В июле этого года воронежские власти отправили под снос 10 ветхих домов в Советском районе – в квартале, ограниченном улицами Конструкторов, Пирогова и Крымская. Освободившийся после сноса административного здания и девяти двухэтажных жилых домов участок площадью 1,6 га предназначен для комплексной застройки. Это лишь малая часть программы по сносу и реконструкции ветхого многоквартирного жилфонда в Воронеже. В целом программа охватывает 23 территории общей площадью 202 га и 711 домов. Городские власти намерены до 2020 года снести ветхое жилье и отстроить эти кварталы заново с привлечением частных инвестиций. Почему затянулась реализация программы, финал которой ожидался еще в этом году?
Как всё начиналось
Напомним, в 2013 году были утверждены региональная адресная программа и муниципальная программа по переселению из аварийного жилищного фонда, в рамках которых планировалось с 2013 по 2017 год ликвидировать 75,76 тыс. кв. м, расселить 143 многоквартирных аварийных дома и переселить более 1500 семей.
Ранее, с 2008 по 2012 год, в рамках семи региональных и муниципальных программ по переселению граждан на территории городского округа были расселены 83 многоквартирных аварийных дома (более 1000 семей). Полное завершение программы было запланировано на 1 сентября 2017 года, однако уложиться в эти сроки не удалось, и расселение ветхого жилья продлили до 2020 года.
«Для города программа реализуется однозначно успешно. Я искренне рад, что есть такая мощная сила, которая выселяет двухэтажки, это действительно ветхая застройка, на месте которой давно должно быть современное жилье. Происходящие процессы мощные, очень велики объемы переселения, но, как и во всем, есть плюсы и минусы. Плюсы – это начало новых микрорайонов, преображение города, улучшение условий жизни людей, минусы – людей переселяют в другие районы, экономически невозможно расселить все микрорайоны, для строителей это невыгодно», – отметил председатель совета директоров ООО «Инвестиционная палата» и ООО «Инстеп», депутат Воронежской областной думы Анатолий Шмыгалев.
Дорого, долго, непредсказуемо: застройщики о практике реновации
Действительно, воронежская реновация выявила целый ряд проблем, затрагивающих интересы и жителей, и застройщиков. На плечи последних легли заботы и по расселению людей из ветхого жилья, и по застройке освободившихся территорий.
«Привлечь застройщиков к участию в подобных проектах непросто: компания должна быть готова самостоятельно расселить старые дома, предоставив жителям ветхих двух- и трехэтажек современные квартиры. И мало просто подобрать для них новое жилье – масса времени и сил требуется и на достижение договоренностей по переезду. В итоге реализация проектов, как правило, занимает не менее 5-7 лет», – рассказывает руководитель ГК «Развитие» Сергей Гончаров.
По карману застройщика бьют и расходы на строительство инфраструктуры. Анатолий Шмыгалев объясняет: «Экономика тут сложная. Конечно, хотелось бы думать о будущем – парковки, сады. Но кто доплатит эту разницу? Надо вложить три миллиарда в какой-нибудь микрорайон, строитель готов отдавать около 10%. А на деле получается 20%. Где взять оставшиеся 10% – 300 миллионов?»
Мнение о том, что участие в программе реновации оборачивается для воронежских застройщиков высокими затратами как денежными, так и временными, выражает и руководитель ГК «БиК» Дмитрий Большаков.
«У нас в городе одни из самых высокозатратных площадок, так как расселяем мы аварийные жилые дома полностью за свой счет, это очень длительный, затратный путь. Земельный участок в 16-18 соток нам обходится в 45-50 млн рублей. Плюс затраты на вынос старых изношенных сетей и прокладку новых, это еще от 10 млн до 15 млн рублей. Вот и считайте сами цену вопроса. За последние годы мы так расселили шесть домов и предоставили 92 квартиры», – вспоминает господин Большаков.
По оценкам Андрея Соболева, заместителя генерального директора ДСК, жилой фонд фактически предоставляется с коэффициентом 1,5-2, поскольку площадь современных квартир больше, чем положенная по нормативам. По данным пресс-службы ДСК, в районе улиц Краснодонская – Семилукская расселены 2 жилых дома по 8 квартир, из них 4 коммунальные – на 2 и 3 хозяина. Освобожденная площадь – 540,9 кв. м, предоставленная – 1144 кв. м. В сданном проекте, по словам застройщика, «можно было реально посчитать, в какие суммы обойдется реализация проекта и какова будет его эффективность, сколько людей потребуется переселить, какое количество гаражей и сараев снести и сколько выплатить компенсаций владельцам».
«Поэтому реальность такова, что входить в какой-то новый проект по освоению территории комплексной застройки без формирования единой информационной базы и ее доступности для застройщиков опасно и достаточно рискованно», – убежден Андрей Соболев.
Таким образом, позволить себе подобные долгосрочные вложения может только крупная компания. Поэтому на сегодняшний день инвесторы нашлись пока только для шести застроенных территорий. ООО «Парнас-2001» застроит квартал за Воронежским государственным техническим университетом (ВГТУ), ООО «Трансцентрстрой», входящее в ГК «Развитие», – территорию напротив Центрального автовокзала Воронежа. Участок, ограниченный улицами 9 Января – Краснодонская – Семилукская и Конструкторов – Крымская – Пирогова, застраивает АО «ДСК». Площадку между переулком Политехнический и улицей Елецкая – ООО «Черноземспецстрой», участок в границах улиц Серова – Ленинградская – Брусилова на левом берегу города – ООО «Ремстрой». Участок, ограниченный ул. Солнечная, Утренняя, переулком Партизанский, ул. Вольная и проспектом Труда, – «ЖБИ-2-Инвест». Часть ветхих домов расселяется без заключения договоров по развитию застроенных территорий. Например, ГК «БиК» осваивает уже застроенную территорию на улице 9 Января, «Стэл» – на ул. 45-й Стрелковой Дивизии.
Горожане не хотят переезжать на окраины
Еще одной острой проблемой воронежской реновации оказалось то, что жители домов, подлежащих расселению, как правило, хотят остаться на тех же территориях, на которых они привыкли жить, а их заставляют переезжать на другие территории, менее комфортные для проживания.
«Например, идет переселение из ветхого и аварийного жилья на улице Ленинградская. Это достаточно оживленная улица, одна из центральных для Левобережного района. Людям предлагают переселиться отсюда на окраины города. Естественно, что переезд из развитого инфраструктурного района в конец города вызывает у людей резкое отторжение и волну протеста. Это важная проблема, в рамках которой необходимо постараться разработать программу по принципу «где живу, там и остаюсь». Для этого нужно грамотно формировать участки, предлагать их строительным организациям для дальнейшего освоения под застройку. Мы предлагаем властям расселить 1-2 дома, отдать строителям под застройку и в готовый дом заселять жителей из снесенных домов. И так поэтапно продолжать работу», – объясняет Дмитрий Большаков.
Таким образом, по мнению господина Большакова, жители ветхих домов смогут переселиться в построенные либо на месте сноса дома, либо не дальше двухсот метров от своего привычного проживания.
Такой подход уже доказал свою эффективность на примере участка напротив Центрального автовокзала, где на границе квартала с ветхим, морально устаревшим жильем возведен современный 24-этажный дом – ЖК «Ракетный». Квартиры здесь могут получить и жители расселяемых зданий, расположенных на прилегающей к новостройке территории – такую возможность им предоставляет застройщик. По данным ГК «Развитие», уже в апреле этого года в новые квартиры в «Ракетном» захотели переехать 24 семьи из запланированного под снос аварийного дома на ул. Славы, 3. По словам Сергея Гончарова, возможность сохранить привычный район проживания для многих воронежцев – огромное преимущество.
«Горожан в этой ситуации можно понять: нередко они не хотят покидать родной район и переселяться хоть и в современные, но отдаленные от него дома. Мы стараемся всем предложить максимально комфортные варианты: кто-то готов в самое ближайшее время переехать на левый берег – лишь бы квартира была благоустроенной, а для других в приоритете вопрос стоимости жилья – и для них мы подыскиваем альтернативы», – поясняет господин Гончаров.
Проблему переселения считают одной из самых важных и в мэрии. Однако, по мнению властей, воронежцев, которые принимают участие в программе реновации, изначально вводят в заблуждение представители юридической сферы.
«Тема острая отчасти за счет, так сказать, недобросовестных работников адвокатской сферы, которые увещали жителей не соглашаться на переезд и обещали, что их переселят в хоромы где-то в центре города. Абсолютно безосновательные заявления, мы поступаем строго по закону», – объясняет позицию мэрии глава городского округа Воронеж Александр Гусев.
При этом мэр Воронежа отмечает, что в таких непростых условиях, когда жителей зачастую нарочно пытаются дезинформировать, а средства на реализацию программы ограничены, власти пытаются выработать максимально комфортные предложения для переселенцев.
«В настоящее время мы покупаем квартиры по 32 тыс. рублей за кв. м, хотя рыночная цена продажи вне системы переселения в тех же районах несколько выше, может достигать 45 тыс. рублей за кв. м (в том же Шилово, например). Мы покупаем в достаточно больших объемах, поэтому имеем более низкую цену. Мы будем продолжать такую политику, и единственное изменение, которое здесь произойдет: тем семьям, которые имеют второе жилье или ветхое жилье не используют для проживания, мы готовы предоставлять денежную компенсацию – выплачивать рыночную стоимость этой квартиры. По моему мнению, таких семей будет не более 15%», – отмечает Александр Гусев.
Что поможет сгладить углы
Что можно сделать, чтобы программа стала более комфортной для населения, застройщиков и властей? Действенные решения предлагают сами практики.
«Следует на законодательном уровне прописать процедуру выкупа квартир в аварийных домах. Что же касается прочих объектов недвижимости в ветхих кварталах – гаражи, сараи и другие нежилые помещения, – то здесь необходим грамотный подход к каждому собственнику, чтобы впоследствии выкупить у него имущество», – считает Сергей Гончаров.
По мнению руководителя «Развития», упростить расселение помогли бы так называемые «коллективные договоры» между застройщиком и всеми жильцами дома. То есть собственники на общем собрании должны решить, на каких условиях будет проходить расселение.
«Таким образом, меньше вероятность, что один из жильцов выдвинет нереальные условия или же вовсе откажется выселяться, что в итоге затянет весь процесс. Сейчас на федеральном уровне рассматривают возможности внедрения такой инициативы. Но пока законопроекта нет».
Анатолий Шмыгалев надеется, что власти пойдут навстречу застройщикам и нормативы будут смещены для улучшения позиции строителей.
«Если не нарушать нормативы, принятые в городе, по парковкам, садам, то у строителя 20% затрат должно уйти на компенсацию при сносе аварийного ветхого жилья. Как это сделать, я не понимаю. Всё равно хотя бы на этих территориях придется отходить от нормативов. Мы рассчитываем, что город чуть подвинется, тогда возможна более плотная застройка, меньше парковочных мест, но спрос будет определять рынок», – подытоживает глава ООО «Инстеп».
На сегодняшний день реновация воронежских ветхих кварталов продолжается, девелоперы заявляют о новых проектах. Так, «ТрансЦентрСтрой Развитие» готовится расселить и снести 19 аварийных домов в районе улицы 45-й Стрелковой Дивизии и Московского проспекта. Проект планировки территории пока проходит согласование, но предварительная концепция предусматривает возведение здесь 8 жилых зданий переменной этажности. Новый квартал предусматривает качественную социальную инфраструктуру, в том числе новый детский сад. Жилой комплекс, достойный современного мегаполиса, может появиться в районе Центрального автовокзала уже в ближайшие годы.
Если этого одновременно захотят и строители, и власти, и жители аварийных домов.
