомянули проблемы. С какими из них сталкивается управление муниципального имущества сегодня?
Самая большая трудность заключается в том, что с 1992 года не проводилась комплексная инвентаризация! Мы знаем, что имеем на бумаге, но нам неизвестно, как все обстоит на самом деле. Многие объекты перестраивались и реконструировались без оформления документов, в итоге там уже и площадь другая, и планировка. Была попытка провести инвентаризацию в 2001 году, она была методологически подготовлена, но дальше этого так и не пошли.
Когда мэром стал Сергей Михайлович Колиух, он жестко поставил задачу, и инвентаризация началась. У нас появится электронная система учета, и в нее будут вноситься данные, основанные на результатах инвентаризации. За год мы уже обследовали 213 зеленых зон. Теперь проводим паспортизацию, по мере возможностей (в том числе и финансовых) оформляем участки, чтобы избежать самозахватов, несанкционированных и точечных застроек. Также планируем создание специализированных муниципальных учреждений, которые будут благоустраивать и поддерживать эти участки. Территории, прилегающие к крупным предприятиям, будут закреплены за этими компаниями, и уход ляжет на их плечи. Сейчас приводим в порядок «Орленок», парк имени Дурова, областная власть обновила Кольцовский сквер. Кроме того, сейчас активно ведем процесс инвентаризации пустующих помещений и, в первую очередь, стараемся предложить их социальной сфере.
И много желающих?
Желающих много, но тут главное - не ошибиться и выделить помещение именно тем, кому оно реально нужно и кто готов трудиться на благо общества. Это кабинеты врачей общей практики, библиотеки, подростковые спортивные клубы и т. д. Сегодня много тех, кто прикрывается статусом общественной организации, но нацелен лишь на получение прибыли. Бывает, выделишь помещение какой-нибудь ветеранской организации, а они тут же сдают его в аренду.
Денис Пименов
Федеральное деловое издание «ИН», №25 август 2009 г.
