В бизнес-центре "Октябрьский" состоялось первое новоселье – двери своего офиса открыл "Национальный резервный банк". Об этом открытии и о концепции строящегося бизнес-центра мы говорим с руководителем отдела брокериджа управляющей компании "Мегион" Борисом Михайловичем Грошевым.
– Борис Михайлович, в чем заключается особенность концепции бизнес-центра "Октябрьский"?
– БЦ "Октябрьский" – это 6-этажное здание общей площадью 14 000 кв.м. На сегодняшний день это единственный бизнес-центр класса "В+", в котором пять автономных офисных пространств интегрированы в единый архитектурный ансамбль. Внутри БЦ вы не увидите привычных длинных коридоров и множества дверей. Здесь арендаторы при желании могут разместиться в целом блоке с отдельным входом, собственными системами вертикального перемещения (лифтами и лестничными маршами) и, что немаловажно, автономными коммуникациями. Каждый такой офис имеет выход на "красную линию" улицы – это порядка 18 метров.
Отмечу, что при желании компания может размещаться и горизонтально, например, арендовать целый этаж здания. Подобное размещение интересно, к примеру, call-центрам. Одним словом, возможности объекта ограничены только внешними стенами, а проектирование внутреннего пространства может быть абсолютно любым.
Уже сегодня, когда сдана только первая очередь объекта, можно оценить интересное архитектурное решение и высокое качество внешней отделки. Архитектурный проект здания – победитель II Межрегионального конкурса "Зодчество Черноземья – 2008" (мастерская С.М. Сорокина).
Еще одна очень важная составляющая концепции – подход к формированию пула арендаторов. Мы делаем ставку на крупные компании федерального и регионального уровня и не предполагаем так называемую "мелкую нарезку" площадей. Такой подход оправдал себя в работе с бизнес-центром "Мегион", где сегодня представлены такие компании как Siemens, "Билайн" и "МТС". Отмечу, что в тяжелый для коммерческой недвижимости период мы не только не потеряли ни одного арендатора БЦ "Мегион", но и нашли арендаторов на новые дополнительные площади.
По бизнес-центру "Октябрьский" сегодня также ведутся переговоры с крупными компаниям, это страховые и финансовые структуры, банковский и IT сектор. Пул арендаторов еще не сформирован, но заявок много.
– На какой стадии реализации находится проект сегодня?
– Сдана I очередь объекта – крайний левый вход. Надстроен этаж над всеми блоками, заканчивается внешняя отделка здания, закрывается периметр, создается тепловой контур (остекление и вентилируемый фасад). Начато строительство центральной входной группы, ведется монтаж металлоконструкций. Так что скоро мы перейдем в стадию "закрытого периметра" и закончим черновую отделку помещений внутри. Все дальнейшие работы будут проводиться уже точечно по помещениям конкретных арендаторов согласно техническому заданию, в котором отражаются не только желания по планировочным решениям, но и дизайн-проект, особенности инженерного обеспечения, систем коммуникации и т.д.
– Чем, по вашему мнению, привлекает арендаторов БЦ "Октябрьский"?
– Судя по тем вопросам, которые нам задают потенциальные арендаторы, есть три наиболее важных характеристики объекта: местоположение, наличие парковки, уровень инженерии. Как видите, вопрос цены далеко не определяющий – для крупной компании есть вопросы более важные. На данный момент все то, что привлекает арендаторов, есть в БЦ "Октябрьский".
Рассмотрим по порядку.
Пункт первый – местоположение. "Октябрьский" расположен в центре города на пересечении улиц 20 лет Октября и Кирова с выходом на "красную линию". Транспортная доступность отличная – это одна из самых оживленных развязок, с которой можно добраться в любой конец города. К тому же недавно с ул. 20 лет Октября убрали трамвайные рельсы и расширили дорожное полотно, так что сегодня здесь практически нет пробок. Кроме того, у "Октябрьского" хорошее окружение: бизнес-структуры, торговые объекты, учебные заведения. Парковка в центре города, безусловно, очень острый вопрос для воронежских объектов коммерческой недвижимости. Поэтому при реализации проекта БЦ "Октябрьский" УК "Мегион" нашла возможность организации служебной парковки на 200 машиномест. По фасаду здания располагается гостевая парковка, рассчитанная на 50 автомобилей. Создавая ее, мы сохранили широкую (5 метров) пешеходную зону, что удобно для жителей города.
Внутренние коммуникации и системы жизнеобеспечения здания выполнены на самом высоком уровне. В частности, оборудован водомерный узел с пятидневный запасом воды. Электроснабжение (2 категории) производится от двух собственных трансформаторов по 1,6 кВа. Установлена система приточно-вытяжной вентиляции с согласователем времени, а кондиционирование предусмотрено зональное. Высокоскоростные коммуникационные системы дают возможность получить доступ к неограниченному количеству городских телефонных номеров и реализовать новейшие технические решения по подключению к электронным сетям. Двери и окна на объекте алюминиевые с закаленным стеклом, а на первом этаже по периметру используется бронированное стекло. Качество объекта позволяет нам считать, что мы сможем привлечь в БЦ крупных арендаторов.
Оценить уровень оснащения помещений и отделки можно уже сегодня, зайдя в только что открывшийся офис НРБанка. По мнению вице-президента банка Тихомирова Леонида Васильевича, который присутствовал на открытии, это лучший офис НРБ в России.
– Каковы, на Ваш взгляд, перспективы создания на базе БЦ "Октябрьский" центра финансовых услуг?
– Я считаю, что они абсолютно реальны. Заявки от финансовых (и, в частности, банковских) структур на аренду помещений поступают – мы на 100% можем удовлетворить их требования. Да и сама концепция объекта подходит для формирования "финансового супермаркета" – делового пространства, где под одной крышей расположены банковские, страховые, лизинговые и консалтинговые структуры, где потребитель сможет получить полный спектр услуг. Например, для финансовых компаний важно иметь офисные блоки с изолированными входами на "красную линию". В Воронеже пока можно выделить только места локации банковских структур (такие, как пересечение улиц Студенческая и Комиссаржевской), где поблизости располагаются несколько банковских офисов. Между тем в Москве уже работают специализированные бизнес-центры (банковские, IT). В БЦ "Октябрьский" вполне можно такую концепцию воплотить в жизнь, планировочные решения и коммуникации позволяют это сделать. Кроме того, мы готовы передавать "под ключ" не просто офисы, но и банки. В частности в НРБанке наша компания организовала и провела полный комплекс работ, включая создание депозитария, касс, сейфовой комнаты, охранной системы контроля доступа и т.д.
– Расскажите о принципах работы управляющей компании "Мегион".
– Мы постоянно улучшаем инженерное оснащение и внешний вид здания, содержим в отличном состоянии асфальтовое покрытие и тротуарную плитку, проводим оперативный ремонт внутренних помещений. Подтверждением этого может служить мнение немецких сотрудников компании Siemens о том, что офис в Воронеже не хуже, чем в Германии.
За 6 лет работы с БЦ "Мегион" компания получила большой опыт отношений с арендаторами, который планируем распространить и на остальные наши объекты. Мы постоянно стараемся предугадать пожелания наших арендаторов, соответствовать их меняющимся требованиям. Для этого проводим мониторинг и стремимся минимизировать время рассмотрения заявок, время реагирования, сохранив при этом высокое качество услуг. У нас разработаны и воплощаются в жизнь программы лояльности. В частности, организуются различные мероприятия для арендаторов (празднование масленицы, Нового года), отмечаются корпоративные праздники. 26 сентября у нас состоялся уже второй турнир по мини-футболу среди арендаторов, и компании с удовольствием принимали в нем участие. Мы стараемся сделать бизнес-центр более уютным, например, создали зимний сад с фонтаном площадью 2000 кв.м. Это не коммерческие площади, люди здесь просто отдыхают.
В "Октябрьском" будем внедрять столь же высокие стандарты управления. Сейчас, например, ищем оригинальное интерьерное решение для зоны отдыха. Обязательно будет оборудован конференц-зал. В его необходимости мы убедились опять же на опыте БЦ "Мегион", где конференц-зал открылся совсем недавно. Заявки на аренду зала поступают постоянно, компаниям удобно проводить различные совещания, тренинги, семинары, презентации на территории бизнес-центра. Тем более, что зал отлично оборудован, а арендные ставки соответствуют рыночным. Дополнительный сервис для арендаторов "Октябрьского" – два оператора питания.
В заключение разговора об УК "Мегион" хочу отметить один важный момент: сотрудники компании постоянно обучаются, посещают специализированные семинары, повышают свой профессиональный уровень. В частности, в этом году они прошли подготовку по программе "Сертифицированный управляющий недвижимостью" (СРМ) американского института управления недвижимостью IREM. Это надежный залог высокого качества работы УК "Мегион".
