Современный рынок коммерческой недвижимости не стоит на месте. Вместе с первыми проявлениями осенней бизнес-активности возрастает интерес и к коммерческим площадям. Спрос, предложение, покупка, продажа, аренда – таков набор "бизнес-эстафеты" инвесторов, владельцев объектов, девелоперов, брокеров, управляющих компаний и арендаторов.
Безусловно, в каждом сегменте коммерческой недвижимости региона существует своя специфика – как вложения инвестиций, так и ведения арендного бизнеса. О том, какие проекты сегодня предлагают инвесторы, что интересно властям и в чем заключается секрет привлечения арендаторов, рассказывает Максим Николаевич Янцов, руководитель департамента экономического развития Воронежской области.
– Максим Николаевич, каким образом сегодня можно охарактеризовать инвестиционный климат Воронежской области? Назовите приоритеты в продвижении региона в инвестиционной среде.
– На сегодняшний день для нас приоритетными являются те отрасли экономики, которые доказали свою перспективность, в которых создается максимальная добавочная стоимость. Это новые высокотехнологичные промышленные производства, современные аграрные проекты в сфере животноводства и растениеводства. С этой целью, безусловно, необходимо привлечение крупных российских и иностранных инвесторов.
Кроме того, учитывая остроту проблемы обеспечения занятости, мы крайне заинтересованы в развитии малого бизнеса. Как мы знаем, сегодня малый бизнес сконцентрирован в основном в розничной торговле, однако мы хотим настроить систему государственной поддержки таким образом, чтобы бизнес развивался и в промышленной отрасли и сфере услуг.
– Какие тенденции наблюдаются в развитии инвестиционного процесса сегодня?
– Очевидно, что в момент общепризнанного экономического кризиса привлечение инвесторов осложнено во всех регионах, так как большинство крупных, в том числе и транснациональных компаний сокращают объемы своих инвестиционных программ. Наступило не самое благоприятное время для привлечения инвесторов. Однако наша жизнь циклична, и все понимают, что вслед за спадом должен начаться подъем. Многое в будущем будет зависеть от того, насколько точно спрогнозировано время начала подъема и, главное, с каким багажом мы к нему подойдем.
В целом, на территории региона наблюдается инвестиционная активность. Еженедельно мы встречаемся с инвесторами, изучаем различные предложения и проекты. Сложности их осуществления чаще всего связаны с недостаточной проработкой самих проектов и проблемами в организации финансирования.
Поэтому мы осуществляем свою деятельность в двух направлениях: ведем переговоры с самим инвестором, а также организуем сотрудничество с теми, кто способен финансировать интересные для области проекты. В частности, рамочные соглашения подписаны с Внешэкономбанком, Россельхозбанком, в стадии проработки находится соглашение со Сбербанком. Проведены встречи и прорабатываются варианты сотрудничества со Всемирным банком, Европейским банком реконструкции и развития. Это, как известно, основные институты, которые имеют возможность финансирования крупных долгосрочных проектов.
Что касается соотношения между иностранными и российскими компаниями, проявляющими инвести¬ционный интерес, то на сегодняшний момент, конечно, таковых больше среди российских компаний. К нам приходят инвесторы, у которых есть просто идея, а также инвесторы с четким бизнес-планом, опытом реализации подобных проектов и полным представлением того, как и что они будут делать. Признаюсь, гораздо интереснее и проще работать с теми инвесторами, которые имеют проекты с высокой вероятностью реализации. Комфортнее взаимодействовать с теми, кто имеет опыт, готовые технологии, четкие требования к земельному участку, коммуникациям, знает потребность в рабочей силе, специфику рынка сбыта, логистику и т.д.
– На Ваш взгляд, какие проекты в сегменте коммерческой недвижимости в настоящее время привлекают инвесторов в большей степени?
– Наиболее привлекательным сегментом в коммерческой недвижимости Воронежской области, на мой взгляд, являются складские комплексы. Во-первых, это обусловлено географически: на небольшом радиусе в 350 км численность населения составляет 14 миллионов человек. Я имею в виду и население близлежащих областей – Липецкой, Тамбовской, Курской и др. Здесь же расположен крупный железнодорожный узел, проходят федеральные трассы, связывающие Москву, Ростов, Саратов, Астрахань, Новороссийск и т.д. В области существуют речной порт, международный аэропорт. Расстояние до крупных морских портов Санкт-Петербурга и Новороссийска 1200 км.
Между тем, насыщенность рынка складской недвижимости на сегодня невелика. Я думаю, что в Воронеже конкуренция в сегменте складских помещений высокого класса явно недостаточна. Однако это мое личное мнение. Сейчас мы в основном наблюдаем вариант с арендой складских помещений, но более перспективно, как мне кажется, ответственное хранение с услугами дистрибуции, обработки и сортировки. А предложения этих услуг пока невелики. Но чем более эффективной и качественной будет становиться торговля (так же, как и производство отдельных видов продукции), тем выше будет спрос на складские помещения с дополнительными услугами.
Если говорить о торговой недвижимости, то я считаю, что Воронеж повторяет развитие крупных мегаполисов. В частности, я имею в виду тенденцию выноса за черту города крупных торговых площадок, объединяющих в себе торговую и развлекательную составляющую. На сегодняшний момент сектор торговой недвижимости активно развивается, строятся и реализуются весьма амбициозные проекты.
В сегменте офисной недвижимости ситуация складывается следующим образом: рынок характеризуется практически отсутствием офисных центров класса А, недостаточным количеством офисов класса В (а именно в них будет возникать потребность у приходящих в регион иностранных инвесторов) и хорошей обеспеченностью офисами класса С. Таким образом, на офисную недвижимость высокого класса существует спрос, но отсутствует предложение, в то время как на офисную недвижимость более низкого класса существует достаточно предложений, но рынок уже насыщен. Вот такая диспропорция. Поэтому развитие сегмента офисной недвижимости я вижу именно в перераспределении сегментов рынка: верхний класс, имеющий право на существование, должен расти, нижний должен каким-то образом завершать свой жизненный цикл. Но это мое сугубо личное мнение, и я готов поспорить с экспертами.
– Максим Николаевич, расскажите о наиболее интересных инвестпроектах в сфере коммерческой недвижимости, которые реализуются на территории Воронежской области.
– Среди проектов в сфере коммерческой недвижимости Воронежской области я могу назвать два проекта, великих по масштабу и амбициям девелоперов. Это проект многофункционального комплекса "Свободный город", который реализует Ассоциация "Галерея Чижова" и проект Сити-парка "Град", реализуемый ГК Хамина. Отмечу, что подобных по сложности и масштабу проектов еще не было в Воронежской области, и думаю, что, несмотря на кризис, они будут реализованы.
– Чем, по Вашему мнению, в настоящий момент руководствуются инвесторы при принятии решений о вхождении в проект? Как изменилась политика их поведения?
– В условиях дефицита денежных средств и сокращения инвестиционных программ инвестор становится более осторожным. Если раньше даже серьезные проекты реализовывались удачно, за счет роста стоимости квадратного метра, и маржа девелоперов была необоснованно высокой, то сейчас ситуация изменилась, и инвесторам сложно перестроиться со стопроцентной маржи на тридцатипроцентную (в годовом выражении). Сегодня в мире бизнеса преобладают не эмоции, а холодный расчет. Расчет окупаемости проекта строится не исходя из последующего увеличения стоимости, а на основе реального рынка и его потребностей. К примеру, если раньше можно было строить офисный центр без парковки и подъездных путей и быть при этом успешным, то сейчас арендаторы стали более осознанно подходить к выбору площадки, а девелоперы и управляющие компании больше задумываются над тем, что нужно клиенту.
На мой взгляд, секрет привлечения арендаторов заключается в том, чтобы знать существующую потребность своих клиентов, либо создавать ее. Лишь в этом случае взаимодействие арендатора и владельца объекта будет успешным.
