Что происходит на воронежском рынке ипотечного кредитования
Когда на днях Банк России опубликовал данные о просроченных ипотечных кредитах, многие вздохнули с облегчением: серьезные проблемы с выплатой возникли всего у 2,3 процента заемщиков. Это гораздо меньше, чем ожидалось: даже в оптимистических прогнозах экспертов фигурировали 4–5 процентов «плохих кредитов». В Воронеже этот показатель еще скромнее – не более одного процента. Но некоторые аналитики ожидают второй волны ипотечного кризиса, связанной с возможными массовыми неплатежами. Действительно, на докризисном региональном рынке работали 32 банка, и некоторые из них откровенно фолили, выдавая кредиты без должных гарантий и обеспечения, – есть вероятность, что эти договоры сработают как мины замедленного действия.
«Коммунар» попытался разобраться, чего на региональном рынке ипотечного кредитования больше – признаков долгожданного подъема или грозящей катастрофы.
ГОСУДАРСТВО БЕРЕТ РЫНОК ЗА РОГА
Надо отдать должное Правительству РФ – к решению проблем на ипотечном рынке оно приступило достаточно оперативно. Горький американский опыт научил наших стратегов работать на опережение и не стесняться усиления государственного присутствия в этой, в общем-то, вполне рыночной сфере.
Главным инструментом стабилизации стало Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), чьи региональные операторы есть в каждой области. Увеличив уставный фонд федерального АИЖК более чем на 200 миллиардов рублей, Правительство фактически создало «стабилизационный фонд» для ипотечного рынка. Эти ресурсы помогли не только сдержать рост процентов по обычным кредитам (по крайней мере, в системе АИЖК), но и сделали возможным появление новых недорогих продуктов. Они предназначены специально для заемщиков, испытывающих трудности кризисного периода.
Уже начиная с февраля 2009 года «дочка» АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – предложила две основные формы реструктуризации ипотечных кредитов: договор реструктуризации ипотечного займа (смешанный договор) и стабилизационный кредит.
ОПТИМИЗМ ПО-ВОРОНЕЖСКИ
Итоги первых шести месяцев работы по программе – реструктуризации показали: воронежцы – оптимистичные люди, – прокомментировал генеральный директор ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области» Владимир Кузнецов. – Для того чтобы пережить трудности сегодняшнего дня, они все без исключения предпочли стабилизационный договор, который на год замораживает выплаты процентов. И не скрывают, что не позже чем через год рассчитывают улучшить свое материальное положение.
Если заемщик, обратившийся в АИЖК с заявкой о выдаче стабилизационного займа, добивается положительного ответа, он получает кредит в размере до трехсот тысяч рублей. И в течение года может практически забыть про бремя банковской ипотеки – месячные выплаты снижаются порой до считаных сотен рублей. С 15 сентября в стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов внесены изменения. И если нагрузка на заемщика после окончания периода помощи составит более 15 процентов его совокупного дохода, он может сам увеличить срок или уменьшить процентную ставку по договору займа.
К сегодняшнему дню этой программой воспользовались 160 воронежцев, получивших кредиты в Сбербанке и Московском индустриальном банке (с этими крупнейшими на воронежском рынке игроками у АИЖК заключен специальный договор о стабилизационном взаимодействии). И сегодня практически ежедневно заключается один-два договора. Но работники АИЖК уверены: это пик спроса, дальше можно уже ожидать снижения заявок. Тем более не каждый может получить льготный стабилизационный кредит по стандартам АИЖК: для этого заявитель должен как минимум принести справку с места работы или из бюро по трудоустройству, свидетельствующую о критическом снижении его доходов.
Предложения воронежского АИЖК по договорам реструктуризации, возможно, даже более интересны. В этом случае государство вступает «в долю» с банками и смягчает за счет своих средств условия погашения долга.
Например, если в 2005 году гражданин – получил банковский кредит под 15 процентов годовых на 5 лет, то сегодня он может «переформатировать» его в заем от АИЖК с 15 летним сроком погашения и 11 процентной ставкой, – разъясняет Кузнецов.
Правда, здесь требования к заемщикам еще строже. Мало оказаться нуждающимся в финансах – нужно, чтобы ипотечное жилье было единственным для проживания. Лимитируется и общая площадь жилого помещения, и тип кредита. Программа рассчитана на реструктуризацию именно ипотечных кредитов, то есть кредитов, где приобретаемое жилье являлось объектом залога.
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ - ТОЖЕ ДЕНЬГИ
В какой-то степени ипотечный рынок расширяют социальные программы. Отдельные категории граждан (прежде всего молодые семьи) могут получать скидку от 200 до 800 тысяч рублей за счет областного бюджета. В 2009 году в рамках этой программы обратились в АИЖК 145 человек, воспользовались субсидиями областного бюджета более 60 человек. Ежемесячно получают возмещение процентной ставки 84 семьи. Это примерно соответствует докризисному уровню поддержки данной категории граждан.
Особая статья – погашение кредитов в рамках программы «Материнский капитал». С начала года своим правом на погашение воспользовались девять человек. Общая сумма составила 2 миллиона 373 тысячи рублей.
Впрочем, все клиенты учреждения – исключительно люди небогатые: учителя, военные, менеджеры невысокого ранга.
Богатый заемщик – еще не значит самый лучший, – утверждает Владимир – Кузнецов. – Люди со скромным достатком – более дисциплинированные, более стабильные плательщики. За семь лет работы «АИЖК Воронежской области» произошел только один случай неплатежа.
Впрочем, уверен Владимир Александрович и в другом. Что даже ставка его агентства – в среднем 11,5 процента – все-таки высока, а ресурсы недостаточны для того, чтобы стимулировать строительство нового жилья.
ПРОЩАЙ, ДОЛЕВКА?
Еще более «антикризисными» выглядят условия ДСК – единственного нефинансового предприятия, оказавшегося в компании специализированных учреждений. Домостроительный комбинат объявил о запуске с 1 июля собственной ипотечной программы, по которой заемщик, выплатив единовременно 50 процентов стоимости квартиры, остальную часть суммы может выплачивать в течение пяти лет из расчета восемь процентов годовых. Помнится, лет пять назад комбинат уже предлагал «ипотечный кредит от ДСК». Конечно, это была мимикрия под ипотеку. Финансовые ресурсы приводились из банка, а сверхнизкие ставки субсидировались самими строителями за счет повышенной цены на квартиру. Этот фактически рекламный трюк в хорошие времена был быстро забыт, но в условиях сегодняшней стагнации идея «ведомственной ипотеки» вновь была реанимирована. Кому-то, вероятно, в приобретении квартиры поможет и такой суррогат. К сожалению, не разглашаются ни источники финансирования, ни число заемщиков, которые приняли участие в программе. Если, конечно, вообще приняли.
В Центрально-Черноземном банке Сербанка России – крупнейшем ипотечном игроке региона – признались, что для них произошло полное отсечение рынка ипотечного кредитования долевого строительства. Теоретически получить такой кредит в «Сбере» возможно и сейчас, но условия являются фактически заградительными – и по процентам, и по совокупности требований к заемщику. «Вторичка» же функционирует довольно бодро, и здесь ипотека живет фактически в прежнем объеме. Проблемы со старыми кредитами единичны, и они решаются как в рамках собственной программы реструктуризации (продлеваются сроки), так и с помощью АИЖК.
Благодаря точечному подходу избежал «плохих» ипотечных кредитов Воронежский филиал Московского индустриального банка. Технология точечного подхода позволяет «москвичам» и сегодня работать в долевом строительстве. Но количество ипотечно-долевых договоров, по признанию руководства, пока пренебрежимо мало.
В некогда самом демократичном ВТБ-24 сегодня реально взять кредит лишь с предоплатой в 300 – 400 тысяч рублей при среднем заработке от 20 тысяч рублей. Правда, на днях объявлено о запуске накопительной ипотечной программы ВТБ. Можно открыть счет и накопить на первый взнос. Но это еще сколько нужно накопить 300 тысяч, а квартира-то нужна сегодня к вечеру!
В других банках, по нашим наблюдениям, ипотечное кредитование продолжается преимущественно теоретически. Но даже те банкиры, что отошли сегодня от ипотечсного рынка, стараются держать руку на его пульсе. И почти все готовятся вернуться на рынок в ближайшем будущем.
ВСЕ В КАССУ!
Но займут ли банки прежнее место на рынке недвижимости после кризиса – большой вопрос. Стихающий финансовый шторм показал, что самые устойчивые институты – это старые добрые стройкооперативы и стройсберкассы. Они доказали свою стабильность и на Западе, и в России. У белгородских кооператоров ставка как была порядка шести-восьми процентов, так и осталась. Пока что отсутствие нормативной базы мешает развернуться народной стройкооперации в Воронеже. Но инициативы такие, по нашим сведениям, есть. И с учетом того внимания, которое российские власти уделяют жилищной проблеме, можно ожидать принятия соответствующего пакета законов уже в ближайшее время.
Жилищное строительство – по-настоящему конкурентная, «локомотивная» отрасль экономики. Чтобы ее стимулировать, все средства хороши. Автогиганты могут разориться, спрос на сырье упасть катастрофически. Но если сформируется устойчивый внутренний спрос на жилье – никакой кризис экономике не будет страшен.
Александр Саубанов
«Молодой коммунар», № 103, 22 сентября 2009
