Что будет, когда покупатели начнут предъявлять требования к жилью, как москвичи?
«Эффективная архитектура — сегодня этот параметр при покупке жилья не имеет определяющего значения для воронежских потребителей. С 2005 года идет ее упрощение», — говорит руководитель архитектурной мастерской Станислав Сорокин.
В то же время существуют предпосылки считать качественные проектные решения способными повлиять на ликвидность объекта.
К каким результатам пришел рынок жилья?
Местный рынок жилой недвижимости сегодня насыщен. По совокупному анализу первички и вторички Воронеж на начало года находился на 46-м месте в рейтинге 60 крупнейших городов страны по цене квадратного метра с ее стоимостью в 45,9 тыс. рублей. При этом средняя стоимость квартиры в городе составляет почти 2,7 млн рублей за предложение, уступая, например, Туле, Ярославлю и Астрахани, но опережая Волгоград и Рязань, отмечает гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Новостроек при этом около трети от общего предложения, и его количество за 2015 год выросло на 16%, а вот покупателей существенно поубавилось, что обостряет конкуренцию за каждого клиента. Пока застройщики работают скидками и акциями, но уже совсем скоро «падать» будет некуда. Московский рынок проходил этот путь, поэтому попробуем провести с ним параллель, проанализировав текущую ситуацию и действия успешных строительных компаний.
Что такое качественные архитектурные решения?
В 2015 году столичная архитектурная мастерская «Мезонпроект» провела исследование: какие архитектурные решения в разных сегментах недвижимости способны повысить ликвидность объекта при условии минимальной финансовой нагрузки на его себестоимость?
В премиальном классе это эксклюзивные фасады и дизайн интерьеров, количество квартир на этаже — не более 3, наличие сервисных лифтов и т. д. В более низких сегментах (и особенно экономе) речь идет о малой или разной этажности ЖК, инфраструктуре двора, наличии школы и детского сада в квартале, креативных фасадах, отделке подъездов и — самое главное — компактных и продуманных планировках квартир. Большой плюс — квартиры-трансформеры с удобным объединением на этаже 2 квартир: 2 + 1, 3 + 2 и т. д.
Любопытнее всего в комфорт-классе: при менее выигрышном расположении таких ЖК в сравнении с бизнес-классом увеличивается набор преимуществ объекта, а потому архитектура стала здесь важнейшим козырем застройщиков. Дворы без машин, система безопасности, квартиры с отделкой, лоджии или остекленные балконы и даже велосипедные комнаты, не говоря уже о внешне привлекательном облике зданий с качественными фасадами, — такое многообразие решений в совокупности с доступной ценой вывели в Москве недвижимость комфорт-класса на передовую. «Чем больше деталей, зацепок и изюминок, тем более визуально привлекателен объект, а значит, и интерес к нему выше», — резюмирует руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.
Как меняется потребитель?
В 90-х существовал значительный перевес в пользу вторички в силу простой неразвитости рынка первичного жилья для массового потребителя, рассказывает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. В Москве уже тогда велась активная застройка панельным жильем новых районов (например, Бутово), но эти новостройки предназначались в основном жителям центра, переселявшимся из сносимых домов и коммуналок. «В архитектурном плане преобладала гигантомания, — вспоминает Илья Машков. — Спальня в 50 «квадратов» при общей площади квартиры 300 — это было нормально».
Такие квартиры пользовались спросом у покупателей вплоть до 2008-2009 годов, когда сама возможность купить новую квартиру еще воспринималась как подарок судьбы.
Перелом ситуации состоялся в разгар кризиса, когда стали громче скандалы, связанные с заморозкой строек. Все это повлияло на мышление потребителей, люди стали осторожнее и внимательнее. Именно в этот период начал развиваться сегмент комфорт-класса и появились квартиры с отделкой.
«Сегодня на первый план выходит реальная ценность проекта, его «чистые» характеристики. Реклама, скидки, акции — все это работает только в том случае, если предложение действительно стоящее», — рассказывает Дмитрий Пантелеймонов.
Воронежский рынок двигается примерно по той же траектории, но с некоторым запозданием. Покупательский спрос у нас сегодня во многом определяется ценой и местоположением объекта, считает председатель совета директоров строительной компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев: «А вот качество востребовано реже, на него смотрят избранные, хотя свой потребитель у такого продукта есть. В частности, покупателям интересны комфортные, удобные, эргономично и архитектурно продуманные решения, начиная с наличия парковок, дизайна входных групп до продуманности планировок и финишной отделки сразу в 3 вариантах».
Пока количество потребителей, предъявляющих высокие требования к архитектурным решениям, невелико, сложно ожидать от большинства воронежских застройщиков движения в сторону серьезного изменения концепций проектов. Но... «Когда из 3000 жильцов входную дверь поменяли трое — это говорит о многом», — полагает Шмыгалев.
И уже сегодня можно увидеть на воронежском рынке тех, кто старается производить более дешевый продукт, но с повышенным качеством: De Facto улучшенный эконом (он же комфорт-класс).
Почему поменяется воронежский потребитель?
Причина 1. Снижение количества покупок жилья в инвестиционных целях. DF неоднократно писал об этом. Уже сегодня в Москве до 90% клиентов приобретают квартиру для собственного проживания и хотят получить за меньшие деньги лучшее качество. В Воронеже возможен примерно такой же расклад вместо прежних 50% покупок для инвестиций.
Причина 2. Существенное увеличение срока принятия решения о покупке на первичном рынке. С 2-3 недель до 3 месяцев. За это время, объехав пару десятков объектов, можно найти различия в предложении… Так зарождается интерес к объектам, обладающим собственной инфраструктурой, удобными планировками и эффективными архитектурными решениями.
Причина 3. Рост конкуренции между застройщиками. Да, Воронеж долгое время был и пока остается «неприкасаемым». Но давайте представим заход на местный рынок хотя бы одного сильного столичного игрока, что реально: ряд девелоперов строят планы относительно других регионов. В зависимости от мощности админресурса у некоторых это может и получиться.
Причина 4. Насыщенность рынка. Жилья строится много, а покупательская способность падает. Конечно, существует категория покупателей, которые хотят получить «хоть что-нибудь» за последние деньги: речь о малогабаритном жилье. Его будущее, впрочем, неоднозначно: будут ли востребованы все строящиеся студии через 2,5 лет? Такие «муравейники» рискуют остаться незаселенными.
Что будет дальше?
Есть несколько сценариев.
Сценарий первый. Застой на рынке, и строители начинают забрасывать покупателя спецпредложениями и акциями. Москва проходила этот путь: в 2015 году состоялась крупнейшая в истории рынка рекламная акция, объединившая порядка 30 известных игроков. Максимальный дисконт на квартиры составил 30%. Правда, проект не одобрили подмосковные власти и ряд девелоперов: одни были обеспокоены появлением новой волны обманутых дольщиков, другие утверждали: если где-то прибыло, в другом месте обязательно убудет и подобные акции дестабилизируют рынок. Либо же это означает потерю качества, в чем уверен и Анатолий Шмыгалев: «Девелоперы устремятся в более дешевое жилье с менее качественной отделкой, рекламируя и продавая именно его». Известно, что в Воронеже в 2015-м дисконт доходил до 25% (дома на ул. 9 Января).
Сценарий второй. Девелоперы начнут более тщательно прорабатывать свои архитектурные решения и вслед за ними маркетинговые стратегии. Это может произойти через 2-3 года. Повышение качества подачи предложения и его сути, конечно, сыграет свою позитивную роль в развитии рынка. Возможно, тогда же начнется и «битва маркетологов»: настоящий эффект достигается, когда в красивый фантик завернута необычная и вкусная конфета, а не «все то же самое».
Сценарий третий. Банкротство одного или нескольких застройщиков. Квартиры, отошедшие кредиторам, будут распроданы по еще более низкой цене, чем могли бы предложить финансово устойчивые девелоперы.
Пока что воронежские застройщики соревнуются в большей степени в снижении цены. Но если законы потребления и маркетинга работают в других местах, почему в нашем городе будет иначе? Ведь осознание, что рынок уже никогда не будет прежним, похоже, пришло ко всем.
Сергей Лукьянов, гендиректор ИСК «Финист»:
- Прочитав статью, могу добавить: если говорить о застройщиках центральной части Воронежа, то у них возможности строить без новых архитектурных решений уже почти нет. Облику города уделяется все большее внимание, и сдать небрежно оформленный дом будет тяжелее, чем вложиться в архитектуру. А вот на окраинах города покупателей интересует больше цена, а не всякого рода изыски. Другое дело, если квартиры предлагаются по примерно одинаковой цене, тут уже потребитель будет выбирать. И тогда обратит внимание и на внутреннюю отделку, и на дизайн, архитектуру. Те же, кто может демпинговать и делать предложения по самым минимальным расценкам, имеют все шансы пока расслабиться: на их жилье все равно будет высокий спрос.
Роман Телебоков, руководитель направления инженерных систем компании «Инженерное бюро ХаТеКo»:
- Каждый, кто приобретает жилье не в первый раз, все больше внимания уделяет инженерной составляющей. Один наш клиент купил дорогую квартиру с не менее дорогим ремонтом. Но в одной из комнат от одних соседей к другим шла какая-то труба. Пришлось ее маскировать, на что было потрачено много денег и нервов. С точки зрения оснащения квартиры застройщику трудно угадать пожелания покупателя. Поэтому многие и предпочитают жилье с минимальной отделкой. Когда в санузле или на кухне все уже установлено под ключ, хозяину приходится многое переделывать. В результате он платит за инженерную составляющую дважды. Но многим достаточно и базового оснащения. Застройщикам стоило бы включить его в виде опции, предлагая разные варианты комплектации квартир.
СПРАВКА
Во что обходятся качественные архитектурные решения?
Элементы архитектуры не ведут к заметному удорожанию жилья, а польза может быть существенная, полагает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский: «Стоимость проектных решений составляет от 0,6 до 6% от себестоимости жилья. Причем удорожание до 6% происходит в основном за счет повышения качества строительных материалов».
Ольга Чудинова, гендиректор Института современной урбанистики
De Facto, 19 апреля 2016 года.
