Воронеж. 11.08.2016. ABIREG.RU – Стремительное снижение спроса на инвестиционное жилье и удорожание стоимости содержания квартир в ближайшее время приведет к перераспределению активов на строительном рынке. Учредитель ООО «Эльтаро» Михаил Комаров рассказал о ситуации на рынке жилой недвижимости Воронежа в условиях экономического кризиса и спада покупательской активности населения.
– Михаил, на что рассчитывают воронежские застройщики, кому нужны новые квартиры в кризис?
– В 2015 году, по официальным данным, воронежский рынок новостроек впервые превысил 1 млн кв. м. Я лично и многие считали критичным такой объем жилья, критичным количеством для города. Миллион – это тот объем, который город переварить не может даже в хорошем состоянии рынка, без каких либо кризисов, который сейчас есть. Мало того, что есть, так ему еще и конца не видно. Сейчас предложение в дешевом и сверхдешевом сегменте – это 30%, это очень много. Вполне спокойно можно купить квартиру за 800 тыс. рублей, пусть это будет квартира-студия – не важно, это жилье. Это привлекает другие категории людей, мы это видим по своим покупателям, с которыми раньше не работали. Более того, мы никогда и не рассматривали таких покупателей. В данном случае вполне уверенно могу говорить за всех. Если мы посмотрим на уровень доходов людей, то есть на покупательскую способность, то она подобна пирамиде. Снижение цен на жилье в 10% привлекает не на 10% больше покупателей, там прогрессия идет как минимум арифметическая. Если мы говорим, что квартира стоит 2 млн, мы берем один сегмент пирамиды, а если говорим, что квартира стоит 1 млн, то этот сегмент уже гораздо шире, он больше. Сейчас пока, за счет того что снижается общая цена предложений, есть некий баланс. Этот миллион рынок, хоть и с трудом, но переваривает. Насколько этого хватит при сохранении состояния стагнации, кризиса, который сейчас есть? Я думаю, что ненадолго – максимум, может быть, на год. Дальше еще снижать цены на квартиры невозможно, просто некуда. Нельзя строить квартиры по 8 кв. м – это просто нереально. Скорее всего, если не будет изменений экономических, которые вызовут подъем рынка, то будут изменения административные. Когда пойдет передел рынка, в принципе, он уже сейчас есть: с рынка выжимают лишних игроков. Под лишними не подразумеваются жулики или мелкие игроки: это могут быть крупные компании, но для них строительный рынок может быть случайным. Многие пришли в этот рынок с целью заработка, я не буду называть компании, хотя можно понять, кто это есть. Они пришли, когда был подъем, когда была высокая маржа, они не особо заморачивались на себестоимость строительства и они не могут ее снижать. Ибо чаще всего не имеют или имеют мало собственных мощностей. Они работают с подрядчиками, у них себестоимость выходит дороже, чем у основных компаний, которые строят и имеют свой собственный замкнутый цикл и могут варьировать себестоимостью.
– Может ли в Воронеже повторится ситуация, когда недобросовестные застройщики вернутся на рынок и породят новую волну обманутых граждан?
– Риски всегда есть. Мне кажется, что органы власти должны осторожнее выдавать разрешения на строительство. Требовать не только соответствия проекта градостроительным нормам, но и требовать финансового подтверждения от застройщика более строго, что он в состоянии вывести проект на определенный уровень, этого сейчас нет.
– Кто сможет удержаться на рынке?
– Воронеж всегда был и остается одним из самых дешевых городов России по уровню стоимости жилья. Если мы хотим продавать жилье по 30 тыс. рублей за кв. м (сейчас много жилья, которое продается по такой цене, а то и ниже), то надо отдавать себе отчет, что это будет очень дешевое жилье. Оно будет соответствовать нормам, оно будет вполне теплым, летом – более-менее прохладным, но будет похуже шумоизоляция, будет попроще благоустройство, повыше этажность, поплотнее натыканы дома. Это все будет вынужденно. Сейчас рынок такой, что цена, цена и еще раз цена. Те, кто сможет строить дешевле и продавать дешевле в тяжелое время, те выиграют, те и останутся на рынке. Захватят сейчас, чтобы, когда гипотетически снова жить станет хорошо, быть на этом рынке первыми.
