Воронеж. 26.01.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Недавно на месте бывшего трамвайного депо в центре Курска открылся мультифункциональный комплекс Central Park. Это, пожалуй, лучшее место в городе под подобный проект, так как участок в 2 га расположен на пересечении всех крупных транспортных потоков, в окружении большого количества домов. Инвестор объясняет, мол, обычное дело – выкупили у города с аукциона за 518 млн рублей. Планируется, что проект окупится в течение 15 лет или даже раньше. Эксперты прогнозируют: амбициозный проект, рассчитанный для семейного отдыха и шопинга, может сильно «прижать хвост» конкурентам.
Кто придумал Central Park?
В Курске насчитывается несколько крупных торговых центров, среди которых – «Европа», «Пушкинский», «МегаГринн». У каждого из них своя специфика и свой клиент. Открытый в середине декабря 2017 года Central Park – первый в своем роде мультифункциональный центр, построенный местной группой «Промресурс». Ее ядро составляет розничная сеть «Европа», которая состоит более чем из 50 торговых предприятий на территории Черноземья.
Так как компания специализируется на строительстве торгово-развлекательных центров и супермаркетов с последующей сдачей их в аренду, она не упустила возможности приобрести у города с торгов лакомый кусок земли в сердце Курска. Прежде всего, под размещение своего гипермаркета «Европа», а также для хорошего стартового рывка по дополнительным непрофильным видам деятельности, в частности ресторанной, а также связанной с работой развлекательных «островков».
«В течение многих лет на месте, где сегодня размещается Central Park, традиционно проводились различные ярмарки, торговые выставки, располагались рынки, поэтому оно, как говорится, наработанное, проверенное», – рассказывает гендиректор и собственник ГК «Промресурс» Николай Полторацкий.
Технологические премудрости
Напомним, строительство курского многофункционального центра началось в 2013 году, а уже в декабре прошлого года состоялось торжественное открытие. Миллиардные инвестиции, сжатые сроки завершения строительства – из-за всего этого может сложиться впечатление, что от начала до конца всё шло гладко, по накатанной. Но это только иллюзия, не имеющая ничего общего с реальностью. Трудностей при создании объекта такого масштаба было не избежать.
Участок в центре города – безусловно, козырная локация для торгово-развлекательного центра, но на начальном этапе реализации проекта многочисленные постройки в 10-15 м от стройплощадки сделали затруднительным использование традиционной технологии. Ситуация осложнялась еще и тем, что рядом со зданием располагались объекты культурного наследия – две водонапорных башни 1874 и 1920 годов постройки. Поэтому вбивать сваи и тем самым беспокоить курян подрядчикам не пришлось.
«Чтобы не повредить эти объекты, при строительстве применялась технология стены в грунте», – пояснила главный инженер проекта строящегося торгового центра Нина Шевцова. Суть использованной нестандартной технологии заключалась в том, что по периметру бурились скважины, которые потом заливались бетоном. Затем выбирался грунт до глубины 16 м и устанавливалась монолитная плита толщиной более 1 м. Таким образом, «выросла» своего рода стена. Она стала основой для возведения на ней металлического каркаса.
Обошлось удовольствие ни много ни мало в 8 млрд рублей. На сегодня почти все эти деньги освоены, не считая пары сотен миллионов. В компании пояснили, что доля собственных средств, направленных на реализацию проекта, составила около 20%, а 80% – это привлеченные ресурсы банка.
Западный концепт
В начале реализации проекта в X5 Retail Group считали, что Курск, несмотря на множество реализованных проектов, испытывает недостаток в продуктовых площадях. И объясняли это более высокой стоимостью аренды помещений в сравнении с другими регионами ЦФО.
По данным Knight Frank, на 1 тыс. жителей в Курске приходится почти 550 кв. м торговых площадей, что является самым высоким показателем в Черноземье. Например, в Воронеже на 1 тыс. жителей приходится 344 кв. м торговых площадей – это третий показатель после Курска и Белгорода.
Поэтому появление в Курске нового формата торгового центра было, скорее, закономерной необходимостью, чем случайностью, удачно совпавшей с бизнес-интересами. Дело даже не в том, что курский Central Park приблизил сегодня к насыщению обеспеченность города качественными торговыми площадями. Изюминка проекта – в его концепции, разработанной англичанами – Chapman Taylor. В Курске это первый семейно-досуговый центр, рассчитанный на получение удовольствия от шопинга и отдыха, удовлетворение спроса на брендовую одежду, обувь и разноплановые, собранные в одном месте развлечения.
Особой гордостью торгового центра является эксплуатируемая кровля с панорамным видом на город. Летом на ней будет размещаться бассейн общей площадью 1,5 тыс. кв. м. Зимой он трансформируется в каток. Здесь, на высоте птичьего полета (Central Park – пожалуй, самая высокая точка в городе), можно прогуливаться и релаксировать в компании расположенных повсюду «провожатых» – зеленых насаждений. Также для отдыхающих на крыше здания на Московской площади можно любоваться фонтанами, попутно «нырять» в фотобудки и наслаждаться атмосферой своего рода оазиса. Объем инвестиций в проект кровли назывался в районе 300 млн рублей.
«Прототипом Central Park послужил опыт посещения торговых центров как в России, так и за рубежом. Постарались собрать все новые веяния», – говорит Николай Полторацкий.
Перенимая европейские новшества, он подключил к созданию проекта американское архитектурное бюро RTKL, работавшее над дизайном фасада, бельгийскую компанию КСС, проектировавшую парк аттракционов. Американские горки и другие аттракционы разработали компании Zamperla (Италия), «Италпарк ЛТД», SBF-VISA Group (Италия), Walltopia Adventure (Болгария).
Что, где и когда откроется
В девятиуровневом здании общей площадью 137 тыс. кв. м два из трех подземных этажей отведено под парковку на 1,2 тыс. мест. «Платная парковка нужна не для увеличения доходной части, а чтобы отсечь людей, которые хотели бы ее использовать как гараж», – поясняют в инвестирующей компании.
Один этаж отведен под крупные магазины, в том числе продовольственный гипермаркет «Европа». Три надземных этажа занимают магазины федеральных и международных брендов. Главный принцип подбора операторов сводился к тому, что компания должна была являться лидером отрасли в своем сегменте. Такой жесткий критерий смогли пройти, например, такие компании, как H&M и Inditex (бренды Zara, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear).
Всего договоры заключены с 200 торговыми операторами. Некоторые магазины начали работу с момента открытия ТРЦ. Остальные планируют принять первых покупателей в ближайшее время – в течение двух-трех месяцев. Так, к 15 февраля стартуют продажи в магазинах Inditex и «ССС обувь», с 22 февраля – в H&M, в марте – в «Декатлоне».
Всё пространство торгового центра условно разделено на три зоны – торговую, развлекательную и ресторанную. Последние две ради удобства территориально совмещены. Торговые площади и сектор развлечений находятся в соотношении 70% на 30% соответственно.
На то, чтобы быть ярким центром увеселительной программы ТРЦ, претендует парк аттракционов Play Ventura с шестью тематическими залами для проведения детских праздников и развлекательных программ. Он расположился в двух уровнях, на четвертом и пятом этажах мультифункционального центра. Его площадь составляет 20 тыс. кв. м. В парке будут базироваться аренный лазертаг, скалодром, город-лабиринт, пиратский корабль. Также здесь расположится восьмизальный кинотеатр IMAX 3D. Американские и водные горки планируется запустить в ближайшее время. По «Дому-призраку» сейчас ведутся работы, которые завершатся к марту. К этому времени Central Park должен заработать на полную мощность.
Откуда больше всего будет «капать»?
Создатели проекта рассчитывают, что средняя суточная проходимость в будние дни может достигать 30 тыс. человек, в выходные – 50-60 тыс. покупателей.
«Торговый центр должен окупиться за ближайшие 15 лет. По факту будем смотреть. Многое будет зависеть от покупательной способности населения. Если она будет высокая, то срок окупаемости сократится», – комментирует господин Полторацкий.
Большая часть площадей уже сдана в аренду. Предполагается, что именно арендная площадь будет формировать основную доходную массу в общей «копилке». На втором месте с точки зрения финансовой отдачи наверняка будет продовольственный гипермаркет «Европа» площадью 2 тыс. кв. м. Инвестор ожидает также большой трафик в развлекательной зоне.
Понятно, что пока вести разговор о динамике продаж преждевременно – многофункциональный торговый центр проработал чуть больше месяца и не на полную катушку. В любом случае эксперты в области торговой недвижимости сходятся во мнении, что проект достаточно перспективный для Курска и позволит насытить спрос курян на одежду, обувь, качественные развлечения. Предполагается, что в течение первого года работы проект принесет владельцам существенную финансовую составляющую.
На правах рекламы
