Воронеж. 12.12.2017. ABIREG.RU – Воронежская строительная компания «Выбор» депутата регионального парламента Александра Цыбаня может сохранить контроль над 27,1 га яблоневых садов на Московском проспекте даже в том случае, если арбитражный суд признает сделку по приватизации этого участка незаконной. Подобный исход громкого дела не исключают опрошенные «Абирегом» эксперты.
13 декабря судья Ольга Сидорова должна вынести решение по иску прокуратуры Воронежской области о признании недействительным договора купли-продажи 52,4 га яблоневых садов между теруправлением Росимущества и ООО «Спартан» и истребовании недвижимости из незаконного владения нынешних собственников – ООО «Атлант» и ООО «Выбор» (первоначальный участок был впоследствии разделен на два).
Речь идет о той части яблоневых садов, на которой компания Александра Цыбаня еще в 2015 году запланировала строительство высотного жилого квартала (17-25 этажей). Начать предполагалось с освоения собственного участка (27,1 га), а продолжить – на участке «Атланта» (25,4 га). Всего «Выбор» намеревался возвести более 800 тыс. кв. м жилья (почти 20 тыс. жителей), однако его планам помешало возбуждение уголовного дела о мошеннической приватизации недвижимости.
Как полагает следствие, благодаря единой преступной схеме «Спартан» выкупил у государства весь массив яблоневых садов на Московском проспекте площадью 76,9 га. После перепродажи участок в 24,4 га (севернее ул. Ломоносова) оказался в собственности «Атланта», участок в 52,4 га (южнее ул. Ломоносова) – «Атланта» и «Выбора». Обвиняемым по уголовному делу проходит нынешний директор и владелец «Спартана» Владимир Поволоцкий. Правоохранители уверены, что ему удалось «ввести в заблуждение» многочисленных сотрудников Росимущества и мэрии Воронежа и зарегистрировать на территории садов поливочный комплекс, которого в действительности не существовало. «Введенные в заблуждение» чиновники расценили водопровод как объект недвижимого имущества и, в соответствии с Земельным кодексом, продали участки без торгов по кадастровой стоимости – всего за 3,8 млн рублей. При этом рыночная цена, как полагает следствие, составляла почти 900 млн рублей.
Возвращать яблоневые сады под контроль государства взялась региональная прокуратура. 29 ноября ведомство одержало в суде первую победу: арбитраж признал приватизацию северного участка незаконной. Исходя из проектной документации, суд пришел к выводу, что поливочный комплекс был создан «исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка», мог выполнять «лишь обслуживающую функцию» и не имел самостоятельного функционального назначения, а потому его следует рассматривать как «неотъемлемую часть земельного участка» и нельзя считать объектом недвижимого имущества. Другими словами, приватизация актива на допущенных Росимуществом условиях – без торгов по кадастровой стоимости – не может считаться законной вне зависимости от того, существовал поливочный комплекс в действительности или нет.
В рамках этого дела арбитраж также удовлетворил виндикационное требование прокуратуры о возврате северного участка в собственность государства, признав «Атлант» недобросовестным приобретателем. Чтобы доказать это, прокуратура предоставила суду материалы допросов свидетелей по уголовному делу. Согласно документам, заключавшие сделки купли-продажи номинальные директора Ольга Корчагина (ООО «Спартан») и Наталья Триандифилиди (ООО «Атлант») дали показания, в которых подтвердили факт знакомства и наличия общих бизнес-интересов у Владимира Поволоцкого и Владислава Гузенко (нынешний директор «Атланта»).
Если верить документам суда, именно господин Гузенко хотел приобрести земельные участки, занятые яблоневыми садами, по заниженной цене, для чего даже добился пересмотра их кадастровой стоимости. Однако впоследствии он понял, что выкупить актив можно лишь имея на участках недвижимое имущество. «О данной ситуации он рассказал своему знакомому Владимиру Поволоцкому, с которым поддерживал хорошие отношения. Свидетель пояснил, что земельные участки впоследствии были приобретены на подконтрольную ему организацию ООО «Атлант», директором которой являлась его знакомая Наталья Триандифилиди, которая по его указанию подписала соответствующие договоры», – поясняется в документах суда.
В качестве подтверждения недобросовестности «Атланта» прокуратура также привела результаты оценки рыночной стоимости участков, проведенной в рамках расследования уголовного дела. Согласно выводам эксперта, на момент приватизации 24,4 га яблоневых садов севернее ул. Ломоносова могли стоить 151,1 млн рублей, в то время как проданы они были за 1,2 млн рублей. По мнению надзорного органа, это говорит о явно заниженной стоимости актива и вытекающей из нее недобросовестности покупателя.
Однако арбитраж отказался принимать этот довод в качестве доказательства. По мнению суда, экспертиза была проведена с ошибками: рыночная стоимость участков оценивалась на момент приватизации, а не на момент продажи «Атланту». Кроме того, в качестве аналогов для оценки использовались участки под застройку, в то время как спорная недвижимость была выкуплена в статусе сельскохозяйственной.
Не исключено, что этот фактор может стать ключевым во втором арбитражном деле – о возврате под контроль государства яблоневых садов южнее ул. Ломоносова. Несмотря на практически полную идентичность иска, фабулы дела и состава участников, во втором случае прокуратуре необходимо доказать недобросовестность уже не только «Атланта», но и строительной компании «Выбор». И если связь между «Спартаном» и «Атлантом» прослеживается даже по официальным документам (например, Владимир Поволоцкий и Владислав Гузенко ранее были бизнес-партнерами в ООО «Проспект» и ООО «Абсолютпроектстрой»), то доказательств связи «Спартана» и «Выбора» у прокуратуры и следствия нет. Надзорный орган апеллирует только к оценке рыночной стоимости актива, которую судья Ольга Сидорова ранее уже отказалась принимать во внимание. Таким образом, строительная компания вполне может оказаться «добросовестным приобретателем».
Управляющий партнер консалтинговой группы «Дивиус» Иван Гусев считает, что в первом арбитражном деле «четко просматривается цепочка целенаправленных действий недобросовестных приобретателей». «Однако это не значит, что и в другом, как предполагается, аналогичном деле, набор фактов и обстоятельств будет таким же или похожим», – считает юрист. В качестве факторов, которые могут сыграть в пользу «Выбора», он отмечает «значительный административный ресурс» и текущую раздробленность участка (застройщик успел размежевать его под будущие дома).
Схожего мнения придерживается и управляющий партнер юридической компании «Центральный округ» Дмитрий Просвирин. По его прогнозу, дублирующихся участников процесса ждет такой же судебный акт, как и по первому делу. «А вот в отношении «Выбора» виндикационное требование не так однозначно. Во-первых, не понятно, располагает ли прокуратура надлежащими доказательствами отсутствия добросовестности в его действиях. Во-вторых, из общедоступных источников невозможно установить результаты проведенной экспертизы по определению рыночной цены оспариваемого земельного участка», – отметил эксперт.
«Если проанализировать первое решение, то становится ясно, что виноватым в сделке является Росимущество, которое допустило неверную трактовку норм права. Чтобы доказать недобросовестность покупателей, прокуратура апеллировала к заинтересованности и низкой цене. Однако суд не принял второго аргумента. Если на эту кальку наложить дело «Выбора», то заинтересованности там нет, прокуратура ее никак не раскрывает, а низкая цена как доказательство уже была отвергнута. Поэтому во втором деле сделку также признают недействительной – это факт, но земельный участок у «Выбора» не заберут. То, что сделка будет признана недействительной, не будет иметь для «Выбора» никаких правовых последствий», – уверен юрист Антон Палихов, представляющий в суде интересы «Спартана».
