Воронеж. 08.02.2018 – Аналитика – Вот уже более 20 лет доктор экономических наук Виктория Круглякова успешно совмещает преподавание в Воронежском архитектурно-строительном (теперь опорном техническом) университете с бизнесом в сфере консалтинга и профессиональной оценки. Штат ее компании на 80% укомплектован учениками Виктории Марковны. «Финансовый консалтинг», генеральным директором которого она является, выпускает до 1,5 тыс. отчетов об оценке в год. Виктория Круглякова также является вице-президентом Российского общества оценщиков, председателем Комитета по оценочной деятельности, судебной экспертизе, кадастру и консалтингу Торгово-промышленной палаты Воронежской области, членом общественного совета Департамента строительной политики региона. Корреспондент «Абирега» поинтересовался у Виктории Марковны, что бесценно в этом мире и как недорого скостить кадастровую стоимость.
– Во-первых, расскажите, пожалуйста, в двух словах, что собой представляет оценочная деятельность и можно ли ее считать отдельной профессией?
– Да, это, безусловно, отдельная профессия, официально признанная на законодательном уровне еще в июле 1998 года. При этом в едином классификаторе профессий она появилась 27 ноября 1997 года, поэтому ежегодно в этот день мы отмечаем свой профессиональный праздник. Законодательство постоянно меняется – мы уже прошли период государственного лицензирования деятельности оценочных компаний, который закончился в 2007 году. Затем перешли к системе саморегулирования физических лиц-оценщиков. Сейчас отрасль переходит в новое состояние – каждый оценщик должен сдать квалификационный экзамен как минимум по одному из трех направлений – «Оценка недвижимости», «Оценка движимого имущества» или «Оценка бизнеса». Предполагается, что в дальнейшем отчет об оценке конкретного типа объектов (например, недвижимости) сможет подписывать только оценщик, который сдал экзамен по оценке соответствующего вида имущества. Пока «пограничной датой», указанной в законе, остается 1 апреля 2018 года. Если эта дата не изменится, то не менее 50% оценщиков, входящих сегодня в различные СРО оценщиков, лишатся права заниматься оценкой и, скорее всего, будут исключены из СРО. Поэтому сегодня Российское общество оценщиков проводит большое количество семинаров, круглых столов, вебинаров по всей стране, чтобы помочь оценщикам подготовиться к экзаменам и остаться в профессии. Сдача экзаменов началась лишь в августе 2017 года в Москве. Также экзамен однократно проводился в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Хабаровске и Новосибирске. Учитывая географию экзаменационных точек, сдача экзамена – это не только значительное количество времени, необходимое для подготовки к нему, но и приличные финансовые затраты на оплату регистрации для участия в экзамене (5,9 тыс. рублей за одно направление, а в случае неудачи повторная пересдача экзамена пока возможна не ранее чем через три месяца с оплатой еще 2,9 тыс. рублей), а также командировочных расходов. Так что сегодня мы в очередной раз находимся в «зоне турбулентности»...
Я, как и все оценщики, сдаю экзамены. Пока сданы те, которые мне действительно интересны. Это оценка бизнеса и оценка недвижимости. Готовлюсь к сдаче третьего. Все оценщики нашей компании уже сдали хотя бы по одному экзамену.
К экзаменам в оценочной деятельности можно относиться по-разному. Конечно, первая реакция оценщиков была крайне негативной – «как это так, мы уже вступили в СРО оценщиков, работаем на рынке, а нас заставляют сдавать какие-то экзамены...» Но, справедливости ради, нужно признать, что никакого контроля уровня знаний и квалификации оценщиков при вступлении в СРО никогда и не было. По сути, любой оплативший обучение по программе профессиональной переподготовки оценщиков и заплативший взносы при вступлении в СРО мог стать оценщиком-универсалом, потратив около 100 тыс. рублей. Это привело к резкому падению качества отчетов об оценке и стоимости услуг. Кроме этого, во многих СРО появились «мертвые души» – оценщики, которые не подписывали отчеты, но использовались в статистике оценочных компаний по численности штатных оценщиков при участии в различных конкурсных отборах. По замыслу авторов идеи сдачи экзаменов, представляющих Минэкономразвития, рынок оценочных услуг должен «очиститься» от накопившихся проблем. Правда, способ, который был выбран для этого чиновниками, оказался слишком экстремальным для большинства оценщиков, поэтому Российское общество оценщиков, как самое крупное объединение оценщиков России, существующее с 1993 года, предпринимает всё, чтобы помочь оценщикам Центрального Черноземья справиться с этой ситуацией.
– Давайте разберемся – что все-таки мы оцениваем? Где услуги оценщика наиболее востребованы?
– Состав услуг постоянно меняется в зависимости от текущих условий развития рынка и законодательства. Неизменно в течение многих лет наибольший объем оценочных услуг региональных компаний приходился на оценку для целей залога (ипотечное кредитование, залог движимого имущества, ценных бумаг и интеллектуальной собственности). Постепенно к этой оценке добавилась оценка проблемных активов банков, а вот оценка для целей залога сократилась из-за создания банками внутренних оценочных структур. Также востребована оценка для целей аренды или продажи государственного и муниципального имущества. Не менее значимой является оценка в корпоративном сегменте (определение стоимости вклада в уставный капитал обществ, оценка стоимости акций и долей участников, разрешение имущественных корпоративных споров). Вследствие кризисного состояния экономики активизировались процессы банкротства и имущественные конфликты, в которых для обоснования величины требований применяются заключения оценщиков. И конечно, в последние годы получила развитие оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. Это работа «на любителя», но в условиях снижения общей емкости рынка независимой оценки, многими оценщиками эта тема активно развивается.
– Виктория Марковна, хотя мы и определились, что оценщик – это отдельная профессия, но всё равно оценка сама находится на стыке профессий общепринятых. По вашему мнению, кем все-таки должен быть больше хороший оценщик – юристом или экономистом?
– Оценочная профессия в этом плане уникальна. Набор компетенций оценщика очень широк, но методическую основу профессии составляет теория оценки как процесса исследования ценности объекта. При этом оценка недвижимости сильно отличается от оценки машин и оборудования, оценки бизнеса или оценки интеллектуальной собственности. Одновременно оценщик должен быть юристом, хорошо ориентирующимся в постоянно меняющемся правовом поле оборота активов и регулирования самой оценочной деятельности. Оценщик должен быть также бухгалтером-экономистом, потому что многие вопросы связаны с отражением имущества в финансовой отчетности, в том числе с учетом международных стандартов финансовой отчетности, с учетом процессов, которые описываются именно в бухгалтерском учете. Оценщик должен быть хорошим технарем и уметь ориентироваться в конструктивных особенностях тех же объектов недвижимости, элементов строительных конструкций, сроках службы, признаках физического износа и устаревания объекта. Профессия оценщика постоянно находится в потоке современных многогранных знаний. Кстати, наш опорный университет с февраля этого года запускает пилотный проект обучения специалистов по оценке имущества в рамках программы профессиональной оценки недвижимости.
– В русском языке существует идиоматическое выражение «субъективная оценка». Ваша задача – сделать оценку максимально объективной. Каковы стандарты, применяемые в вашей деятельности?
– К сожалению, в России регулирование оценочной деятельности утонуло в большом количестве нормативных актов, которые отчасти противоречат друг другу и мешают проведению объективной оценки. Например, сегодня существует 13 федеральных стандартов оценки, которые регламентируют всё, начиная от формы отчета об оценке и заканчивая требованиями к обоснованию применяемых для оценки данных, а также неоднозначными методическими требованиями. В этом плане существующую систему стандартизации оценки можно воспринимать как серьезный ограничитель работы профессионального оценщика. При этом системной научно-исследовательской и методической базы в России по оценочным направлениям сегодня практически не существует. Это значит, что нет единообразия в обозначениях, терминах, описаниях методов оценки и их интерпретации. Есть отдельные учебные пособия, есть добротные, но устаревшие на сегодняшний день учебники, а вот единой общепринятой научно-методической и информационной базы пока не создано. В условиях отсутствия единой информационно-аналитической системы обработки данных о рынке различных активов оценщики вынуждены сами для себя проводить экспертные опросы, обобщать их и использовать в работе как справочные материалы. Печально, но это тоже одна из проблем оценочной деятельности. Что касается организации самих работ, то единственным продуктом оценочной услуги в России сегодня является отчет об оценке. Вот этот отчет об оценке помещения (показывает толстую книжицу – прим. ред.) составлен на 85 страницах. Зачастую отчет об оценке представляет собой тысячи страниц описаний, документов и расчетов. При этом современная зарубежная практика допускает возможность выбора формата представляемого документа от краткой устной или письменной справки или заключения до подробного описания процесса оценки (по аналогии с нашими отчетами). Вот и получается, что в нашей стране сегодня важнее оказывается форма, а не содержание. При этом качественно и некачественно выполненная работа для человека, не разбирающегося в хитросплетениях требований стандартов оценки, визуально никак отличаться не будет. А уровень «субъективности оценки» пока, к сожалению, слишком часто сориентирован на нужды ее заказчика.
– Как часто оценщик становится участником в судебных спорах?
– Сегодня участие оценщика в судебных спорах регулируется не оценочным законодательством, а законодательством «О государственной судебно-экспертной деятельности». Оценщики выступают в качестве негосударственных судебных экспертов. Их статус в судопроизводстве уже не оценочный, а именно экспертный. Активность в сфере судебных экспертиз, связанных с определением стоимости объектов, повышается как следствие ухудшения финансового состояния компаний и предпринимателей. Кризис породил очень много имущественных конфликтов, основу которых составляет величина стоимости того или иного объекта. К сожалению, несмотря на то, что судебный эксперт несет уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения, негативная практика «представления интересов конкретных лиц» при оценке имущества теперь существует и в суде.
– Новой и очень популярной оценочной услугой является оспаривание кадастровой стоимости земли и зданий. Можно ли сказать, что это надолго?
– Это очень новая и поэтому модная тема. Любому владельцу недвижимости хочется платить налогов меньше, не так ли? Но должна быть какая-то планка здравомыслия. Эта планка очень подвижна – несовершенные методики кадастровой оценки, накладывающиеся на отсутствие единого информационного поля на рынке недвижимости, изначально не позволяют провести качественную кадастровую оценку. А так как всем хочется платить как можно меньше и других критериев нет, в этой оценке случается много лукавства. Тем не менее многие оценщики зарабатывают деньги именно этим видом услуг. Рынок действительно сокращается, и люди готовы к той работе, на которую в другое время не согласились бы. Что касается перспектив этого вида работ, то столь массовым он будет еще несколько лет, пока не произойдет настройка «государственной машины» проведения кадастровой оценки силами бюджетных учреждений.
– Правда ли, что оспаривание кадастровой стоимости более популярно в Москве и Московской области, чем в других регионах?
– Можно сказать и так. Во-первых, объектов недвижимости в столичных регионах больше, их стоимость значительно выше – значит, и экономический эффект от оспаривания возрастает. Это позволяет и оценщику за услуги платить больше. Во-вторых, у нас в Воронежской области цикл, на который изначально распространяется оспаривание, составляет пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге новая кадастровая стоимость определяется раз в два года. Это сделано специально, чтобы при оспаривании кадастровой стоимости бюджет страдал меньше. Соответственно, оценщики работают в таких регионах более интенсивно.
– Какова роль оценщика в спорах по семейному праву, скажем, при разводе или дележе наследства?
– Всегда были всевозможные оценки, которые мы условно называем инициативными. Например, идет какое-то досудебное разбирательство, тот же раздел имущества при разводе, какие-то споры, связанные с наследством. Сначала при вступлении в наследство идет обычная оценка, потом могут возникать конфликты, которые есть смысл разрешать в третейских судах. Это все-таки менее затратно и не так забюрократизировано, как в обычных судах. Тема сегодня тоже востребована, но не в очень большом объеме. Там контроль качества оценки сравнительно невысокий. Поэтому для определенных клиентов без претензий на высокое качество оценки, стоящие весьма скромных денег, вполне применимы.
– Как осуществляется контроль качества работы оценщика?
– Сегодня существует очень мощная система дисциплинарных взысканий в саморегулируемых организациях. На любого оценщика можно пожаловаться, если проведенной оценкой будут затронуты интересы какого-либо лица. В этом случае оценщик может получить дисциплинарное взыскание, информация эта открытая и публикуется на сайте СРО, так что любой заказчик может проверить, есть у этого оценщика взыскания или нет. Взыскания могут быть от предупреждений и штрафов до приостановки права подписи и дисквалификации на три года. В нашей организации есть выбранный нами дисциплинарный комитет, который заседает каждый месяц и рассматривает все жалобы на оценщиков. Часто эти жалобы отбрасываются как немотивированные. Если же жалоба признается обоснованной, оценщика могут вызвать на разбор полетов. Поскольку наша деятельность, как я уже сказала, очень сильно формализована, то к оценщику легко придраться, зацепившись за какое-то формальное нарушение. Поэтому отрасль, с одной стороны, сегодня имеет ограниченный объем работ и сокращающийся рынок услуг, а с другой стороны, мы находимся «под прессом государственных формальностей».
– С какой целью заказывают завышенную или заниженную оценку? Хотят обмануть банк?
– Банк в зависимости от складывающейся внешнеэкономической и внутренней финансовой ситуации зачастую готов себя обманывать. Банку очень важно разместить определенные объемы средств в виде кредитных вливаний в экономику под проценты. До кризиса 2008-2009 годов у нас страна не имела опыта последствий «надувания мыльных пузырей» в оценке обеспечения ипотечных залогов, с которыми, кстати, сталкивались и США, и Германия. До 2008 года большинство российских кредитных инспекторов не видели ничего зазорного в том, чтобы пытаться управлять стоимостью и результатом по максимуму, лишь бы выполнить свой план по объему выдачи кредитов. После 2008-2009 годов произошел разворот на 180 градусов: банки столкнулись с тем, что, оказывается, стоимость залога может оказаться намного дороже по отчету, чем в жизни. Тем более когда в кризис цены на недвижимость начинают падать, а стоимость объекта берут из отчета, составленного в докризисный период. В результате, наступив на эти грабли, банки начали пересматривать подход к стоимости залога. Создание собственных оценочных служб в банках и имело целью ввести жесткую систему внутреннего контроля над этими оценками. Психология банкиров кардинально поменялась. Сегодня банк зачастую оказывает давление на независимого оценщика не с целью повысить стоимость, а с целью ее понизить, чтобы снизить свои риски. Заложником таких манипуляций становится оценщик, который в результате этого давления вынужден обосновывать более низкий результат оценки, неприемлемый по объективным причинам для заказчика оценки.
– Кадастровую стоимость занижаем, стоимость недвижимости для залога завышаем. Так?
– Никто не говорит о том, что оценка всегда должна быть заниженной или завышенной. Ведь интересы участников процесса могут быть полностью противоположными. Например, арендатор земли хочет снизить кадастровую стоимость, а собственник в лице муниципалитета желает повысить эту величину. Каждая из сторон имеет право оспорить кадастровую стоимость. И понимание у каждой из сторон о том, какой должна быть кадастровая стоимость, противоположное. Продавец недвижимости всегда хочет продать ее дороже, а покупатель – купить дешевле. Поэтому оценщик, в идеале, должен найти «примирительную» стоимость, которая позволит найти компромисс и не сорвать сделку. Многие заказчики сегодня пытаются получить результат любой ценой и уверены, что всегда найдется оценщик, который ему в достижении этой цели «поможет». Так как эта проблема приобрела системный характер, начались попытки ввести уголовную ответственность для оценщиков. Я считаю это крайне опасной вещью. Ведь наше законодательство настолько многогранно и при этом неопределенно, а рынок сделок непрозрачен и представлен информацией далеко не лучшего качества, делать оценщика заложником этих обстоятельств, по меньшей мере, несправедливо. У нас же можно интерпретировать различные требования законодательства по-разному. И если это перевести в область уголовной ответственности, произойдет катастрофа – прежде всего, это будет использовано как серьезный способ давления на любых оценщиков, в том числе и на оценщиков, дорожащих своей репутацией и работающих «в рамках здравого смысла». Нам хватает нервотрепки, связанной с административной и дисциплинарной ответственностью, а также с квалификационными экзаменами.
– Вы являетесь сертифицированным европейским оценщиком недвижимости, сдавали там специальный экзамен. Насколько чешский экзамен было сложнее сдать, чем нынешний российский?
– Это совершенно другой формат. В России это тесты с определенным количеством теоретических вопросов и задач, которые нужно в очень ограниченное время выполнить и набрать определенное количество баллов. А в Чехии это была защита собственных отчетов, потом в течение четырех часов ты должен был самостоятельно провести оценку объекта «с нуля» и составить отчет об оценке. И уже после этого нужно было пройти собеседование с тремя членами комиссии, когда общаешься глаза в глаза. Поэтому форматы проведения экзаменов сравнивать между собой невозможно.
– Бывали ли в вашей практике случаи, когда к отчетам ваших сотрудников предъявлялись какие-либо претензии?
– За 20 с лишним лет работы, естественно, такие ситуации возникали. За эти годы мы выпустили более 15 тыс. отчетов об оценке. Естественно, попасть в какую-то сложную ситуацию по любой проведенной оценке можно по независящим от тебя причинам, ведь судьба этих отчетов связана с судьбой оцененных объектов. Когда в дальнейшем владельцы объектов попадают в сложные ситуации, достаются отчеты об оценке, вспоминаются и оценщики. Ситуации такие были. Бывает, что вызывают побеседовать в определенные структуры по поводу отчета, дать разъяснения – с кем общались при проведении оценки, кто представлял данные по объекту и т. д. Случается, что приходят разные люди, заинтересованные в оспаривании сделки с объектом, и просят пояснить что-то по отчету или отказаться от выводов, представленных в отчете.
– Что в этом случае делать?
– В этом случае мы всегда отстаиваем свои выводы. Конечно, это не может вызывать положительных эмоций, но когда ты знаешь, что изначально всё делал по-честному, относишься к этому как к части своей работы. Другое дело, что к таким ситуациям нужно быть готовыми, оценка должна быть проведена аккуратно.
– Как вы относитесь к слову «бесценный»? Это лишь метафора или, действительно, не всё в этом мире поддается оценке? И что в вашей жизни самое ценное?
– Вопрос философский. Чем старше становишься, тем более осмысленно его воспринимаешь. Оценщики любят говорить, что мера есть у всех вещей. Но ведь нельзя оценить человеческую жизнь, нельзя оценить опыт, который эта жизнь дает, и конечно, нельзя измерить любовь и дружбу. Если говорить о категории бесценного, то в моей жизни бесценны близкие люди и отношения с ними. Самое главное – это люди, которыми мы дорожим и ради которых способны на достижение самых больших целей. Всё остальное – это лишь формы и способы нашего самоутверждения в этом мире.
