Воронеж. 21.06.2017. ABIREG.RU – Аналитика – Кризис 2014 года ударил по всем отраслям экономики, в том числе и по рынку коммерческой недвижимости. Эксперты отмечают, что Воронеж перенасыщен в части предложений офисных помещений – планомерное снижение спроса на аренду наблюдается как в бизнес-центрах класса А и В, так и в отреставрированных «останках» советских заводов. Около 20% воронежских офисов пустуют, а конца затянувшейся рецессии пока не видно. «Абирег» решил разобраться, стоит ли девелоперам продолжать снижение стоимости аренды или уже давно пора отпустить свои местами морально устаревшие проекты и вложиться во что-то новое.
Сейчас Воронеж находится на четвертом месте среди городов России по показателю обеспеченности офисными площадями – 460 кв. м на 1 тыс. жителей. Около половины имеющихся на рынке офисных площадей расположены в реконструированных зданиях советской постройки. Качественные офисные объекты А, В класса расположены в основном в центральных районах города. В связи с насыщенностью рынка темпы ввода новых офисных объектов несколько замедлены. Из крупных проектов воронежских бизнес-центров отдельно стоит отметить бизнес-квартал «Воронеж-Сити» – сейчас ведется подготовка ко 2-й очереди строительства, срок реализации которого планируется на 2018–2022 годы.
На протяжении 2016 года, как и в 2015-м, цены на рынке коммерческой недвижимости выполняли сплошные «мертвые петли» – стоимость аренды офисов опустилась до рекордного минимума. Для того чтобы привлечь новых арендаторов и удержать старых в условиях кризиса, арендодатели вынуждены идти на уступки, предоставляя скидки и различные льготы. Руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» Группы компаний SRG Татьяна Козлова отметила, что к концу 2016 года рынок аренды достиг своего ценового дна и продолжает свое медленное падение.
Татьяна Козлова выделяет среди возможных покупателей две категории – компании, приобретающие офисы для себя, и инвесторов, приобретающих недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
«Для собственных нужд, как правило, офисные площади приобретают крупные стабильные компании, способные единовременно изъять из оборота существенную сумму для покупки недвижимости», – поясняет руководитель проектов.
Приобретение объекта в собственность является огромным плюсом – при этом компания приобретает возможность получать кредиты под залог недвижимости, повышает статус, исключает риски, связанные с арендой недвижимости.
Среди преимуществ продажи бизнес-центра эксперт называет возможность быстрого возврата инвестиций: освободившиеся средства можно вложить в новое строительство или в другие, более перспективные в нынешних условиях сферы предпринимательства. Продажа – это хороший вариант для тех, кто не готов в ожидании выхода из кризиса нести дополнительные убытки, связанные с обслуживанием незанятых площадей за свой счет.
Многие застройщики понимают преимущества продажи – этот факт подтверждает и руководитель агентства «Недвижимость и кредит» Анатолий Бойко. По его словам, сейчас на рынке много предложений коммерческой недвижимости любого назначения – офисной, складской и торговой. Руководитель отмечает, что пока количество сделок довольно незначительно, а их стоимость мала, но в скором времени Анатолий Бойко прогнозирует увеличение спроса и возвращение рынка к докризисному состоянию в течение 1–2 лет.
Конечно, каждый девелопер сам выбирает модель реализации объекта, в зависимости от своего профиля и планов развития. Так, на рынке присутствуют компании, для которых модель реализации офисов в продажу является привычной и приоритетной уже много лет: чаще всего к такому способу реализации и до кризиса прибегали те девелоперы, которые реализуют офисы в формате многофункциональных комплексов (МФК) или же специализируются на апартаментах. Для них выход из объекта – наиболее привычная модель действий.
Управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко пояснил, что для большинства девелоперов офисной недвижимости раньше «долгие» проекты были в приоритете: условия рынка позволяли самостоятельно заполнять площади и управлять ими, окупая здания «вдолгую». «Теперь же, когда вакансия офисов сохраняется на высоком уровне, ставки аренды заметно снизились, интерес со стороны арендаторов тоже падает, девелоперы вынуждены продавать свои объекты, чтобы, во-первых, выполнить серьезные обязательства перед банками, во-вторых, выйти из неперспективного офисного сегмента и сосредоточиться на более востребованных проектах», – добавил господин Ошурко.
Поэтому стоит говорить о том, что продажа офисов для девелоперов сейчас действительно может быть гораздо выгоднее аренды в части экстренных мер по поддержанию экономики застройщика.
А как у соседей?
По данным проведенного компанией ООО «БелБизнесКонсалтинг» исследования рынка коммерческой недвижимости Белгородской области, в 2016 году количество сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости в Белгородской области увеличилось на 24,2% к уровню 2015 года. Наибольший рост количества сделок наблюдался в сегментах торгово-офисных зданий и складской недвижимости. В то же время зафиксировано снижение количества сделок купли-продажи торговых помещений на первых этажах зданий и сделок по аренде торговых площадей.
Спрос на покупку торгово-офисных зданий в Белгородской области в 2016 году вырос почти в три раза. Увеличение спроса на торгово-офисные здания привело к значительному увеличению цен – средняя цена фактической продажи торгово-офисных зданий в Белгородской области в 2016 году увеличилась на 63,04%. Уровень уторговывания по торгово-офисным зданиям составил 8,4%.
По словам директора консалтинговой компании и кандидата экономических наук Сергея Картавенко, в Белгороде бизнес-центры с хорошим расположением и интересной концепцией не пустуют. Руководитель подтверждает, что вместе с нынешними кризисными явлениями арендные ставки и спрос на аренду значительно снизились. «Продать нерентабельную недвижимость сейчас практически не представляется возможным, спрос как на большие, так и на малые объекты довольно невелик. Зато предложений на рынке коммерческой недвижимости много – можно подобрать подходящий вариант по довольно низкой стоимости», – отметил Сергей Картавенко.
Решение о том, продавать или не продавать нерентабельную недвижимость, остается за девелопером, но стоит рассчитывать свои силы. Хватит ли средств «дотянуть» до окончания кризиса или проект окажется «камнем на шее», который утащит компанию на дно вслед за арендной ставкой? Если бизнес-центр стоит полупустой и компания теряет деньги, то смена бизнес-модели или сферы деятельности может стать спасительной.
