Воронеж. 24.12.2015. ABIREG.RU – Аналитика – Еще в 2013 году ЗАО «Корпорация «ГРИНН» курского бизнесмена Николая Грешилова заявила о планах инвестировать 26 млрд рублей до 2017 года в развитие своих объектов, при этом большая часть средств должна была пойти на строительство «МегаГриННов» – ТРЦ с концепцией, разработанной самой корпорацией, где порядка 70% площадей используется под развлекательный комплекс. Впрочем, насколько такой формат успешен, можно понять по результатам этого года: стройка «МегаГриННа» в Брянске была остановлена еще весной текущего года, а «открытие года» ТРЦ в Курске было перенесено на март, при этом аналитики высказывают свое сомнение в том, что открытие в «низкий» сезон позволит компании сделать проект успешным.
Безусловно, рынок девелоперов пострадал одним из первых после наступления кризиса: покупательский спрос упал, выручка большинства операторов снизилась, и, как следствие, все крупные торговые центры были вынуждены корректировать условия аренды для сохранения наполняемости.
Хуже ситуация обстоит с новыми площадками: в нынешних условиях операторы тем более осторожно выбирают ТРЦ для открытия точек и предпочитают какое-то время наблюдать за посещаемостью того или иного объекта. В итоге новые объекты зачастую пустуют, их заполняемость не превышает 30-40%.
Что касается «МегаГриННа» в Курске на улице Карла Маркса, то анонсированное «открытие года» попросту не состоялось: обещанный в декабре запуск был перенесен на март следующего года. Причина, названная самой Корпорацией, – строительная неготовность объекта. Впрочем, странным кажется то, что компания до последнего упорствовала в сохранении планов: еще в середине октября «ГРИНН» настаивал на том, что первая очередь проекта будет запущена в декабре, а всего месяцем позже был вынужден признать о переносе сроков сдачи на март. Неужели только в последний месяц стало очевидным, что строительные работы задерживаются на целых полгода?
Кстати, эксперты отмечали, что открытие такого крупного ТРЦ в весеннее время – традиционно не самый пиковый сезон продаж – может стать просто провальным в условиях кризиса, когда потребители значительно снизили количество покупок. Кстати, не нужно забывать, что для строительства курского «МегаГриННа», чья стоимость возросла до 14-15 млрд рублей, компания использовала в том числе кредитные средства. Не стоит говорить, что простаивающий огромный объект не приносит ожидаемой прибыли для оплаты этих кредитов.
Эксперт компании-консультанта в сфере коммерческой недвижимости «Магазин магазинов» Дмитрий Бурлов отмечал, что открытие в дальнейшем будет снова перенесено: «Сейчас ситуация в компании не самая лучшая: надо содержать кредиты, растет недовольство среди арендаторов. Сейчас единственный выход для «МегаГриННа» – оптимизировать кризис, который налицо».
Источники, знакомые с ситуацией, утверждают: проблема объекта вовсе не в строительной неготовности, а в непривлекательности площадки для размещения торговых точек. Судите сами: первая очередь включает в себя гипермаркет «Линия» и торговые площади, вся развлекательная часть, которая должна служить для привлечения потока посетителей, будет запущена лишь во вторую и третью очереди. В итоге, по слухам, ТРЦ никак не может найти арендаторов даже на небольшое количество торговых площадей, и «Корпорация «ГРИНН» заявляет снова и снова новые планировки со списками утвержденных арендаторов, которые в итоге утверждают, что никаких договоров с девелопером не подписывали.
Так, представитель многофункционального центра «Гипермаркет «Уютерра», заявленного корпорацией в качестве якорного еще в августе текущего года, Михаил Саломатин в ноябре заявил, что договор аренды все еще не заключен: «Пока еще мы ведем переговоры, но рано утверждать, что мы действительно будем представлены на этом объекте». Аналогичные заявления сделали представители «Спортмастера», Calzedonia, Intimissimi, Incity, «Детский мир», LPP (бренды RESERVED, Cropp, House, MOHITO i Sinsay), Kari. Директор по развитию последней компании Константин Солдатов и вовсе отметил, что корпорация заявляет о заполненности ТРЦ на 70%, однако не готова предоставить никаких доказательств, в связи с чем господин Солдатов обзвонил всех заявленных арендаторов и обнаружил, что договора подписаны не более чем с 10 из них.
Представители Ecco и Carlo Pazolini вовсе заявили, что даже не планировали заходить в проект.
Странным кажется еще и то, что уже практически на финальной стадии готовности объекта «ГРИНН» внезапно поменял концепцию ТРЦ: компания заявила о включении в состав комплекса 116 номеров трехзвездочного отеля на 5 тыс. кв. м. При этом эксперты рынка поясняют, что рынок Курска и без того перенасыщен гостиничными площадями, а гости города, проживающие в них, – в основном приехавшие в командировку бизнесмены, предпочитающие спокойствие, а не шумный центр в качестве «соседа». Участники рынка предполагают, что подобное решение может быть связано со стремлением найти какие-то дополнительные возможности для заполнения объекта.
Кстати, аналогичный ТРЦ в Брянске, который господин Грешилов заявлял как основной проект компании в следующем году, также вызывает серьезные сомнения: еще весной стройка была приостановлена, а строительный кран был опечатан. Как сообщают местные СМИ, такое решение владелец дорогостоящей строительной техники принял в связи с «просрочками по оплате аренды крана». Напрашивается вывод: либо господин Грешилов и сам начал сомневаться в целесообразности своего формата, либо корпорация терпит серьезные финансовые трудности.
Отметим, что многие эксперты рынка давно уже высказывали опасения в состоятельности концепции «МегаГриННов», ведь развлекательная часть традиционно убыточна в этом бизнесе и служит лишь для привлечения потока, а не обеспечения прибыли. Региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев отмечает, что подобное соотношение развлекательной и торговой составляющих может сказаться не лучшим образом на ТРЦ: «Развлекательный и спортивный сегменты гораздо менее маржинальны по сравнению с торговыми площадями. С точки зрения экономической эффективности арендного бизнеса доля развлекательных площадей не должна превышать 30% от арендопригодной площади проекта, иначе произойдет существенное снижение средневзвешенной ставки, а сам девелопмент может быть нецелесообразен. Собственное управление может повысить маржинальность данного бизнеса, но спортивный и развлекательный бизнес являются чрезвычайно сложными в оперировании, поэтому часто собственное управление не позволяет достичь приемлемой доходности».
Отметим, что это не единственные проблемы корпорации, возникшие в уходящем году. Серьезные претензии к компании высказывали надзирающие службы – прокуратура и Роспотребнадзор. Причиной пристального внимания стало многократное нарушение компанией норм санитарно-эпидемиологического законодательства. Так, руководитель Роспотребнадзора по Воронежской области Игорь Механтьев заявил, что за ушедший год внеплановые проверки не раз выявляли нарушения при реализации продукции в супермаркетах «Линия», принадлежащих корпорации. Речь идет о совместном хранении сырой и готовой продукции, нарушении температурного режима, хранении продуктов с истекшими сроками годности.
Более того, к проверкам качества продукции присоединилась прокуратура Коминтерновского района Воронежа, установившая нарушение сроков прохождения медицинских обследований и гигиенического обучения персонала и отсутствие технических спецсредств для измерения качества и условий хранения продукции.
С учетом возникающих проблем компании в действующих объектах, а также замороженными стройками возникает главный вопрос: как в условиях кризиса Корпорация «ГРИНН» справится с долговой нагрузкой и не вышла ли уже ситуация из-под контроля?
