Воронеж. 03.08.2017. ABIREG.RU – Аналитика – Последние тенденции на рынке коммерческой недвижимости свидетельствуют о том, что Воронеж более чем активно застраивается офисными зданиями. Однако зачастую бизнесмены не хотят быть в качестве арендаторов, а предпочитают приобрести собственное отдельное здание в центре города. Конечно, дешевле купить объект, находящийся ранее в муниципальной собственности и отреставрировать под офис. В центре Воронежа таких много. Для повышения статусности можно даже приобрести дом, представляющий историческую ценность. Но вот такое соседство предпринимателей и жильцов нередко выливается в многочисленные конфликты. И не всегда в этом случае виноват владелец. Народ обивает пороги разных инстанций, собирая постановления и решения, толку от которых ноль, а бизнесмены не хотят идти на уступки «жалобщиков».
Суть спора
Один из таких конфликтов разгорелся в Воронеже на улице Пятницкого. Жители дома № 42а пытаются отвоевать право на свободное перемещение по общему со зданием офиса Freedom двору, который, по их мнению, незаконно огражден АО ИК «Информсвязь-Черноземье».
В редакцию «Абирега» обратились жильцы дома № 42а по улице Пятницкого Воронежа с просьбой помочь им разобраться в ситуации. Борьба за территорию между ними и владельцами дома № 42 (владелец – АО ИК «Информсвязь-Черноземье», здесь располагается офис Freedom) длится уже не один месяц. Суть спора заключается в том, что жильцы хотят отвоевать право на свободное перемещение по участку между домами, который, по их мнению, воронежская компания незаконно огородила железным забором, организовав там стоянку для автомобилей сотрудников. Теперь владельцам квартир приходится выходить из своей одноэтажки на улицу через палисадник дома № 40 по ул. Пятницкого.
Подобные ситуации для Воронежа не новость. Они довольно часто возникают в микрорайонах с жильем «старого образца», особенно в центре. В центре конфликта – старые постройки с коммунальными квартирами, очень узкими расстояниями между зданиями и сгнившей канализацией. Там не то что разъехаться – разойтись трудно. Подобные объекты находились в муниципальной собственности. Снести их невозможно, поскольку они представляют историческую ценность для города, а реставрировать не на что, поэтому мэрия избавлялась от них, продавая другому владельцу. Многие предприниматели, почуяв выигрышное расположение в центре города, покупали здания, не зная, что тут есть и вторая сторона – жильцы, которые могут и не обрадоваться соседству. Так и случилось в нашей ситуации. Земля под домом № 42а и вовсе не значится на кадастровом учете. Но дом есть, и двор по идее должен быть. Тогда и возникает вопрос: кто хозяин клочка земли?
Руководство компании на запрос «Абирега» ответило, что участок принадлежит им на законных основаниях: «Вышеуказанное ограждение установлено в соответствии с нормами действующего законодательства в границах земельного участка, принадлежащего АО ИК «Информсвязь-Черноземье» на праве собственности».
Однако жильцов насторожил факт, что строители при возведении забора предусмотрительно установили калитку, через которую можно проходить по двору из дома № 42а на улицу. «Сейчас калитка закрыта на замок, ключей от нее у нас нет. Мы уже обращались до того, как возвели забор, в мэрию, когда работники офиса стали ставить свои автомобили под дверями нашего дома, разворачивали машины прямо у порога. У меня двое детей, которые здесь гуляют. Это небезопасно. Тем более что место неасфальтированное и в дождливую погоду от колес возникает грязь. Из мэрии приезжали, посмотрели и уехали. Но после этого вопрос в компании решили радикально: они положили асфальт и отгородили эту территорию забором. Получилось, что проходить на улицу мы не можем. Объяснили это тем, что участок – их собственность, а мы должны ходить с другой стороны дома. Но эта узкая полоска земли – палисадник дома № 40 по улице Пятницкого. Теперь получается, что у нас вообще нет придомовой территории», – рассказала «Абирегу» жительница дома № 42а Ольга Попова.
Кто прав, кто виноват?
В мэрии Воронежа подтвердили, что 15 сентября 2010 года между ними и АО ИК «Информсвязь-Черноземье» действительно были заключены договоры купли-продажи двух объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: ул. Пятницкого, 42 («часть нежилого здания, этаж: подвал, 1-й, 2-й, общей площадью 400,3 кв. м» и «часть нежилого здания в лит. «а», этаж 2-й, общей площадью 69,9 кв. м). На деле двухэтажное здание, в котором сейчас располагается офис Freedom, «Усадьба В. И. Халтурина», построенная в 1890 году, – памятник истории и архитектуры Воронежской области.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждает, что этот «земельный участок, фактически занимаемый нежилым зданием, принадлежит на праве собственности АО ИК «Информсвязь-Черноземье». То есть речь идет о земле под нежилой постройкой, но никак не рядом с ней.
Дом № 42а, как выяснилось в управлении Росреестра по Воронежской области, на кадастровом учете не стоит вовсе. «Что касается так называемой придомовой территории, то четкого определения данного понятия в законодательстве не содержится. Правовое регулирование прилегающих к домам территорий осуществляется нормами различных законодательных актов», – уточнили в управлении.
Кстати, в марте 2017 года сотрудники отдела муниципального земельного контроля управления имущественных и земельных отношений мэрии действительно выезжали по обращениям жителей дома № 42а по вопросу незаконного размещения автомобилей сотрудниками офиса Freedom. Факт того, что во дворе действительно размещены машины, они подтвердили: «В ходе визуального осмотра было установлено, что за домами № 42 и № 42а по ул. Пятницкого расположена асфальтированная территория, на которой на момент выезда находились автотранспортные средства». Однако в мэрии сослались на то, что участок – собственность компании, поскольку «данная асфальтированная территория расположена на земельном участке с кадастровым номером, который совпадает с номером участка под зданием офиса Freedom», поэтому сделать ничего не могут.
Законы о придомовых территориях
«Абирег» попытался выяснить, какое юридически грамотное решение в этом случае может быть. В управлении Росреестра Воронежской области нам посоветовали обратиться к действующему законодательству, которое предусматривает решение подобной проблемы, и потребовать в судебном порядке от собственника земельного участка предоставления сервитута (права обеспечения прохода и проезда).
Управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван Гусев подтвердил, что оформление частного сервитута между собственником участка и жителями соседнего дома – наверное, единственное правильное решение в этой ситуации. Но данный вид сервитута является возмездным, то есть за пользование земельным участком придется платить собственнику. «Единственное, если жители дома № 42а смогут доказать, что установление сервитута необходимо для прохода неограниченного круга лиц, в том числе с целью ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, то он может быть бесплатным», – прокомментировал Иван Гусев.
Однако жильцы всерьез намерены доказать, что участок принадлежит им, и планируют начать процедуру оспаривания постановки на кадастровый учет земельного участка, принадлежащего АО ИК «Информсвязь-Черноземье». Господин Гусев нам пояснил, что юридических оснований для этого нет, поскольку участок под домом № 42а на кадастровом учете не стоит. Впрочем, даже если бы был поставлен, то жителям нужно было бы доказать, чей участок был поставлен раньше, а также то, что имелись нарушения при его постановке.
Похоже, до развязки конфликта еще далеко.
