Воронеж. 28.02.2017. ABIREG.RU – Аналитика – Количество претензий к воронежским застройщикам и аффилированным с ними управляющим компаниям увеличивается с каждым днем. Однако пока единственным значительным изменением в системе стало проведение конкурсов по выбору УК. Пока не представляется возможным решить, каковы перспективы такого способа отбора: к проведению и результатам конкурсов у участников рынка появляется много вопросов. Изменить ситуацию в лучшую сторону не удается с молчаливого согласия большинства: либо люди даже не понимают, что их обманывают, либо не хотят устраивать разборки с УК из-за с виду незначительных переплат. Также препятствием для восстановления собственных прав стало и отсутствие судебного прецедента. При обращении в суд сложно предугадать, какой оборот примет рассмотрение дела: если соседу сделали перерасчет, это еще не значит, что тебе тоже повезет. А подкрученными на 15-20% общедомовыми приборами учета, предложениями отремонтировать крышу посредством целевого сбора или отсутствием освещения в подъездах или перед домом мало кого удивишь.
Один подъезд + один подъезд = три
Но один застройщик все же смог отличиться далеко не новой, но вполне эффективной в условиях строительного произвола схемой: ЗАО «Воронеж-дом», учредителем и генеральным директором которого является Ольга Семёнова (жена депутата воронежской облдумы Петра Семёнова), получает разрешение на строительство многоквартирного дома, например, из двух подъездов. Дом успешно сдается в эксплуатацию, передается родственной управляющей компании – ООО «Жилстройсервис», учредителем которой является опять же Ольга Семёнова (по данным Kartoteka.ru, ей принадлежит 46,67% долей УК). И где-то спустя год у здания неожиданно вырастает еще один подъезд, который превращается в общежитие или очередной отель сети «Мир гостиниц». Благодаря аффилированной управляющей компании вполне успешно удается скрывать возведенные здания, в дальнейшем площади пристроек не учитываются при расчете коммунальных услуг, а потребляемые ресурсы ложатся на плечи добросовестных жильцов. Уже не раз собственники помещений обращались в различные инстанции для перерасчетов. Например, в декабре 2015 года жильцы дома по улице Сакко и Ванцетти обращались в «ТНС Энерго» из-за непомерно высокой оплаты электроэнергии по ОДН. Как оказалось, израсходованное за несколько месяцев офисами и гостиницей «Италия» электричество вошло в платежки жильцов в связи с тем, что «Жилстройсервис» просто не уведомил «ТНС Энерго» о наличии в доме нежилых помещений.
Отель-невидимка
Аналогичная ситуация сложилась и на улице Арсенальной, где «несуществующая» гостиница «Украина» потребляет коммунальные услуги, но не оплачивает их. Мировым судьей судебного участка Коминтерновского района № 12 Натальей Чевычаловой было установлено, что управляющая компания «Жилстройсервис» скрывает площади некоторых собственников, тем самым занижая для них оплату жилищно-коммунальных услуг. В частности, неустановленные владельцы помещений не оплачивали теплоснабжение, которое поставляется крышной газовой котельной. В своей апелляционной жалобе «Жилстройсервис» указал, что площадь всех помещений в доме составляет чуть более 20 тыс. кв. м. Однако судом было установлено, что управляющая компания чисто случайно при расчетах «потеряла» 1 тыс. кв. м – документально подтвержденная площадь дома составляет 21 тыс. кв. м. Помимо этого, «Жилстройсервис» за 10 лет (дом введен в эксплуатацию в 2007 году) не смог обнаружить собственников пристроенного помещения в литере А, А1 площадью 1,5 тыс. кв. м. Согласно материалам суда, управляющая компания даже и не принимала никаких действий для установления правообладателя указанной площади, а произвольно перенесла бремя оплаты за техническое обслуживание крышной газовой котельной на других собственников.
Квартиры есть – квитанций нет
В одном из домов на улице Миронова граница пристройки (естественно, несуществующего) общежития видна невооруженным глазом: заметна разница в цвете и износе кирпича, да и шов между зданиями выглядит свежее остальных. По данным «Жилстройсервиса», представленным на сайте «Реформа ЖКХ», общая площадь нежилых помещений в доме составляет всего 372,6 кв. м. Однако согласно справке филиала БТИ-Информцентр – филиал АО «Воронежоблтехинвентаризация», площадь нежилых встроенно-пристроенных помещений равна почти 2,2 тыс. кв. м. Общая площадь пристройки доходит до 1,8 тыс. кв. м – 10 этажей сдаваемых в аренду «однушек» (всего их около 30), собственником которых является ООО «Гранд-Галант». Жильцы этой пристройки квитанций об оплате, в том числе и коммунальных услуг, не получают, а раз в месяц просто платят наличными около 5 тыс. рублей плюс коммуналка. В каждой комнате проживает от 3 до 6 человек. Получается, что средний ежемесячный доход от общежития составляет около 750 тыс. рублей в месяц, за шесть лет – 54 млн рублей.
Жильцы дома рассказали, что директор «Жилстройсервиса» Валентина Агафонова заверила их, будто эта часть дома находится под управлением другой компании и имеет отдельный вход коммуникаций. Довольно занятен тот факт, что, будучи директором УК, госпожа Агафонова не в курсе, что согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Также при осмотре сетей жильцы выяснили, что коммуникационные трубы из их подвала проходят через стену прямиком в пристроенное здание, то есть коммуникации в доме и общежитии общие. Получается, что все годы существования пристройки потребляемые коммунальные услуги оплачивались остальными жильцами дома: согласно ответу управляющей компании собственникам, плата за коммунальные услуги рассчитывалась исходя из площади 9,994 тыс. кв. м, хотя реальная площадь дома составляет 16,6 тыс. кв. м.
Оригинал съела собака
В доме не установлены счетчики ОДН – якобы на общем собрании собственников было принято решение их не устанавливать, а использовать показания приборов учета, установленных в котельной по адресу: Миронова, 43к. И вот очередное нарушение: такой порядок расчетов противоречит постановлению правительства РФ № 354 – если котельная обслуживает более одного дома (а котельная обслуживает сразу четыре), установка счетчиков ОДН в каждом доме является обязательной. Таким образом, перерасчет на одну квартиру составляет около 74 тыс. рублей, на дом из 200 квартир выходит порядка 15 млн рублей за шесть лет.
В этой ситуации интерес вызывает и протокол общего собрания собственников дома на ул. Миронова, копию которого Валентина Агафонова предоставила суду. Согласно документу, собрание якобы проводилось в конце декабря 2009 года, участие в нем принимали несколько юрлиц – застройщик и его подрядчики: ООО «Ваш Дом», ООО «Лик-Т», ООО «Интернет», ЗАО «Воронеж-Дом», ООО «Воронеж Дом Плюс», ООО «Прибор», ООО «Ремэкс», ООО «Мега-Строй» и ООО «ЛИК». Например, по данным Kartoteka.ru, 81% долей «Ваш Дом» принадлежит Ольге Семёновой, 19% – ООО «Оникс», 60% которого принадлежит Петру Семёнову, 40% – Ольге Петровне Семёновой. 24,68% ООО «Интернет», принадлежит отцу Ольги Семёновой – Юрию Юршину, который во время проверки УМВД России по Воронежу сообщил оперуполномоченному, что фактическое руководство осуществляет его дочь, а он никаких обязанностей в организации не выполняет. «Интернет» является одним из учредителей ЗАО «Воронеж-Дом» (конечные бенефициары – семья Семёновых). В ООО «Воронеж Дом Плюс» с 2002 по 2006 год директором был Петр Семёнов, с 2006 по 2016 год – Ольга Семёнова. 40% долей ООО «Ремэкс» владеет Юлия Петровна Гробовенко (она же – директор «Оникса»), еще 60% принадлежит Валентине Юршиной. Оригинал протокола суду предоставлен не был – госпожа Агафонова пустила в ход набор детских «отмазок» и сообщила, что большая часть документов (в том числе и оригинал протокола) пострадала при залитии помещений «Жилстройсервиса». Интересно, что к протоколу не были приложены свидетельства на право собственности указанных помещений, а также не указано место проведения собрания, что наряду с отсутствием оригинала наталкивает на мысль о фальсификации данного протокола. Помимо этого, по представленным в суде данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество права собственности юрлиц на квартиры были зарегистрированы не ранее мая 2010 года, что еще раз подтверждает вероятность подделки.
Захваты и пути вывода средств из 90-х
На улице 60-й Армии отель «Тибет» вырос прямо на придомовой территории: жителям 14-этажного дома осталась десятиметровая детская площадка под забором очередного бизнес-проекта, а вместо парковки – только узкая дорога вдоль дома. Жильцы сообщили, что земля под зданием входит в их собственность, а гостиница была возведена без разрешений на строительство. Также один из местных активистов утверждает, что здание «Тибета» не зарегистрировано, коммуникации к нему подведены от соседнего жилого дома.
В самой сложной ситуации на данный момент оказались жильцы дома на улице Антонова-Овсеенко. Большую часть дома занимают сдаваемые в аренду нежилые помещения и отель, поэтому собственники жилых помещений не могут сменить управляющую компанию на общем собрании: перевес оказывается в пользу застройщика. Валентина Агафонова утверждает, что под управлением «Жилстройсервиса» в доме находится 48 квартир (2,4 тыс. кв. м) из 80 (4 тыс. кв. м), остальные, как и в случае с домом на Миронова, управляются другой компанией. В квартирах с № 49 по № 80 жильцы с 2008 года оплачивают коммунальные услуги наличными сотруднику компании ООО «Мир гостиниц» Валентине Бухтенковой, которая пояснила оперуполномоченному ОЭБ и ПК УМВД России по Воронежу старший лейтенанту И. С. Воронину во время проверки, что собственником квартир является ООО «Интернет», которое сдает их в аренду. Полученные денежные средства передаются ООО «Ремэкс», а далее по договору субаренды деньги идут в ООО «Вэллком». Дальнейшая судьба денежных средств неизвестна. Стоит отметить, что при проведении проверки УМВД выяснилось, что взносы Фонда капитального ремонта Воронежской области начисляются только на квартиры с № 1 по № 47, об остальных квартирах у фонда сведений нет. А УМВД не увидело причин для возбуждения уголовного дела.
Постскриптум
Во время написания текста «Абирег» получил массив документов и показаний жильцов. Для того, чтобы сохранить баланс и описать ситуацию со всех сторон, мы обратились за комментарием к застройщику. Однако генеральный директор «Воронеж-Дом» и учредитель «Жилстройсервиса» Ольга Семёнова в телефонном разговоре с корреспондентом «Абирега» заметно нервничала и отказалась от каких-либо комментариев. С Петром Семёновым связаться не удалось: депутат продолжительное время не отвечал на звонки, а впоследствии и вовсе стал выключать телефон.
Остается только надеяться на то, что в рамках борьбы с «архитектурным бандитизмом» руководство региона и города не остановится на чистках строительного блока, а примет меры к ликвидации нерадивых застройщиков и «подшефных» им управляющих компаний.
