Воронеж. 10.01.2018. ABIREG.RU – Расследование – В самом центре Воронежа (всего один километр до площади Ленина) в очередной раз продается очень привлекательный объект – промышленный корпус площадью 4,7 тыс. кв. м с пристроенным административным 4-этажным зданием. Риелторы просят недорого – 19,5 млн рублей – и сразу же готовы уступить почти полцены. Даже если считать по полной, получается всего 4 тыс. рублей за квадратный метр. Дешевле некуда. К сожалению, желающие поживиться дармовщинкой рискуют остаться без денег. Корреспондент «Абирега» попытался разобраться, как можно нажиться на продаже оборонного объекта.
Указанное здание является бывшим станочным цехом Опытного конструкторского бюро моторостроения (ОКБМ). Пристройка – бывшее конструкторское бюро. Когда-то здесь придумывали двигатели для истребительной авиации. Объект находится на территории другого оборонного предприятия – Воронежского механического завода (ВМЗ). Если ОКБМ занимается производством авиационных двигателей, то ВМЗ делает двигатели космические. Когда-то оба эти предприятия были связаны неразрывной производственной цепочкой. Но с распадом Советского Союза ОКБМ утратило свое стратегическое значение (но не секретность), было приватизировано, затем прошло через стадию банкротства и сменило собственников. ВМЗ оставался в госсобственности и в 2007 году вошел в государственный космический центр имени М. В. Хруничева. Вообще основные производственные площадки ОКБМ находятся за городской чертой, но часть производств – так исторически сложилось – осталась на территории ВМЗ. Естественно, здания при приватизации предприятия стали частной собственностью, а поскольку в производстве никак не используются, их было решено продать.
Но тут вышла загвоздка: земля, на которой стоит цех ОКБМ, находится в федеральной собственности. Статья 35 Земельного кодекса однозначно трактует неразрывность прав на здание и земли: при переходе прав собственности на здание к новому владельцу переходит право преимущественного выкупа или аренды находящегося под ним земельного участка. То есть потенциальный покупатель полагает, что право на землю перейдет к нему, как только он купит само здание. Надо только помучиться с оформлением.
Продам родину – недорого. Земля – отдельным лотом
После того как здание цеха было выставлено на продажу в 2015 году, им заинтересовался воронежский бизнесмен Олег Потытняков, основной владелец торгово-производственного ООО «НАТОЛ». К гигантам бизнеса «НАТОЛ» отнести сложно, но компания хорошо известна на рынке – уже 15 лет занимается торговлей и производством мелкого хозтовара, который поставляет более чем в 500 магазинов Черноземья. В общем, желание расшириться и забрать пустующее здание под склад выглядело вполне логичным.
От ОКБМ продажей здания занимался заместитель директора по общим вопросам Владимир Приходько, человек, пришедший на завод после банкротства вместе с новой командой генерального директора Валерия Дергилева, у которого начинал персональным водителем, а последние пять лет работал замом по общим вопросам.
Олег Потытняков говорит о следующих условиях, выставленных ему представителем ОКБМ: мол, здание официально продадим за 10 млн рублей, но «надо добавить» сверху наличными. Деньги, как говорит собеседник «Абирега», брали «под директора». За наличку пообещали помочь с оформлением всех документов. Здесь в нашей истории вновь появляется фамилия Приходько – Александра, двоюродного брата Приходько первого. В общей сложности из необходимых 10 млн рублей господин Потытняков заплатил только шесть, но землю не получил, зданием владел около года и в конечном итоге лишился всего – и здания, и денег.
В договоре купли-продажи было указано, что здание будет приобретаться через ипотечный заём, который будет привлечен после выплаты «НАТОЛом» аванса и перехода к нему права собственности на здание. Потытнякова клятвенно заверили, что проблем с оформлением земли не будет. Договор купли-продажи был подписан 9 июля 2015 года. Тут же, еще до проплаты официальной части, Олег Потытняков двумя траншами отдал под расписку Александру Приходько 2 млн наличными. В расписке указано – это важно – «в качестве частичной оплаты залога за нежилое помещение». Тут любопытно, что даты расписок о получении Александром Приходько налички «счастливо совпали» с документами о купле-продаже здания. 9 июля Потытняков отдает Приходько 1,2 млн рублей и получает договор купли-продажи, а на следующий день, 10 июля, отдает всё тому же Приходько 800 тыс. рублей (в расписке снова указано: «частичная оплата залога») и получает Акт приема-передачи. Не усмотреть связи между наличкой и этой документацией может разве что слепой.
Спустя две недели «НАТОЛ» зарегистрировал права собственности на нежилое здание, а в августе сумел приготовить «официальный» аванс – 3 млн рублей. Поскольку эта сумма была собрана с опозданием, другой Приходько, Владимир, взял у него еще 1 млн рублей наличкой, снова «под залог», но в этот раз от имени ОКБМ. В расписке указано, что в случае несвоевременной оплаты аванса деньги уйдут на благотворительность в распоряжение ОКБМ. Судьба этого миллиона остается загадкой – и для полиции, куда потом обратился владелец «НАТОЛа», и для автора этих строк.
Когда окончательно выяснилось, что земля ни в собственность, ни в аренду оформлена не будет, банки «НАТОЛу» в оформлении ипотеки отказали, и сделку через суд отыграли назад. Сам господин Потытняков в тот момент, когда «НАТОЛ» был собственником здания, попытался начать оформление земли, но его из местного управления Росимущества отфутболили в федеральную структуру ведомства, а оттуда пришел отказ. Летом 2016 года здание вернулось в собственность ОКБМ. Олег Потытняков оказался и без здания, и без 6 млн рублей. Своих денег он так до сих пор и не увидел.
Версия генерального
Генеральный директор ОКБМ Валерий Дергилев говорит, что вывод вредных производств ОКБМ за черту города носит плановый характер. «Денег с этого ОКБМ не получает, делает это за свой счет. Часть помещений передали мехзаводу, а часть решили продать. Мы и раньше так поступали. Занимался продажей здания Владимир Приходько, который был тогда моим заместителем по общим вопросам. Самому заниматься у меня не было времени, а своему заму я полностью доверял. Как оказалось, зря. Насколько я помню, по этому зданию у нас было несколько ценовых предложений, в том числе более выгодные, чем от Потытнякова, но Владимир Приходько убедил меня, что надо продать именно ему, поскольку он хороший, замечательный человек. Наш юрист сказал, что всё хорошо. Я сказал – оформляйте. Начали делать предварительный договор, оказалось, что «НАТОЛ» хочет взять ипотеку. Я удивился – цена небольшая, а во-вторых, говорили же, что они там крутые и этот корпус выкупить ничего не стоит. Мне Приходько говорит, что они в «НАТОЛе» любят брать ипотеку. Странная любовь на самом деле, но Владимир уверил меня, что всё будет отлично, притащили какую-то бумажку из банка, о том, что «НАТОЛу» будет предоставлена ипотека. Но для того, чтобы получить ее, им надо отразить это в договоре и передать им производственный корпус. Мы согласились. Начинаются разговоры, что банк ипотеку почему-то не дает. Аванс «НАТОЛ» задерживает, я уже хочу договор расторгать, но они выплачивают аванс 3 млн рублей – и всё, больше денег нет. Ситуация напрягает еще сильнее. Стали ее «пробивать», и начинает вырисовываться мошенническая схема. Оказывается, такая уже была реализована в Ростовской и Волгоградской областях. Связана она с тем, что приходят замечательные ребята, платят маленький аванс, потом тянут ситуацию и уходят в банкротство. В банкротстве правовой статус этого здания резко меняется – это уже конкурсная масса. Обратно мы его через суд изъять не можем и становимся в очередь кредиторов, а эта очередь уже подготовлена. Схема не новая, но она работает. А Потытняков, к тому же, является профессиональным конкурсным управляющим. Пробивая активы компании «НАТОЛ», мы начинаем понимать, что компания активно готовится к самобанкротству, а сделку они тянут целенаправленно, чтобы потом ее невозможно было расторгнуть. Я отодвигаю от этого дела Приходько и поручаю юристам расторгнуть сделку через суд в кратчайшие сроки, что они и делают. В итоге мы успели возвратить себе здание. Тут приходит письмо от «НАТОЛА», что, оказывается, он давал деньги Приходько. Я вызываю Приходько, он божится, что никаких денег не брал».
Также Валерий Дергилев рассказал корреспонденту «Абирега», что в 2015 году они заказывали оценку здания. Его якобы оценили в 14 млн рублей. При этом господин Дергилев пообещал найти копию акта оценки. Но, увы, к моменту написания материала ни одного документа, подтверждающего действия ОКБМ, в том числе и акт оценки редакция так и не получила.
Замдиректора завода по безопасности Андрей Сташко рассказал «Абирегу», что в 2016 году проводил плановую проверку транспортного цеха, который курировал господин Приходько. В результате тот был уличен в «манипуляциях» с бензином и уволен. А ситуация с получением налички за здание всплыла уже позже. Естественно, никто на предприятии об этом не знал. Господин Сташко говорит, что Владимиру Приходько еще повезло: директор не стал обращаться с заявлением в правоохранительные органы, а просто предложил ему уволиться по собственному желанию, что тот и сделал еще в начале 2016 года. «Уволили за дело», – резюмирует собеседник «Абирега». На ОКБМ со смехом рассказали, что до сих пор подрядчики, раньше работавшие с Владимиром Приходько, пытаются всучить деньги ответственным работниках предприятия: «Мы же так раньше всегда работали».
Сложно понять, из-за чего на самом деле уволили самого Владимира Приходько, не был ли бензин только благим поводом. По словам Олега Потытнякова, Валерий Дергилев все-таки подал заявление на Владимира Приходько и сейчас полиция проводит доследственную проверку.
Что касается возможного банкротства «НАТОЛа», то на него заведены все договоры по поставкам в торговые сети. Обанкротить его для Олега Потытнякова – значит закрыть дело, которым он занимался 15 лет. Попросту совершить бизнес-самоубийство. Так что версия про попытку возможного самобанкротства «НАТОЛа» звучит, мягко говоря, сомнительно, а вот обещание оформить землю, под которое взяли наличку и растворились, – вполне убедительно.
В 2016 году, когда здание вернулось в собственность ОКБМ, «НАТОЛ» «выкатил» заводу претензию о возврате денег. Дергилев был сильно удивлен, что Потытняков стал требовать назад не только аванс, но и «неофициальную» часть, переданную им Владимиру Приходько. «По-русски говоря, это взятка должностному лицу через посредника. Он платил не на предприятие, а чтобы они (братья Приходько – прим. ред.) целенаправленно тянули время. Мы здание отбили, и мошенничеству совершиться не дали», – резюмирует гендиректор.
«НАТОЛ» обратился в суд за возвратом хотя бы официальной части и выиграл его в ноябре 2017 года, причем ОКБМу присудили выплатить не только 3 млн рублей, но и 300 тыс. рублей за пользование чужими деньгами. ОКБМ решил оспаривать решения арбитража до победного конца и денег не отдает. Господина Дергилева сильно расстроило, что судья отказался рассматривать встречный иск ОКБМ, который, в свою очередь, хотел получить с «НАТОЛа» деньги за годичное пользование зданием, неустойку по договору и упущенную выгоду. Гендиректор намерен обратиться в квалификационную коллегию судей с заявлением о процессуальных нарушениях во время рассмотрения спора. Кроме того, Валерий Дергилев сказал корреспонденту «Абирега», что ОКБМ подало в полицию заявление на Олега Потытнякова о взятке, но они «не могут его разыскать».
«Следственный» эксперимент
Что же это за дворец такой, из-за которого весь сыр-бор? Под видом потенциального покупателя проникаю на режимный объект. Я уже знаю, что до недавних пор сдавалась в аренду лишь малая часть (около 250 кв. м) цеха. Арендаторы после всех скандалов, связанных с продажей здания, решили попросту съехать и найти место поспокойнее. В цеху, кажется, еще вчера трудились люди, а вот четырехэтажное здание КБ, похоже, не используется со времен СССР; ни дать ни взять – авгиевы конюшни. Такое ощущение, что прошла атомная война и люди исчезли. Груды осыпавшейся десятилетиями штукатурки, дырки в бетонном полу, наполовину сгнившая мебель, электричества нет, темень и сквозняки – мечта для диггеров.
Риелтор Лариса Кордюмова нахваливает крышу – она и вправду не протекает. Made in USSR. Спрашиваю помощника Валерия Дергилева Александра Китаева, есть ли данные о балансовой или кадастровой стоимости здания. Помощник обещает уточнить информацию, но так и не отвечает на вопрос. Не видел документа с оценкой и Олег Потытняков – он уверен, что никакой оценки не проводилось, иначе вся катавасия с невозможностью оформить землю сразу бы вылезла наружу.
В 100 м от злополучного здания делают двигатели, отправляющие «Протоны» в космос. У ОКБМовского цеха общая стена с большим производственным корпусом (3 тыс. кв. м), принадлежащим мехзаводу, который, в свою очередь, входит в состав расположенного в Москве ГКНПЦ им. М. В. Хруничева. Всё это затрудняет и без того запутанный земельный вопрос. Начальник управления имущественных и правовых отношений ВМЗ Дмитрий Кретинин пояснил, что общая территория предприятия и участок под продаваемым зданием размежеваны и оформлены под отдельными кадастровыми номерами, но так или иначе вся земля принадлежит Российской Федерации, а все собственники зданий, располагающихся на этом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды соразмерно занимаемой площади.
Версия братьев Приходько. Где деньги, Зин?
Я встречаюсь с Владимиром Приходько. Скромный с виду человек 50 лет, всю жизнь был связан с транспортом, теперь работает в управляющей компании. Вместо офиса – лифтерка. «Вот что я получил в результате (показывает видавший виды кнопочный мобильник), а были и почет, и уважение, и служебная машина. Мне чужого не надо, меня зарплата устраивала. А еще я с братом окончательно разругался, не общаемся теперь совсем». По словам Владимира Петровича, он действительно брал деньги наличкой от Потытнякова, подержал их в сейфе, а потом отдал назад. В пользу его версии говорит то, что у владельца «НАТОЛа» не осталось оригинала расписки – только копия. Но сама операция выглядит совершенно фантастической и нелогичной. В ОКБМ, повторюсь, никто не догадывался, что заместитель директора завода брал какие-то деньги под залог с последующим «переходом в ООО «ОКБМ» в качестве спонсорской помощи (благотворительности)». Олег Потытняков поясняет, что оригинал расписки отдал Владимиру Приходько после того, как проплатил аванс, что, конечно, указывает на то, что этот миллион никакая не благотворительность, а часть сделки по покупке злополучного корпуса. Деньги бизнесмен назад требовать не собирался. По крайней мере, до тех пор, пока не пришел к выводу, что стал жертвой банального развода.
Вообще господин Потытняков первоначально познакомился именно с Александром Приходько, который и предложил ему «выгодно» купить здание. И если с Владимиром Петровичем нам удалось встретиться без проблем, то с его братом состоялся вот такой очень показательный телефонный разговор:
– Здравствуйте, Александр Николаевич, меня зовут Александр Пирогов, я обозреватель Агентства Бизнес Информации «Абирег». Я пишу статью о продаже корпуса ОКБМ. Я уже встретился с покупателем Олегом Потытняковым, вашим братом Владимиром Петровичем – у каждого из них своя версия этой истории. Поскольку вы один из участников этой продажи, хотелось бы услышать и вашу версию – из первых уст.
– Я бы не хотел, чтобы про меня вообще писали.
– Я понимаю, но это вряд ли возможно. Вы один из участников... Можно к вам подъехать в удобное для вас время кое-что прояснить. Полчаса найдется?
– Полчаса нет. Я человек очень занятой. У меня всё по минутам расписано. Олег Александрович – жулик, за работу расплатился, потом еще и денег взаймы взял, потом заявление в полицию на меня написал. Я бы не хотел никакой огласки в принципе.
– Послушайте, я могу по телефону у вас уточнить? Потытняков отдал мне две копии ваших расписок.
– Будет клевета, подам в суд.
– Послушайте...
– Слушать ничего не хочу. Бред сивой кобылы. Он мне денег должен и заявление еще написал.
– Сколько он вам должен?
– Вы понимаете, что я на вас в суд подам, если что-то где-то вылезет?
– Бога ради подавайте. Вы мне угрожаете уже?
– Я вам не угрожаю. Я вам пояснил позицию на данного человека.
В телефонной трубке слышится женский голос:
– Меня зовут Приходько Екатерина Вячеславовна, я адвокат. Если вы считаете что-то нужным писать – пишите, пожалуйста, но не надо доставать человека своими звонками. Хорошо? Спасибо. Всего хорошего.
Цена тает на глазах
Автор текста терпеливо выслушал всех участников конфликта, даже тех, кто, как Александр Приходько, не горел желанием высказаться. И решил задать вопросы нашим экспертам.
Можно ли вообще продать нежилое здание в той ситуации, в которой сегодня находится этот объект – здание частное, земля в федеральной собственности. Обязано ли Росимущество, руководствуясь принципом нераздельности земли и расположенного на ней объекта, переоформить землю в собственность или долгосрочную аренду? И собственно, кто должен заниматься оформлением?
Вот что считает воронежский юрист Сергей Лебедев: «Полагаю, что объект недвижимости без земли продавался незаконно. Продавец должен был самостоятельно подготовить объект к продаже. Если грубо выражаться, это просто-напросто галимый развод: вытащили из человека деньги, потом назад вернули имущество. Кроме того, ОКБМ еще и подало иск за пользование чужим имуществом на 5 млн рублей, которым «НАТОЛ» фактически пользоваться не мог».
«Абирег» также поинтересовался вопросом, как влияет на стоимость нежилого помещения невозможность оформить его в собственность вместе с землей? Вот как прокомментировала эту коллизию председатель воронежского отделения саморегулируемой организации оценщиков профессор Виктория Круглякова: «В моем понимании сначала ОКБМ должно было оформить землю на праве аренды на себя. Это сложная процедура, учитывая, что земля принадлежит РФ. Но если ОКБМ является теперь уже частной компанией, то пока частный собственник помещения не оформит землю на себя, говорить о готовности объекта к продаже нельзя. Поэтому если говорить о едином объекте недвижимости, то он, судя по всему, не готов к продаже, и комментировать его возможную стоимость не имеет смысла».
Чем закончится вся эта история – сумеет ли «НАТОЛ» вернуть свои деньги, а ОКБМ продать свое здание по второму кругу и без приключений, – этого мы не знаем. Вот представьте себе, что это не здание, а автомобиль – вы внесли аванс, а оказалось, что документы не в порядке. Допустим, продавец об этом не догадывался, тогда он спокойно возвращает деньги и пытается устранить проблему с документами, а если не удается – продает машину по запчастям. А тот, кто продает с умыслом машину с левыми или неправильно оформленными документами, уже является жуликом.
У этой истории больше вопросов, чем ответов. Генеральный директор ОКБМ во время нашей встречи пообещал передать автору и отчет оценщика, но так и не сделал этого. У меня стали закрадываться смутные сомнения: а была ли официальная оценка объекта недвижимости и действительно ли генеральный ничего не подозревал о делишках своего заместителя? Но самым забавным мне представляется то, что несчастный производственный корпус можно таким образом продавать по кругу до бесконечности.
P. S. Когда уже материал был готов к печати, мне позвонила риелтор. Я не стал ей объяснять, что я всего лишь журналист. Сказал, что не готов покупать здание без земли. Женщина очень расстроилась: «Жаль. А я готова была предложить вам скидку в 3 млн рублей». Пока писалась статья, объект, до сих пор «висящий» на «Авито», подешевел на полмиллиона. Эй, ни у кого лишних 19 «мультов» не найдется?
