Воронеж. 26.08.2009. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Как в кино, лавры создания фильма достаются, в основном, режиссеру, так при возведении объектов коммерческой недвижимости главным автором считается (и по праву) его собственник, инвестор. Мы говорим ТРЦ «Свободный город» - подразумеваем «Галерея Чижова». ТРЦ «Московский проспект» логично ассоциируется с «Группой компаний Евгения Хамина». При этом так же, как в кино, при открытии торгового центра «за кадром» остается работа (и не менее сложная) огромного количества «операторов», «костюмеров», «каскадеров», «звукорежиссеров», без участия которых, собственно, и не состоялось бы «фильма». В Воронеже есть своя «съемочная группа» - компания «СЛОНЫ» выполняла подрядные работы практически во всех крупных, известных торговых центрах Воронежа, а также других регионов Центрального Черноземья. Исполнительный директор, управляющий партнер компании Роман Валиков рассказал о том, почему «СЛОНЫ» занялись именно коммерческой недвижимостью, в чем заключается сложность этой работы, и какие проекты компания ведет в настоящий момент.
- Строительство объектов коммерческой недвижимости в подавляющем большинстве случаев предполагает проведение тендеров по выбору генподрядчиков, подрядчиков. Таким образом, оборот вашей компании напрямую зависит от того, сколько тендеров вы выиграете. Но ведь это, по большому счету, русская рулетка. Не страшно полагаться на удачу?
- Дело в том, что сейчас мало кто проводит тендеры, напоминающие русскую рулетку. Да, есть девелоперы, которые просто выбирают подрядчика, предложившего самую минимальную цену. В таком случае получается русская рулетка как для подрядчика, так и для заказчика, который за мизерную цену получает соответствующий результат.
Но серьезные компании, имеющие большой опыт в проведении тендеров, стремятся получить на выходе, прежде всего, качественный объект. С такими компаниями мы и работаем. Я не припомню случая, чтобы мы участвовали в каком-то конкурсе, в котором заказчики просто собрались бы и быстро «междусобойчиком» выбрали бы подрядчика. Сейчас тендеры – это взвешенный, грамотный, экономически обоснованный, логичный выбор надежного партнера.
Скажем, немецкие сети Billa и MediaMarkt, с которыми мы работаем, проводят тендеры в три тура. В ходе первого тура претенденты обсчитывают проект. И по результатам этого заказчики отсекают сразу две компании – предложивших самую высокую и, что характерно, самую низкую цены. Заказчики понимают, что предложившие минимальную цену просто не отдают себе отчет в том, что они считают. Соответственно, они не отдают отчет себе в том, как они это будут делать.
Во втором туре из оставшейся средней группы выбираются компании по резюме, портфолио и т.д. Нас тщательно проверяет служба безопасности – платим ли мы налоги и насколько добросовестно, выплачиваем ли мы своим сотрудникам «белую» зарплату, проверяют достоверность портфолио и рекомендаций.
И уже на третьем проводятся окончательные торги. С представителями фирм-претендентов заказчики встречаются лично. В ходе личных переговоров и определяется победитель.
Какая же это русская рулетка?
На данном этапе у нас уже достаточное количество рекомендаций от тех организаций, для которых мы выполняли и выполняем заказ. Причем, если какая-то компания начинает работать с нами, мы заканчиваем наше сотрудничество только тогда, когда она прекращает свою экспансию. Скажем, для сети «Вестер» мы строили и в Тамбове, и в Губкине, и в Липецке, и в Воронеже. С MediaMarkt есть рамочное соглашение о строительстве семи магазинов в Черноземье за ближайшие год-полтора. Я считаю, это показатель нашей работы.
- Сейчас у вас уже есть богатое портфолио. А когда только начинали, не было рекомендательных писем, не было опыта. Насколько сложнее было тогда? И почему вы выбрали именно такую специализацию – коммерческая недвижимость?
- Тогда, безусловно, было сложнее. Но мы создавали «Слонов» уже на базе нескольких состоявшихся фирм. И к моменту объединения у каждой из компаний был какой-то опыт работы. Конечно, это были более мелкие заказы. Но, прежде всего, нас рекомендовали как честных и порядочных людей. Благодаря этому нам поверили, появилась первая большая работа – ТРЦ «Московский проспект». С него все и началось.
Что касается вопроса, почему выбрали коммерческую недвижимость, тут несколько причин. Во-первых, отделывать квартиры, маленькие магазины нам уже было не интересно. Мы к тому моменту доросли до того, чтобы взять большие объемы. А крупные проекты коммерческой недвижимости такую возможность предоставляют.
На рынок жилья выходить было слишком рискованно. Потому что на тот момент уже было видно, что это перегретый пузырь, который вот-вот лопнет. Тогда как торговая недвижимость только начинала свое развитие. И другие фирмы это просмотрели.
- Кроме вас, в Воронеже много подобных компаний?
- Есть еще одна фирма. Но она занимается только отделкой. А генподряд (с оформлением всех соглашений, разрешительных документов) они не берут, в отличие от нас.
Например, для магазина Billa на Московском проспекте, 5 мы делали полностью и проектирование, и согласование во всех инстанциях, и отделку. Для заказчика это очень удобно – не надо распыляться на несколько компаний, достаточно контролировать только одну. Заказчик этого проекта появлялся в Воронеже раз в две недели и просто наблюдал за нашей работой.
- В таком случае, вы, наверное, чувствуете себя монополистами на региональном рынке?
- Нам хотелось бы почувствовать себя монополистами, но мы не позволяем себе расслабляться. Может быть, это и позволяет нам выигрывать такие тендеры и проводить такие объемы работ. Мы всегда помним, что, если даже сейчас мы не видим никого рядом, то стоит нам только расслабиться, конкурент обязательно появится.
- Опять же есть иногородние, федеральные и зарубежные конкуренты...
- В последнем тендере, который мы выиграли по «Арене», участвовали еще одна воронежская фирма, литовская, турецкая и две московских компании. Мы оказались лучшими.
Кроме наиболее оптимального предложения, которое устроило заказчика, у нас в черноземных проектах всегда есть территориальное преимущество. Заказчику удобнее, если все его проекты по Черноземью будет вести один надежный, проверенный партнер.
- С какими трудностями вы сталкиваетесь? У жилищных строителей свои трудности, у вас, наверное, свои…
- С неразрешимыми трудностями мы пока еще не сталкивались. Например, срок поставки отдельного оборудования по MediaMarkt составляет три месяца.
К этому моменту мы должны уже будем уйти из магазина. Но мы нашли выход из этой ситуации. Сейчас мы сделаем весь объем работ. А когда в ноябре поступит это дорогостоящее оборудование, мы просто придем и смонтируем его.
- Насколько я понимаю, один из способов минимизировать затраты (и, соответственно, окончательную стоимость работ для заказчика) – приобретать стройматериалы у производителей, чтобы избежать накруток посредников…
- С перекупщиками мы не работаем, только с производителями – как российскими, так и зарубежными. Для нас это вопрос принципиальный. Связано это, прежде всего, со сжатыми сроками наших работ. Мы должны быть уверены, что ни одна организация нас не подведет по срокам поставки. Кроме того, с производителями легче договориться о рассрочках платежей.
- Какие проекты вы ведете сейчас? На какие планируете зайти?
- На данном этапе мы участвуем в строительстве трех объектов. Это ТРЦ «Максимир» на Ленинском проспекте, «Свободный город» в центре Воронежа и «Арена» на Бульваре Победы. То есть сейчас у нас в работе находятся более 100 тыс. кв. м, на которых работают около 800 человек.
Что касается ближайших перспектив, мы ведем переговоры с несколькими крупными международными сетями. Пока не скажу – с какими, так как еще не до конца ясен результат. Когда переговоры завершатся успешно, Вы узнаете об этом первыми.
- В других городах Черноземья работаете в данный момент?
- На данном этапе в других городах не работаем. Мы планируем вернуться в Липецк. Там есть варианты сотрудничества. Кроме того, как я уже говорил, мы сотрудничаем с многими компаниями, планирующими построить несколько объектов в разных городах Черноземья.
- Вы ощущаете кризис в коммерческой недвижимости?
- Строитель – это такая профессия, что даже если начнется война, мы без работы не останемся, будем строить блиндажи.
Если честно, мы кризис ощутили только себе в пользу. Если раньше и были какие-то проблемы с квалифицированной рабочей силой, то сейчас, в связи с тем, что много строительных организаций попросту развалилось, освободились квалифицированные специалисты.
Кризиса как такового в коммерческой недвижимости, на мой взгляд, нет. Есть ротация. Уходят одни игроки, приходят другие. Ушел «Гроссмарт», пришла Billa. А мы как работали, так и работаем, да еще и прибавился демонтаж. То есть если вдруг какая-то сеть будет уходить, на ее место всегда придет другая. Ведь если сравнивать цифры по Воронежу и другим городам мира по количеству квадратных метров торговой недвижимости на 100 тыс. жителей, у нас наблюдается существенная нехватка торговых площадей - где-то в пять раз меньше, чем на Западе. Может, в связи с кризисом несколько этот рост у нас затормозился. Но, надеюсь, мы уже нащупали дно кризиса. Поэтому рост на этом рынке еще будет.
- Ваш самый сложный проект. В чем заключалась сложность?
- Это, наверное, магазин Billa на Московском проспекте, 5. Сложность заключалась не столько в объемах, сколько в сроках. Причем, прежде чем отделать новый магазин, нам пришлось еще разрушить старый (там раньше был супермаркет «Гроссмарт»), а потом уже заново протянуть всю электрику, всю вентиляцию, заново сделать весь фасад, заново провести всю отделку, включая подсобные помещения. Кроме того, не было проекта – нам его заказали, мы сделали. Мы же и согласовывали его. Еще надо учитывать, что магазин находится в жилом доме. Ночами нам работать не давали. Даже плитку мы не могли укладывать. Потому что как только мы начинали стучать резиновыми молотками, спускались жильцы и били в магазине стекла.
По согласованию свою часть мы сдали очень быстро и выдали заказчику полный пакет документов. И с нашей стороны магазин был готов, чтобы открыться к Новому году. Но они как раз находились в стадии ребрендинга – с Billa на Biop. Что привело к задержке с открытием магазина.
Руководители Billa приезжали в Воронеж 25 декабря. И, осмотрев магазин, они согласились, что он готов к открытию. Мало того, по результатам нашей работы они признали, что по итогам 2008 года по европейской сети Billa это лучший проект, самое быстрое открытие магазина. То есть получается, что по Billa мы сработали лучше всех в Европе.
Подготовила Татьяна Карабут
ООО «Слоны» образована в июле 2007 года на базе нескольких строительных фирм Воронежа. Специализируется на выполнении подрядов в области коммерческой недвижимости, ритейла и ТРЦ. Компания оказывает услуги полного цикла в области проектных работ, строительства, реконструкции и благоустройства. «СЛОНЫ» уже реализовали ряд объектов в ЦЧР – это генподрядные работы по федеральной сети гипермаркетов «Вестер-Гипер» и всероссийской сети магазинов «Глория Джинс», отделка торговых центров в городах Центрального Черноземья.
