Покупка недвижимости в кредит – серьезное решение для каждого заемщика. Такой шаг должен быть как действительно необходимым, так и обдуманным. Только профессионалы рынка недвижимости могут предоставить всю необходимую информацию для принятия решения. Посмотрим на ситуацию глазами клиентов: чего боятся заемщики, в чем видят свои риски и о чем не догадываются. Наш эксперт – Ирина Николаевна Парахина, юрист агентства недвижимости "Адвекс".
риски дня вчерашнего
Стоит ли влезать в долги на много лет вперед или можно еще потерпеть? Вот два главных вопроса на этапе принятия решения о кредите. Сомнение первое: брать ли кредит? Из-за отсутствия опыта заемщик боится неизвестности и не понимает всей процедуры приобретения недвижимости в кредит. Действительно, когда вы в первый раз находите в интернете или получаете другим способом информацию, а также изучаете различные банковские программы, сначала все они кажутся вам примерно одинаковыми, а процентные ставки неоправданно высокими. Далее вы начинаете просчитывать переплаты по процентам и серьезно задумываетесь, так ли вам нужен кредит или можно обойтись и без него. Как можно принять решение, не зная всех возможных вариантов? Необходимо просчитать и обдумать все иные способы решения жилищного вопроса. Для этого нужен профильный специалист, который разбирается помимо ипотеки в городских и федеральных субсидиях, может квалифицированно оценить недвижимость, грамотно разобраться в тонкостях вашей ситуации. Именно такой многопрофильный консультант может обоснованно посоветовать, как действовать оптимально и с чего начать. После консультации заемщик располагает необходимыми начальными сведениями, благодаря которым ему значительно легче принимать решения о кредите, о необходимости участия брокера и риэлтора. И самое главное, не будет ощущения случайности принятия решения и выбора банка. Возникает четкое понимание, что все остальные варианты рассмотрены и кредит – единственная ваша возможность. Согласно рейтингам социологических опросов, накопить большое количество денег гораздо сложнее, чем расплачиваться по уже полученному кредиту.
Сомнение второе: переплата по процентам. Ждать долгие годы, пока наши процентные ставки сравняются с мировыми, неразумно – у нас одна жизнь. Если ставки в будущем будут снижаться, а такая тенденция наметилась, всегда можно перейти на более низкий процент при условии правильно подобранной для вас ипотечной программы.
Стоит отметить и третий вопрос, который волнует заемщика: сколько стоит услуга ипотечного брокера и нужно ли оплачивать эту работу, если в выдаче кредита отказано? Нужно понимать, что консультация специалиста – это не сыр в мышеловке, который только в этом случае и может быть бесплатным. Ожидание, что цена определится в процессе работы, создает атмосферу неопределенности и, кроме того, потенциально может привести к конфликту впоследствии. В такой ситуации каждая из сторон будет видеть вариант развития событий в выгодном для себя свете, что может вызвать обиды и разочарования. Поэтому оказанная услуга заранее оговаривается согласованным размером и временем оплаты, что в дальнейшем гарантирует ее высокое профессиональное качество.
риски настоящего времени
Решение о кредите принято. Возможен ли риск на этапе прохождения самой сделки? Возможен. Рассмотрим распространенные схемы. Проблемы создает отсутствие организации самого процесса.
Схема 1. Сначала выбирается кредит, а потом обсуждаются желаемые варианты квартиры. Не исключено, что выбранную вами квартиру купить не получится: нет соответствующего пакета документов либо по требованию банка на такую квартиру нужно больше собственных средств. И таких вариантов множество. Поэтому данная последовательность неправильна.
Схема 2. Жилье подобрано и, исходя из этого, выбирается банковская программа. В этом случае вас могут не устроить условия кредита, процентные ставки и требования банка по форме подтверждения дохода.
Самое оптимальное решение – когда брокер и риэлтор работают согласованно. Именно тогда заемщик будет понимать всю процедуру сделки, все расходы по ней будут прозрачны, а возможность лишних действий исключена.
долевое строительство
Помните, заключая кредитный договор и приобретая право требования по долевому строительству, вы совершаете две независимые операции. Даже когда объект проверен юристами банка и страховой компании, это не дает стопроцентной гарантии от всех возможных рисков. Когда наступят проблемы с оформлением в собственность новой квартиры, придется отстаивать свои права, продолжая расплачиваться по кредиту.
взаимодействие с продавцами
Внесение авансов и задатков за выбранное жилье – серьезный этап. Это сохранит не только ваше время и нервы, станет гарантией прежде всего вашей безопасности. Этим нельзя пренебрегать, чтобы не создать себе серьезных финансовых проблем в будущем.
несоблюдение сроков при получении кредита
Эта проблема достаточно актуальна. За время ожидания одобрения на квартиру договор на приобретение квартиры может закончиться, и продавец поднимет цену. В другом случае за это время в банковских программах могут произойти изменения. Заемщик, в итоге, рассчитывая на одно, получает другое. Избежать подобной ситуации можно лишь при условии четкого, системного и согласованного взаимодействия всех сторон: риэлтора, брокера и банка.
взаимодействие различных структур
Речь идет о программах жилищных субсидий различного уровня. Несогласованность этих программ (постановлений, решений) приводит к тому, что далеко не все продавцы согласны продавать свои квартиры субсидентам. Только терпение и неуловимое обаяние опытных специалистов в области недвижимости позволяют провести такую сделку, реализовав законные права граждан на жилье. Это мастерство высокого уровня.
взаиморасчет
Мало кто из заемщиков понимает, что в тот момент, когда он выбрал квартиру и приглашен в агентство недвижимости для внесения аванса и задатка, ему предстоит подписать все самые важные условия по дальнейшей процедуре сделки. И если заемщик не видит своих рисков, не знает условий банка по взаиморасчетам, он может попасть в тупиковую ситуацию уже в день заключения сделки.
риски дня завтрашнего
Итак, вы счастливый обладатель новой квартиры. Все переживания и проблемы позади. Вы вступили в новую жизнь – жизнь с кредитом, поэтому должны неукоснительно соблюдать все правила, соответствующие этому периоду. Какие риски могут подстерегать вас на этом этапе?
продажа кредита другому банку
Ваш банк-залогодержатель имеет право продать ваш кредит другому банку или другой кредитной организации, но это не повод для беспокойства. Продажа вашей закладной – процесс от вас независящий. Главное для вас то, что при продаже вашего кредита все условия кредитного договора сохраняются.
незнание кредитного договора
Не раз приходилось наблюдать, как в спешке и суматохе подписываются кредитный договор и договоры страхования. Чаще всего заемщик, посмотрев в пакете документов график платежей и отметив строчки с процентными ставками, дальше читает невнимательно. Очень важно прочитать договор от начала до конца, и лучше сделать это дома. Заемщик должен знать непременно все условия договора. Невнимательное прочтение не освобождает от ответственности за неисполнение тех или иных пунктов.
несвоевременные платежи
С момента оформления кредита для заемщика начинается его кредитная история. Какой она будет, положительной или отрицательной, зависит только от него. Своевременные выплаты по кредиту обязательны. Небрежность в сроках платежей обходится дорого.
Что будет, если я не смогу платить по кредиту? Этот вопрос волнует каждого заемщика. Здесь уместен только один совет: если у вас по какой-то причине наступили проблемы с платежами по кредиту (потеря работы, развод, раздел имущества, отъезд в долгосрочную командировку) – не надейтесь, что проблема рассосется сама собой, ни в коем случае не используйте прием "залечь на дно". Следует прийти в банк, честно рассказать о ваших проблемах и вместе с банком найти выход из сложившейся ситуации. Банк заинтересован сохранить вас как клиента и постарается найти способ, приемлемый для себя и для вас, чтобы облегчить условия погашения кредита. Если такие меры, как увеличение срока кредита или отсрочка по уплате основного долга не помогают, скорее всего, вы совместно придете к решению о продаже залоговой квартиры. При этом банк получит свои средства, а вы получите оставшиеся. Главное – не доводить до продажи с торгов. Это крайне невыгодный вариант для заемщика!
падение цен
Кредит оформлен, квартира куплена. И вдруг цены на жилплощадь стали падать. Долг банку выплачивается, а квартира уже не стоит вложенных в нее денег. В такой ситуации могут оказаться те, кто приобрел квартиру на пике цен. Заранее рассчитать и предугадать этого нельзя. Но пусть знание того, что глобальная кривая цен на недвижимость с подъемами и провалами в локальных точках все равно движется вверх, даст вам уверенность в правильности принятия решения даже в этой ситуации.
невозможность продажи залоговой квартиры, пока не выплачен кредит
Можно ли будет поменять залоговую квартиру с невыплаченным кредитом или семья должна жить в ней до полного погашения кредита? Вопрос, интересующий многих. Конечно, квартира находится в залоге у банка, и продать ее без его согласия невозможно. Но если все обстоятельства и условия продажи согласованы с банком, то это реально. Вам необходимо договориться с покупателями вашей квартиры о схеме взаиморасчетов, по которой он частью своих средств рассчитается с банком, а частью с вами. Одновременное приобретение на кредитные средства другой квартиры тоже вполне осуществимо, несмотря на сложный механизм реализации.
деноминация рубля
Вопросы о деноминации рубля волнуют нас всех, и в том числе ипотечных заемщиков. Что только не приходит в голову в связи с этой проблемой. Но бояться нечего. Если по всей стране количество нулей в денежных знаках уменьшится, то же самое произойдет и с суммами в ваших платежах. В этой ситуации рисков нет.
неудобства обслуживания кредита
О процедуре внесения ежемесячных платежей, которая будет ожидать вас ближайшие 10-15 лет, следует подумать в момент выбора банка. Удобства обслуживания кредита, сервис и возможность рассчитываться по пластиковым карточкам и через интернет из другого города – это комфорт, о котором вы вспомните не раз, если выберете банк, который имеет такие возможности: перспектива траты времени из-за ежемесячного стояния в очереди малоприятна.
уменьшение суммы налогового вычета
Часто при выборе квартиры на рынке недвижимости вы попадаете в ситуацию, когда продавец владеет квартирой менее трех лет и не хочет указывать в договоре реальные деньги. Если квартира настолько вас устраивает, что вы готовы на это пойти, то хотя бы заранее просчитайте насколько уменьшится сумма вашего налогового вычета, проведите еще раз ревизию всех предстоящих финансовых затрат при проведении сделки, отталкиваясь от стоимости понравившейся квартиры. Только после этого принимайте окончательное решение о покупке.
Ипотека – дело очень личное. Но в многочисленных ипотечных программах банков не всегда легко сориентироваться. Профессиональный юрист агентства недвижимости всегда готов оказать помощь в формировании особенного адаптированного предложения. Словом, какой бы сложной жилищная ситуация ни была – специалист найдет "именное" решение вашей проблемы и постарается исключить или максимально уменьшить ваши всевозможные риски.
