На дворе сентябрь. А это значит, что уже целый год российский бизнес вынужден работать в условиях кризиса. Сегодня мы решили оглянуться назад и спросили у экспертов, какие изменения произошли за прошедший год на рынке офисной недвижимости Воронежа.
Денис Кудинов:
– Принятая классификация офисных зданий (в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями) подходит в основном для Москвы, в регионах воспользоваться этими наработками можно с большими отступлениями. Сегодня мы будем говорить только об офисных зданиях, которые соответствуют основным требованиям: удачное местоположение, наличие парковки, систем телекоммуникаций, конференц-зала, кафе, из услуг – уборка помещений и круглосуточная охрана. В столице арендаторы достаточно давно дополнительно внесли в число требований индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории бизнес-центра сервисных служб (банк, тренажерный зал, ресторан и т.д.).
Миграция арендаторов происходит постоянно, независимо от экономической ситуации, просто во время кризиса ее масштабы резко возрастают. Во время экономического роста развитие компаний сопровождается набором новых сотрудников, капитализацией бренда, экспансией в другие регионы – все это влечет за собой корректировку требований, предъявляемых к занимаемым офисным помещениям и, как следствие, поиск и переезд в офис, удовлетворяющий новым требованиям. Ажиотажный спрос на качественные офисные помещения в 2006-2008 гг. на фоне низкой обеспеченности площадями вынуждал арендаторов заключать предварительные договоры аренды на офисы в строящихся офисных центрах (зачастую площади арендовались с "запасом" с учетом дальнейшего развития компании).
Финансовый кризис сильно ударил по рынку коммерческой недвижимости, в особенности по офисной. Многие компании в условиях кризиса вынуждены снижать издержки и, в первую очередь, сокращать расходы на содержание роскошных офисов. Так, за три первых месяца волна финансового кризиса обесценила офисные помещения класса "А" и "В" на 30%, и, как видим, это было только начало. На сегодняшний день снижение арендных ставок по сравнению с 2008 годом составило порядка 30-65% в зависимости от класса. Как отмечают многие аналитики, период резкого падения арендных ставок уже пройден, в настоящий момент наблюдается тенденция к стабилизации и стагнации. Процесс масштабной миграции арендаторов из дорогих и больших офисов завершен. В ближайшие 2-3 месяца, по прогнозам экспертов, стагнация рынка офисной недвижимости сохранится.
Существенное снижение стоимости офисных площадей привело к тому, что некоторые компании стали рассматривать возможность приобретения офисов в собственность. Кроме того, наличие большого числа свободных офисных помещений позволяет компаниям, ранее арендовавшим площади в различных бизнес-центрах, консолидировать все свои офисы в один и тем самым существенно снизить затраты.
По данным из различных источников:
Компания "Сименс" ведет переговоры по покупке бизнес-центра "Легион II" на Большой Татарской улице. Площадь здания около 30 тыс. кв.м.
ОАО "Интер РАО ЕЭС" купило у ЗАО "Хорус Капитал" офисный комплекс "Луч" на Большой Пироговской улице. На территории комплекса разместятся офисы головной компании и основных "дочек".
Российская корпорация нанотехнологий "Роснано" объявила о желании приобрести 15 тыс. кв.м офисных помещений по цене не более $5000/кв.м. На сегодняшний момент офисы компании располагаются в двух зданиях на ул. Наметкина и Кржижановского. Сделку по покупке планируется завершить к концу лета, а переехать в новый офис – в начале следующего года.
В своем отчете Knight Frank Research отмечает: "Замедление темпов снижения арендных ставок во II кв. 2009 г. привело к тому, что некоторые компании решили заключить долгосрочные договоры аренды и зафиксировать "кризисные" ставки на длительный период. В результате, по итогам II кв. 2009 г. объем поглощения качественных офисных помещений увеличился в 2,8 раз по сравнению с I кв. 2009 г. (но при этом отстает в 3,4 раза от среднеквартального поглощения в 2007-2008 гг.). В III-IV кв. 2009 г. ожидается дальнейший незначительный рост спроса на офисные помещения в бизнес-центрах класса А, В."
Но вернемся к нашему рынку. Нынешнее состояние сегмента офисной недвижимости Воронежа можно охарактеризовать как ожидание массовых вливаний. Сегодня только в центре Воронежа строится ряд новых высококачественных объектов офисной недвижимости – на улицах: Ленина, Кольцовской, 20 лет Октября, Средне-Московской, Комиссаржевской, проспектах Революции и Московском. Все строящиеся объекты в большей или меньшей степени соответствуют общепринятым стандартам для современных офисных зданий. Таким образом, в ближайший год-два в Воронеже будут введены порядка 100-150 тыс. кв.м офисной недвижимости класса А, В.
Как это повлияет на арендные ставки? В прошедшем 2008 году собственник офисных помещений мог рассчитывать на ставку 1200-1500 руб./кв.м. Финансовый кризис внес свои коррективы, в 2009 году за те же помещения предлагают не более 700 руб./кв.м. С вводом в эксплуатацию нового объекта офисной недвижимости ставки будут корректироваться и, к сожалению для собственника, не в сторону увеличения. По моему мнению, такая ситуация будет наблюдаться в ближайшие два года. Рост арендных ставок можно будет ожидать не ранее II кв. 2011 года и только в лучших объектах, соответствующих современным стандартам и предоставляющих дополнительный перечень высококачественных услуг.
Наталья Константиновна Мещерякова:
– Однозначно ответить на вопрос, кто оказался в более выгодном положении в условиях кризиса: компании, которые арендовали, или компании, которые приобрели офисные площади для собственных нужд, сложно. Есть несколько вариантов развития событий. Схематично их можно представить следующим образом:
1. Помещение куплено и отремонтировано за счет собственных средств, площадь оптимальная (не "на вырост"), есть грамотная служба или сотрудники АХО. Скорее всего, это выгоднее арендных отношений.
2. Помещение куплено за счет кредита, который не погашен... А если еще и с учетом роста количества сотрудников.... А если и дела идут "не очень"... Ситуация получается уже не такая радужная, надо просчитывать каждый отдельный случай.
Но все же в условиях кризиса, на мой взгляд, выгоднее арендовать. Это делает организацию более мобильной. Кроме того, в случае необходимости всегда можно уменьшить или увеличить площадь, сэкономить на зарплате сотрудников АХО, а также закупке хозсредств. Да и ставки аренды сейчас ниже докризисных.
В том случае, если компания приобрела в свое время офис "на вырост" (возможно, в кредит), а в кризис рост приостановился, единственный эффективный способ – сдать излишки помещений в аренду на то время, пока ситуация не выправится. А так как для организации данный вид бизнеса (сдача в аренду помещений) – непрофильный, то самое правильное – обратиться за помощью к профессиональной управляющей компании.
В тот или иной период своей деятельности любая компания задумывается над тем, сколько в идеале должны составлять затраты на аренду и обслуживание офиса в общем объеме ее затрат. Отмечу, что затраты на офис относятся к условно-постоянным расходам любой организации, которые могут и должны быть прогнозируемы. Но универсальной схемы или формулы, которая давала бы возможность рассчитать оптимальное соотношение затрат на аренду и содержание помещения в общем объеме затрат, не существует. Все дело в том, что условия выбора помещения (то, как оно должно выглядеть, где располагаться, во сколько должно обходиться арендатору или собственнику и т.д., и т.п.) зависит от вида бизнеса. И конечно, от его доходности.
Скажем, если это офис крупного известного банка, очевидно, что большую роль в данному случае играет престижность здания и качество отделки помещений. Следовательно, содержание такого офиса по определению не может дешево обходиться организации.
Совсем другое дело, когда, например, это просто офис небольшой фирмы или бэк-офис средней или крупной организации. Здесь находятся сотрудники организации, а посетителей практически нет. Это уже совсем другие затраты. Безусловно, вы можете возразить, что и доходность у них разная. Да, это, как правило, так. Но, как известно, нет правил без исключений. И маленькая фирма с небольшим количеством сотрудников может иметь высокую прибыль. А значит, процент затрат на помещения в общих расходах у этой фирмы будет меньше.
Дмитрий Вячеславович Большаков:
– Мы все уже довольно долго вынуждены развивать бизнес в условиях кризиса. Как следствие, сегодня можно говорить об изменении взаимоотношений между арендаторами и арендодателями. На своем опыте могу сказать, что сотрудничество стало более тесным, мы гибче подходим к каждому арендатору.
Более гибким стал и подход к ценовой политике. Например, наша компания уже два года не повышает ставки арендной платы, таким образом мы идем навстречу всем арендаторам. Что касается предоставления скидок, то здесь все зависит от компании-арендатора. Так, для молодой компании, которая только встает на ноги, мы можем пойти навстречу первые два-три месяца, а арендаторы, которые агрессивно требуют скидок (в основном это филиалы московских компаний), не вправе на них рассчитывать. Благодаря такой политике в наших бизнес-центрах цены сохранились на прежнем уровне. Договоры на 2009 год мы заключили в конце 2008 года и работаем по единой арендной ставке. Наибольшим спросом у арендаторов пользуется оплата по системе "все включено".
Пул арендаторов у нас сложился, но, конечно, есть небольшая ротация. Например, основная масса съехавших арендаторов – это филиалы московских компаний (часто торговых), которым резко "урезали" бюджет. Среди "новоселов" много компаний, которые перешли к нам (то есть в бизнес-центры класса "В") из менее престижных офисов и зданий с окраины города. Цель переезда понятна – за сравнительно небольшую арендную плату они получили более комфортные условия в офисах, расположенных в центре.
