В конце прошлого года 2017-й называли для российского строительного рынка периодом возможного восстановления и роста ключевых показателей. О том, оправдался ли данный прогноз, что ждет отрасль в будущем и с какими проблемами сталкиваются воронежские застройщики на кадровом рынке, рассказал председатель совета директоров компании «Инстеп» Анатолий Шмыгалев.
– Владимир Астанин, который недавно возглавил региональный Союз строителей, обозначил сложившуюся ситуацию на воронежском строительном рынке как кризисную. Вы поддерживаете такое мнение?
– Я думаю, нынешняя ситуация стабильная. Введение санкций и падение нефтяных цен завершило «тучный период» девелоперского благополучия, когда достаточным условием продажи квартир было наличие котлована, а приобретение квартиры считалась хорошей инвестицией. Большая часть воронежских компаний была вынуждена, достраивая начатые объекты, сократить объемы строительства и продаж почти в два раза, перейдя в режим тотальной экономии и минимальной рентабельности.
– Как долго, по вашему мнению, продлится такой период? Удастся ли вернуться к докризисным показателям?
– Темпы восстановления рынка зависят от динамики цен: в перспективе снижение предложения на рынке жилья может увеличить его стоимость. Ведь подорожало все, кроме недвижимости, и так не может продолжаться бесконечно, а поднятие цен может спровоцировать дополнительный спрос и оживление строительства.
Но к докризисным показателям удастся вернуться только после стабилизации экономики в целом, и в ближайшие пару лет я не вижу серьёзной перспективы для роста. Ситуацию осложняет усиление государственного регулирования строительного рынка, имеющее целью обеспечить большими гарантиями дольщиков. Принятые недавно поправки к закону №214-ФЗ, согласно которым застройщик может строить только один объект долевого строительства, а деньги, привлеченные на него, нельзя направить на другие объекты буквально выбивают стабильную почву из-под ног порядочных и надежных застройщиков и толкают в болото их чуть более рискованных коллег.
Эти и множество других новшеств создают элементы дестабилизации в работе строительных организаций, увеличение количества административных барьеров, вызывая повышение стоимости жилья.
– Если говорить конкретно про компанию «Инстеп», в какую сторону изменились показатели компании в текущем году по сравнению с предыдущими?
– Снижение объемов продаж, по нашим оценкам, у всех составляет примерно 50 процентов, это видно и по рынку сбыта железобетонных изделий, которые мы производим. В последнее время он тоже не радует. Мы, ожидая кризис даже чуть раньше, снизили объемы строительства, поэтому в этом году компания в плановом режиме сдаст порядка 60 тыс. кв. м., чему несказанно рады. В период пиковых нагрузок мы производили и строили до 170 тыс. кв. м. жилья в год при среднем стабильном объеме сдачи около 100 тыс. кв.м.
Деятельность строительных компаний могут тормозить разные факторы, например, сложные административные процедуры, связанные с землей, или несколько месяцев отсутствия главного архитектора Воронежа.
– Согласны ли вы с мнениями некоторых участников рынка, что на сегодняшний день нормативная база застройки воронежских территорий, в частности центральной части города, является слишком суровой?
– Я считаю, что как раз к застройке центра Воронежа и должны предъявляться повышенные требования – к высотности, архитектуре, размещению социальных объектов, наличию детских площадок, парковок и т.д. Центр – это лицо города, и в то же время – крайне ограниченное пространство, в котором протекает деловая жизнь. Жесткая регламентация центральной части – это нормально. Правда, несмотря на это, мы всё же видим объекты, которых, по-моему мнению, в центре быть не должно.
А вот в других микрорайонах нормативы по наличию парковочных мест на одну квартиру можно смягчить. Завышенные, по мнению большинства строителей и на мой взгляд тоже, требования по парковочным местам делают заранее убыточным возведение подземных или многоуровневых парковок в Северном районе или на Левом берегу. У покупателей, которые ориентируются на такой ценовой сегмент, не хватает денег на эти парковочные места. До 70 % покупателей пользуются банковскими кредитами. Пока государство не начнет ограничивать размещение машин на придомовых территориях, парковки не будут продаваться, а строительство таких парковочных комплексов будет наносить застройщикам убытки.
– А как вы оцениваете ход реализации программы реконструкции ветхих кварталов Воронежа, которая стартовала в 2010 году? Насколько выгодно бизнесу участвовать в данной программе?
– В городе программа реализуется достаточно успешно, с серьезными объемами расселения. Я искренне рад, что есть мощная сила, которая расселяет людей из ветхого жилья, в первую очередь, из аварийных двухэтажных домов. На их месте давно пора построить современные жилые комплексы и подобная политика стимулирует это. А значит, влечет улучшения условий жизни людей и преображает город.
Но есть серьезная проблема, которая связана с тем, что проекты по развитию застроенных территорий, предполагающие расселение людей в безопасное жилье за счет инвестора, практически лишены для строителей экономической целесообразности. К застройке этих площадок применяются такие же нормативы, как и при освоении свободных пространств, а расходов застройщик несет значительно больше.
Это осложняет реализацию программ как для властей, так и для строителей. Поэтому, как мне кажется, необходимо задуматься о том, каким образом следует скорректировать нормативы, как изменить условия строительства на территориях с ветхим и аварийным жильём.
– В этом году воронежские власти приступят к разработке нового Генплана. Чего, на ваш взгляд, ему не хватает в первую очередь?
– Генплан – это хороший, качественный документ, а иначе и быть не может, ведь утверждая его, в мэрии проверяют каждую запятую. Генплан – как закон, который необходимо соблюдать. Он задаёт нормативы для всех, если все работают по ним, то можно говорить о честной конкуренции. Но если кому-то всё же удается от нормативов отступать, начинается хаос – у одних участников рынка себестоимость жилья будет выше, у других ниже, а значит, некоторые строители могут попросту разориться и свернуть свою деятельность. Однако стоит также учитывать, что Генплану присуще такое понятие, как «гибкость» – он открыт для внесения изменений, но, разумеется, делать это нужно, не нарушая общей концепции.
– Возвращаясь к деятельности «Инстепа», какие объекты являются ключевыми для компании на данный момент?
– Конечно, это жилой комплекс «Бабяково» – большой микрорайон, рассчитанный на восьмилетний период строительства с уникально обеспеченной инфраструктурными объектами территорией, включающей детский сад, школу и магазины. Наша компания также занимается проектом нового жилого комплекса в Коминтерновском районе по улице 45-й Стрелковой дивизии.
– Можете озвучить объем инвестиций в данный объект, предполагаемые сроки?
– Финансовые вложения составят порядка 700-800 млн. рублей. Сейчас идут достаточно сложные процессы, связанные с оформлением разрешительной документации. Из-за длительности этих технических процедур строительство мы рассчитываем начать не раньше февраля-марта 2018 года.
– В апреле было заявлено о застройке компанией квартала на спуске к Чернавскому мосту. На какие сроки намечен старт строительства?
– Разрабатываемая концепция этого проекта предполагает начало строительство в следующем году. Это будет жилье совсем другого формата, более высокого уровня, мы намерены инвестировать в него порядка 400 млн. рублей. Надеюсь, что формальности и согласования не слишком повлияют на наши планы и не задержат начало строительства.
– Планируете ли вы применять новые технологии при строительстве объектов?
– Использование бетона пока еще является самой эффективной и быстрой технологией при строительстве многоэтажного жилья. Он может применяться в трех видах – монолит, панели и сборный каркас. Четвертый вариант стройматериалов – это кирпич, но его сейчас используют меньше, потому что он повышает себестоимость. Поэтому в сдаваемом сейчас жилье большую часть в процентном соотношении составляют дома, возведенные с использованием, в первую очередь, бетона, как основного материала. Но свежие идеи можно найти в вариантах облицовки фасада, конструкции межкомнатных перегородок и т.д.
– А что касается кадрового рынка в строительной отрасли. Насколько качественное образование получают современные выпускники?
– Основную массу кадров для воронежских строительных компаний, безусловно, дает Воронежский архитектурно-строительный университет и свои функции он выполняет хорошо. Но я бы обратил внимание на то, что у многих молодых людей зачастую отсутствует мотивация к получению новых знаний и навыков, нет интереса к саморазвитию. Как следствие, выпускники, которым давалась возможность получить качественное образование, тем не менее, крайне редко подходят под высокие стандарты нашей компании, хотя имеют при этом серьезные карьерные амбиции и зарплатные ожидания. Специалисты с недостаточными знаниями и низкой квалификацией определяют высокую текучку и огромные, титанические усилия по поиску и подбору профессионалов. Эта главная кадровая проблема, характерная не только для нашей отрасли. Она будет существовать еще долго: воспитательная политика телевизора делает свое дело и растит далеко не самых инициативных, эффективных и добросовестных работников.
– Какие задачи стоят перед компанией до конца текущего года?
– Глобальная задача – сдать объекты этого года и принять бюджет на следующий. А в дальнейшем – не отступать от намеченных планов по продажам, строительству и сдаче объектов.
