Продолжая разговор о состоянии рынка коммерческой недвижимости Воронежа сегодня, мы публикуем мнение Галины Константиновны Колокольниковой, коммерческого директора агентства недвижимости "Трансферт". В своем обзоре эксперт рассмотрела наиболее важные события, повлиявшие на спрос и предложение на коммерческие объекты в нашем городе, представила основные характеристики рынка земельных участков и многие другие аспекты, позволяющие сформировать целостное видение ситуации.
Последний год был сложным для всех... Наша экономика продемонстрировала жесткую зависимость от внешних макроэкономических факторов и от внешнего спроса. Положительные сигналы из США и стран Европы демонстрируют, что дно кризиса пройдено. Но, в отличие от России, экономика этих стран была быстро наполнена государственными финансовыми ресурсами, что поможет в дальнейшем избежать банкротства многим ведущим компаниям. Эти действия помогли сохранить производство, удержать потребительский спрос, сохранить уровень цен на недвижимость. На рынок недвижимости вернулись инвесторы, проявляющие более гибкое отношение к риску, но в данном случае этот риск легче предугадать в развитых странах, нежели у нас в России. С одной стороны, наша экономика зависит от неконтролируемой цены на нефть. С другой стороны, кризисные мероприятия, проводимые в нашей экономике, вызывают у меня недоумение. Да, были проведены массовые вливания в банковский сектор для поддержания курса рубля. Но в то время как все международные СМИ вещали о том, что ставки рефинансирования в США и в странах Европы снижались чуть не до нуля, наш ЦБ держал ставку на уровне 12%, лишь недавно снизив ее до 10%. Одновременно с этим повышались налоги.
Все эти действия естественным образом вводили в замешательство российский бизнес. В III и IV кварталах 2008 года в экономике России зафиксирован спад производства и снижение темпов роста ВВП. Самыми уязвимыми в кризисе оказались компании, работающие в финансовом секторе, в недвижимости, транспорте и промышленном секторе, где активно использовались кредитные средства.
И, как следствие, зарубежные институционные инвесторы не спешат вкладывать свои средства в непредсказуемую экономику нашей страны. Слишком велики риски. В период рецессии на рынке превалировала услуга аренды нежилых помещений.
Ситуация с коммерческой недвижимостью сможет перейти из сегмента аренды площадей в сегмент купли-продажи только тогда, когда будут приняты какие-то весомые политические и финансовые решения в пользу нашей экономики. Тогда иностранный инвестор опять рискнет окунуться в российский рынок высокой доходности. Год надо подождать…
Состояние рынка коммерческой недвижимости в Воронеже, как и во всей России, можно разделить на два периода: до кризиса мировой экономики и во время ее рецессии. Первый этап характеризовался масштабными, грандиозными проектами во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисной, складской, торговой, гостиничной. В Воронеже осуществлялось строительство крупных объектов: ТРЦ "Московский проспект", ТЦ "Аксиома", ТЦ "Армада", ТЦ "Европа", ТЦ "Карусель", ТЦ "Метро", ТЦ "Твой Дом", ТЦ "Пассаж Солнечный рай", ТЦ Castorama, ТРЦ "Галерея Чижова", Сити-Парка "Град", ТРЦ "Максимир", БЦ "Премьер", БЦ "БиК", БЦ "Кристалл-Сити", БЦ "Октябрьский", БЦ "Эрмитаж", ЛЦ "Каскад-сити", Benefit Plaza Congress hotel, "Арт-отель", ЛК "Аэробус" и др. Арендные ставки в этот период держались на привычно высоком уровне. Например в ТРЦ "Московский проспект" арендная ставка на первом этаже была 4-5 тыс. руб. за 1 кв.м в месяц. В ТЦ "Россия" и ТЦ "Солнечный рай" – 3 тыс. руб. за 1 кв.м в месяц. В логистических центрах класса "В+" арендная ставка была на уровне 180-250 руб. за 1 кв.м в месяц. В бизнес-центрах она составляла от 600 до 1500 руб. за 1 кв.м в месяц.
Второй этап (с октября 2008 г. по август 2009 г.) – менее активный. Было приостановлено строительство многих крупных объектов. Отсутствие финансирования, спад потребления и производства – все это повлияло на заполняемость, в первую очередь в бизнес-центрах. Доходы владельцев офисной недвижимости снизились на 30%-40%. Арендные ставки на офисные помещения в центре города в бизнес-центрах класса "В" в отдельных случаях опустились до 500 руб. за 1 кв.м в месяц, при этом незаполненными остаются около 30% площадей. Арендаторы, стараясь оптимизировать свои расходы, меняли большие площади с высокой арендной ставкой на меньшие классом ниже. Тот же процесс происходил и в торговом сегменте. Самая высокая арендная ставка за 1 кв.м на торговые площади в центре города снизились с 3000 до 1500-2300 руб. в месяц. В логистике арендные ставки снизились в среднем на 30%.
Гостиничный сектор оказался самым устойчивым к кризису. Услуги отелей класса "5 звезд" ("Арт-отель") и "4 звезды" ("Яр") оказались востребованными из-за отсутствия предложения на этом рынке качественного сервиса. Строительство новых гостиниц было приостановлено.
Сейчас девелоперы задумываются о диверсификации рисков крупных проектов, "замораживая" возведение недостроев или выставляя их на продажу с целью погашения кредитов.
Резко активизировался рынок аренды нежилых помещений разного назначения и почти в половину сократился сегмент сделок купли-продажи коммерческой недвижимости. Достигнутые договоренности между арендодателем и арендатором не афишируются для того, чтобы не обрушить весь рынок. Были отдельные случаи, когда "старый" арендатор длительный период эксплуатировал арендуемую площадь бесплатно, в то время как арендодатель занимался поиском нового партнера.
Особый интерес со стороны инвесторов обращен к покупке нежилых помещений площадью до 80-100 кв.м., расположенных в центре города. Цена их осталась на достаточно высоком уровне – от 2 до 5 тыс. долл. США за 1 кв.м. в зависимости от месторасположения. Поменялся и тип инвестора. Большинство объектов покупаются воронежскими предпринимателями (к примеру "ЦУМ") или представителями российских компаний. Иностранные институционные инвесторы, готовые совершать сделки объемом от 100 млн. долл., "покинули" российский рынок недвижимости еще в сентябре 2008 года в связи с событиями в Осетии, позже макроэкономический кризис лишь ускорил этот процесс.
Но не все в нашем мире однозначно. Кому-то кризис – просто "труба", а кому-то "рай земной" для приобретения доходной коммерческой недвижимости по "сходной" цене. В кризис можно купить дешево! На воронежском рынке появились иного формата иностранные инвесторы – это представители таких крупных международных сетевых компаний, как Auchan, IКЕА, Siemens, REAL и другие. Воронеж был и остается привлекательным для крупных иностранных инвесторов в силу его стратегического расположения и статистических показателей (город – почти "миллионник"). В результате своих маркетинговых исследований дочерняя компания Auchan DIY–ритейлер Leroy Merlin приобрела за 500 млн. руб. 12 тыс. кв.м. в строящемся ТРЦ "Град", открытие которого планируется в 2010 году. Специально для России компания Auchan разработала новый формат гипермаркетов эконом-класса "Радуга", размещение которых предполагается на площадях всего 5-7 тыс. кв.м. и не только в отдельностоящих помещениях, но и в действующих ТЦ. Возможно, с приходом компании Auchan на воронежский рынок в нашем городе появится своя "Радуга".
Компания IКЕА приобрела для строительства своего ТЦ земельные участки свыше 100 га вдоль ростовского направления трассы "М-4 Дон". Хотя ритейлер публично через СМИ предъявил российским чиновникам обвинение в создании искусственных препятствий при строительстве торговых центров IКЕА в разных российских городах, в связи с окончанием рецессии Россия с ее огромным рынком потребления продолжает оставаться привлекательной для развития торгового бизнеса. Что касается Воронежа, весь бизнес города и области возлагает большие надежды на нового губернатора и его молодую команду, заинтересованную в привлечении новых инвестиций в регион (журнал Forbes, сентябрь 2009 г.). Возможно этот факт повлиял на готовность шведских и немецких компаний, специализирующихся в области сельского хозяйства, развивать свой бизнес в Воронежской области. Но основным привлекательным объектом в нашем регионе все же остается воронежский чернозем. Не люблю цитировать, но в данном случае повторяю слова губернатора: "Воронежская область – непаханное поле" для инвестиций. И хотя спрос на земельные участки в связи с кризисом приутих, земля остается нашим главным богатством и ждет своих инвесторов. Лишь 5% с/х земель в области зарегистрированы на кадастровом учете, а остальные земли не оформлены вовсе – есть повод задуматься о вложении финансовых средств в сельское хозяйство региона. Разработаны привлекательные федеральные программы по поддержке сельского хозяйства, с которыми можно ознакомиться в Областном финуправлении. Что касается цен на землю, то на неоформленные сельхозпаи она осталась невысокой: в некоторых районах пай (4-5 га) можно купить за 15-20 тыс. руб., а средняя цена за оформленную землю в отдаленных районах колеблется от 20 до 27 тыс. руб. за 1 га.
Земельные участки в 20 км зоне вокруг города и особенно вдоль трассы "М-4 Дон" остаются по-прежнему дорогими. Цена 1 га колеблется от 1 до 2-3 млн. руб. в зависимости от расположения и наличия коммуникаций.
В связи с кризисом приостановлены многие проекты строительства коттеджных поселков в пригородной зоне. Но идея иметь "второй дом" в пригороде жива в головах наших сограждан. Растет спрос и цена участков в поселках Репное, Сомово, Дубовка, Боровое – от 3 до 8 тыс. долл. за сотку.
Возвращаясь к разговору об инвесторах, не надо забывать о своих собственных – российских – ресурсах: государственные фонды и отдельные компании, "окрепшие" в период экономического подъема, способны ради стратегических и политических интересов вкладывать свои средства на длительный срок в экономику региона.
В компании "Трансферт" мы работаем с несколькими крупными заказами по приобретению производственных и офисных площадей такого масштаба. И это очень оптимистично. Бизнес, сумевший сохранить свои средства, продолжает развиваться.
Радует, что в декабре 2008 года наконец-то был принят генеральный план развития города, который разрабатывался в течение последних 5 лет и рассчитан на 20 лет развития города, его инфраструктуры и дорог. Возможно, он уже "морально" не соответствует современным требованиям градостроительства, но в любом случае он упорядочит хаотичное строительство жилых и коммерческих объектов в будущем, и это, возможно, в конечном варианте, придаст Воронежу вид, соответствующий статусу столицы Черноземья. Целенаправленное выделение земельных участков под строительство конкретных объектов коммерческой недвижимости в отведенных местах повысит ценность и финансовую привлекательность вновь построенных ТЦ, БЦ, ЛЦ.
Последняя тема, которую я хотела бы затронуть, – коммерческая недвижимость, находящаяся в залоге у банков под кредиты. Некоторые банки, в свое время активно кредитовавшие бизнес и имеющие в залоге объекты коммерческой недвижимости, в период кризиса оказались в некомфортной ситуации. Во-первых, как бы участники рынка ни старались удержать докризисную цену своих объектов недвижимости, за период с августа 2008 года и по сегодняшний день она снизилась на 20-40%. Таким образом, происходила переоценка активов в сторону их снижения. Изъятие этой недвижимости у кредитора в пользу банка сейчас является финансовым риском: из-за отсутствия в штате у банков специалистов, имеющих опыт управления такой недвижимостью. В связи с этим разыгрываются самые различные сценарии, вплоть до пересмотра договоров по кредиту между банком и клиентом. Воронежский бизнес умеет договариваться с банками, поэтому массовых предложений дешевой коммерческой недвижимости на рынке не появилось.
В последнем номере одного популярного воронежского журнала я прочитала любопытную информацию о том, что в Воронеже при населении 1 436 760 человек (в области 2 270 000 чел.) проживает 4 миллиардера и 280 миллионеров. Это наш внутренний финансовый ресурс в хорошем смысле. Так что набирайтесь смелости и здоровья, покупайте коммерческую недвижимость, развивайте свой бизнес, становитесь богатыми! Успехов вам!
