Воронеж. 28.12.2016. ABIREG.RU – Эксклюзив – Последние годы российская экономика стабильно развивалась, но в 2014 году девальвация рубля привела к обратному эффекту. Строительная сфера – одна из составляющих экономики – переживает период спада, обусловленного ухудшением инвестиционного и потребительского спроса. Тем не менее, Воронежская область по объемам ввода жилья входит в тройку лидеров российских регионов. Об этапах развития воронежского строительного рынка, об урбанистических тенденциях столицы Черноземья, путях решения проблем мегаполиса и о новых проектах рассказала председатель совета директоров ГК «Крайс» Наталья Казеннова.
– ГК «Крайс» работает в регионе свыше 20 лет. На ваш взгляд, насколько существенны изменения, произошедшие на воронежском строительном рынке за последние годы?
– В это время рынок развивался довольно стремительно, преодолев несколько этапов. Так, в 90-х появился новый класс людей и, соответственно, спрос на жилье вип-класса: квартиры большой метражности, в центре, с собственным паркингом. И это при том, что более 90% населения вообще не могли позволить себе хоть какое-то жилье. В 2000-х начался рост строительства в секторе эконом-жилья. Думаю, что кризис 2008 года несильно повлиял на этот процесс, и самый пик пришелся на середину 2014 года. К настоящему моменту наблюдается такой парадокс: в Воронеже перенасыщен сегмент эконом-жилья, продолжают возводиться новые жилые комплексы, а большинство по-прежнему не может приобрести собственные «квадратные метры» даже при помощи ипотечных программ с господдержкой. Конечно, наш город привлекателен для переселенцев в силу своих экономических и географических данных, но даже если все желающие к нам переедут, объемы застройки меня пугают. Настораживает то, что предложение превышает спрос. Думаю, что в ближайшем времени город будет развиваться по примеру мегаполисов, прежде всего, Москвы – в направлении пригорода. Иначе не вижу возможности разгрузить центр от постоянных пробок. Уже сейчас есть подвижки в сторону системного планирования застройки, когда застройщик, получая участок земли под строительство, должен обустроить инженерные коммуникации и остальную инфраструктуру.
Одной из особенностей строительного рынка Воронежа считаю также слишком большое количество отелей. В свое время я занималась отельным бизнесом за границей, и в 2012-2013 гг. он действительно приносил доход. Но сейчас ситуация изменилась.По нашим расчетам, средняя наполняемость отеля должна быть 70% на протяжении всего года, чтобы он мог предоставлять качественный сервис. Возможно, таких показателей нам удастся достигнуть через пять лет, а пока это, преимущественно, работа в убыток или предоставление менее качественного сервиса.
– Не очень-то оптимистичный прогноз...
– К сожалению, реальность такова. Всем нам надо перестать обольщаться, что «вот завтра все наладится и кризис закончится». Предположительно, кризисные явления отступят не раньше 2019 года, но вернуться к прежнему уровню жизни не получится. Всем нам нужно привыкать жить в новых условиях.
– Говоря о формировании Воронежа как урбанистического центра, каким вы видите решение разгрузки транспортной инфраструктуры?
– Ситуация требует комплексного подхода. В городе должна быть развита система доступных парковок. На них люди будут оставлять свои автомобили и на общественном транспорте добираться до места работы в центр. Но ведь и транспорт должен быть таким, чтобы в него хотелось сесть и спокойно ехать. А если так необходимо ездить в центр на личном автотранспорте, то в качестве решения – система платной почасовой парковки. К слову, несколько лет назад мы предлагали администрации построить многоуровневый подземный паркинг под площадью Ленина. К сожалению, наша идея не была поддержана. Может быть, пока не была... (улыбается).
– Как вы видите вашего идеального покупателя?
– «Крайс» – компания небольшая, мы не ставим себе цель конкурировать с нашими застройщиками-монополистами. Тем не менее, у нас есть свой потребитель. Наш покупатель – человек, уставший от рутины и обыденности, ищущий чего-то нового. При строительстве своих жилых комплексов мы стараемся формировать не просто среду проживания, но и образ жизни. Конечно, быт формирует сознание. Например, во время своей работы в Лондоне я сталкивалась с тем, что люди ходили гулять в огороженный парк в своем квартале, у каждого был свой ключ от ворот, чужих там не было, жильцы чувствовали себя в полной безопасности. Возможно, мы будем использовать этот опыт для собственной инфраструктуры. У нас есть своя управляющая компания, так вот, с ее сотрудниками занимается коуч-тренер: как правильно общаться с жильцами, как избегать конфликтов, повысить собственный профессиональный уровень. Мы хотим строить жилье, в котором люди действительно хотели бы жить с удовольствием, а не приобретать его от безвыходности.
Я не устаю говорить своим сотрудникам – не надо бояться говорить с людьми, они вас услышат! И знаете, это работает! К примеру, в нашем комплексе «Дубровский», расположенном в Сомово, придомовая территория вымощена плиткой, и мне рекомендовали сделать при подъезде высокий бордюр, чтобы грузовые машины (сейчас в основном у всех жильцов идет ремонт) не заезжали. В итоге мы сделали чисто символический маленький бордюр, разрешили жителям подъезжать и разгружать машины прямо у входа, но попросили потом их отгонять на специальную стоянку за жилым комплексом. Представьте, еще никто не нарушил нашу просьбу. Главное слово во всем этом: «попросили».
Если говорить о том, для кого было бы идеально жить в комплексе «Дубровский» – то это, на мой взгляд, определенно те люди, кому не нужно к 9 утра ездить на работу в центр. Молодые активные пенсионеры, к которым на лето будут привозить внуков, переселенцы с территорий Крайнего Севера или люди, готовые ради проживания на природе мириться с жестким трафиком города. У нас для жилья в пригороде достаточно высокая цена – от 40 до 55 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от этажа и планировки квартиры. Однако если покупатели приезжают и видят жилой комплекс своими глазами – цена их не смущает. Тем более, что уже налажена инфраструктура: магазины, рынок, продлен маршрут автобуса № 90. Уже из 170 квартир осталось не более 50. При старте продаж мы были уверены, что сначала раскупят однокомнатные квартиры. Однако все произошло наоборот – прежде всего «ушли» трехкомнатные.
Вообще, ЖК «Дубровский» – удачный имиджевый проект. На его примере мы потренировались, как можно сориентировать людей, ставших соседями, жить красиво. Как-то УК «Крайс» проводила там конкурс начинающего художника – потом эти картины были размещены по этажам в подъездах. Нашлись скептики, которые говорили, что это ненадолго: всё, мол, порвут. До сих пор все картины на месте, и ни одна не повреждена, несмотря на проводимые жильцами ремонтные работы.
– Многие застройщики сознательно не предлагают отделку. Какова ваша позиция в этом вопросе?
– В своих новых жилых комплексах мы предлагаем два варианта. Например, в ЖК «Дубровский» люди могут за помощью в ремонте обратиться в УК. Она обладает набором необходимых специалистов, которые качественно и в срок выполнят отделочные работы. В жилых комплексах «Острова» и «Трамвай Желаний» мы будем предлагать квартиры с типовой отделкой. Хотя, это, разумеется, не та типовая отделка, которую выполняют по принципу «лишь бы чистенько и нигде не капало» – это вполне достойный современный дизайн с применением качественных отделочных материалов. Просто сейчас люди хотят купить квартиру и сразу в ней жить. Мы ориентируемся на требования рынка.
Кстати, в своих проектах мы стараемся отойти от понятия «типовой». Считаю, что на рынке и так переизбыток безликого, неинтересного жилья. В «Трамвае Желаний» будут реализованы все наши изюминки, среди которых совершенно уникальное решение фасадов, планировка квартир с террасами, эркерами, антресолями, а также благоустройство территории.
– Планируете использовать новые строительные технологии?
– С 70-х годов строительные технологии не менялись – все застройщики строят дома из кирпича, монолита или панелей. Другой момент – можно изменить решение фасадов: визуально, качественно, по шумо- и теплоизоляции. Компания «Крайс» предпочитает кирпичное домостроение, несмотря на удорожание себестоимости квадратного метра жилья. Но наш российский покупатель привык, что жить в кирпичном доме теплее и уютнее. Воронежские проектные учреждения работают только по типовым стандартам, как того требуют наши ведущие компании-застройщики. Для реализации своих нетиповых проектов мы обращаемся в московские проектные бюро и институты. И просто включаем собственную фантазию – например, по фасадам ЖК «Трамвай Желаний» будет виться настоящий дикий виноград, создавая атмосферу старинных европейских двориков.
– Для таких креативных подходов нужно иметь команду единомышленников. У вас такая есть?
– В компании «Крайс» все знаковые решения принимает команда топ-менеджеров, их десять человек. Собираемся вместе, обсуждаем, бывает, спорим до хрипоты. Но в споре, как известно, рождается истина. Я вижу, что моя команда действительно болеет за выпускаемый в конечном итоге продукт, моим сотрудникам однозначно не все равно. Даже менеджеры, не имеющие непосредственного контакта со стройкой, выезжают на объекты, делятся своим мнением, и оно тоже учитывается. В офисе трудятся 100 человек, на стройке занято около 200 – и количество строителей будет увеличиваться. К разработке новых специфических узлов привлекаем специалистов из Москвы и всей России. Например, в многоэтажных домах мы три года боролись с вентиляционной системой: на верхних этажах она не работала вовсе или работала неправильно. Совместно с проектным институтом ГКДТ нашли конструктивное решение по усовершенствованию вентиляции, которое в полной мере будет применено на наших объектах «Трамвай Желаний» и «Острова».
– Вам интересно развивать бизнес только в Воронеже?
– Не только. Нам интересно развивать Подмосковье, там совершенно другая доходность. Уже был опыт строительства в Чехове. Работаем и в Москве – взялись за реконструкцию под апартаменты с двухуровневым паркингом бывшего промышленного здания на улице Красносельской. В Воронеже клиент все же сильно ограничен материально, зачастую вынужден приобретать не то, что хочет, а то, что подешевле.
– Для решения этой проблемы людям в помощь есть ипотечные программы, разве нет?
– Безусловно, для большинства людей ипотека – единственная возможность приобрести жилье. Когда зашла речь об отмене господдержки ипотеки, эксперты предположили, что на рынке начнется спад, который продолжится около полугода. А потом люди так же пойдут брать кредит по обычным ставкам. Понятно, что переплата существенна. Мы предлагаем для своих покупателей рассрочку с 8% годовых при первоначальном взносе 20-30% от стоимости жилья. В итоге люди экономят от 150 до 300 тыс. рублей. Для двоих хорошо зарабатывающих взрослых, готовых платить по 50 тысяч в месяц, вполне по силам полностью расплатиться за 5 лет без переплат по ипотечным ставкам.
– В Воронеже существует проблема ветхого и аварийного жилья, сносят дома на Ленинградской. Вам интересны освобождающиеся участки?
– Мы сталкивались с расселением ветхого жилья при строительстве в Чехове. Однако там мы расселяли людей в том же, привычном для них районе, плюс за счет современной планировки предоставляли жилье больших размеров, чем они имели ранее. Но, повторюсь, в Подмосковье выше уровень доходности, и все социальные обязательства, взятые нами, окупились. В Воронеже нужно идти по такому же пути – строить на Ленинградской новые многоэтажные дома и в них заселять местных жителей. Ведь люди за долгие годы уже обросли необходимыми для жизни связями, бытовым комфортом – поликлиника, школа, детский сад, сервис. Надо дать возможность жить им там, где привыкли, создав, в том числе, и для них новый микрорайон. А пока идет строительство – предоставить временное жилье. Конечно, подобное решение вопроса невозможно без участия администрации. В Чехове мы получили от нее помощь и поддержку.
– Давайте подробнее поговорим о вашем новом проекте «Трамвай Желаний».В чем его отличие от других жилых комплексов?
– Комплекс строится в сегменте «эконом плюс». Уже сейчас возведены три этажа первой очереди. Понаблюдать за строительством в режиме реального времени мы приглашаем всех наших покупателей. Для команды ГК «Крайс» реализация этого проекта особенно дорога – каждый из нас вложил в него часть себя. Долго искали дизайнеров, вместе прорабатывали каждую мелочь и деталь, пытаемся найти баланс между желанием и возможностями потребителя. Фасады будут красно-бежевые. Кирпич для них выбирали по всей стране. В итоге остановились на тульском – благородного, приглушенно красного цвета. Нашим покупателям будет предложено нечто особенное – комфорт начнется уже с подъезда. Необычное оформление мест общего пользования, лестничных клеток, входных групп. Планировка квартир с особенными конструктивными особенностями: антресолью и террасой. Популярные в Европе уютные квартиры-студии, подходящие для первого собственного жилья. Конечно же, в приоритете – формирование особой среды проживания. Так, коммерческие площади, расположенные на первых этажах, мы планируем отдать не под магазины живого пива, а разместить там спортивные и танцевальные студии, турагентства, художественные салоны, детские сады временного пребывания детей.
Старт продаж только начался, активно жилье будут приобретать, когда построим первый дом, и люди своими глазами увидят свою перспективу проживания.
– Наверняка и прилегающую территорию обустроите?
– Конечно, это же наш принципиальный подход. Поскольку рядом с ЖК «Трамвай Желаний» располагается небольшой лесок, мы обратились к властям с предложением привести его в порядок, разбить сквер, провести освещение, уложить аллеи, возможно, разместить детскую площадку. Оказалось, что для этого нам нужно за проведение работ на этой территории сначала заплатить два миллиона рублей, а потом уже делать, что хотим. После долгих переговоров было принято решение о том, что ГК «Крайс» примет участие в программе благоустройства городских зеленых территорий и обустроит сквер в качестве соинвестора.
– В конце уходящего года принято подводить итоги и делиться планами на будущее...
– В этом году команда ГК «Крайс» проделала очень большую работу на перспективу, результаты которой мы увидим через 2-4 года. Объем инвестиций в новый жилой комплекс «Трамвай Желаний» составит свыше 3 млрд рублей, хотелось бы посмотреть на отдачу. Самое главное – что в это непростое время у нас сохраняется желание развиваться творчески, генерируя новые идеи. Нам интересна реализация наших проектов в Москве и Подмосковье – в следующем году мы будем активно разрабатывать эти направления.
Новый год лично для меня – самый любимый праздник. В канун этих праздничных дней мы все верим в волшебство. Я искренне поздравляю всех своих коллег, партнеров и конкурентов с Новым годом и желаю семейного благополучия, процветания бизнеса, новых творческих идей и стабильности.
