Воронеж. 20.02.2018. ABIREG.RU – Аналитика – Если для европейцев такая форма недвижимости, как апартаменты в составе многофункционального центра (МФЦ), давно стала привычной, в Москве и Санкт-Петербурге она появилась около 10 лет назад, в Центральном Черноземье такой формат реализуется впервые Галереей Чижова. Какие перспективы есть у регионального рынка элитного жилья?
Реконцепция: модный тренд
Сегодня апартаменты – достаточно востребованный вид недвижимости как среди конечных покупателей, так и среди девелоперов. По словам руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, в апарт-комплексах пустует не более 2% помещений, в то время как в офисном сегменте – более 20%.
По всему миру наблюдается тенденция, когда изначально задумав офисное здание, на одной из стадий воплощения проекта его трансформируют в комплекс апартаментов.
Зачастую собственники уже введенных в эксплуатацию бизнес-центров, которые не обеспечивают достаточный уровень дохода, задумываются об изменении функционала зданий. «Эта тенденция направлена на достижение экономической эффективности, максимальной для каждого конкретного объекта», – отмечает руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер.
Как констатирует директор по развитию отдела стратегического консалтинга CBRE Мария Стольникова, на российском профильном рынке достаточно много примеров трансформации офисов в апартаменты. «Одни проекты пересматривались на стадии проектирования (ЖК «Фили Град» и МФК «Водный» компании MR Group), «превращение» других осуществлялось позднее, на этапе строительства – Atlantic Apartment, «Савеловский Сити», Mon Cher на Большой Якиманке», – говорит эксперт.
Чем для покупателя интересен формат апартаментов?
Прежде всего, престижным расположением. Главной предпосылкой появления апартаментов на российском рынке стал спрос на жилье в привлекательных районах, где нет возможности строить традиционные многоквартирные дома. «Девелоперам в этом плане открыты все двери. Не меняя целевое назначение земли, инвестор имеет возможность строить квартиры. При этом не учитываются нормативные ограничения, например плотность застройки и инсоляция. Такой проект может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно», – отмечает коммерческий директор воронежской компании «Трансферт», занимающейся, в частности, продажей апартаментов, Галина Колокольникова.
Высокая прибыльность и окупаемость комплексов, в состав которых входят апартаменты, подтверждает эффективность использования нецелевых земельных участков для строительства помещений, пригодных для жилья. Так, NAI Becar в своих апарт-проектах, куда входит «Вертикаль» в Санкт-Петербурге, гарантирует 8-10% годовых при покупке апартаментов для инвестиционных целей.
Как апартаменты «попали» в Воронеж
Из российских городов впервые апартаменты появились в Москве в 2007 году. После успешного ввода ЖК «Ярославское шоссе» в эксплуатацию, количество апарт-проектов в столице начало расти. По мнению эксперта Екатерины Тейдер, эталоном для данного рынка в России стал комплекс «Москва-Сити», «пользующийся высоким спросом».
Первой в Черноземье, кто взялся реализовать проект апартаментов, стала Ассоциация Галерея Чижова. Суть концепции проекта Резиденций заключается в совмещении в одном пространстве всего спектра услуг, необходимых для комфортной жизни. Для сравнения: концепция проекта «Москва-Сити» сходна по содержанию, но упор в ней сделан больше на деловую инфраструктуру.
Наряду со зданиями торгового и делового центров, Резиденции от Галереи Чижова являются частью единого комплекса общей площадью более 270 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м отданы арендаторам под торговлю и предоставление услуг. Жильцы апартаментов имеют возможность посещать салоны красоты, магазины, рестораны, развлекательные площадки, премиальный фитнес-клуб World Class с 25-метровым бассейном не выходя на улицу, что значительно экономит время. Кроме того, собственникам Резиденций предоставляется весь объем гостиничного сервиса.
Добавляют комфорт проживанию и премиальные «фишки»: панорамное остекление, благоустроенная солнечная терраса на высоте птичьего полета и вертолетная площадка.
Первые жильцы – первые люди бизнеса
Примечательно, что компания не планирует сдавать апартаменты в аренду, все резиденции – а их порядка 250 – выставлены на продажу. И конечно, уже нашлись желающие в них жить.
«Первыми покупателями апартаментов стали бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний, для которых имеет значение расположение жилья в престижном районе», – пояснила Галина Колокольникова. Кто конкретно купил апартаменты, в Ассоциации Галерея Чижова не уточняют.
Известно, что предлагаемая площадь варьируется от 67 кв. м до 220 кв. м, предусмотрены и двухуровневые резиденции. Кроме того, есть техническая возможность объединения нескольких помещений.
Цена престижа
В мировой практике апартаменты точно так же, как квартиры в жилых комплексах, могут иметь разный уровень престижа – от экономкласса до элитных предложений, – что сильно влияет на конечную цену. «Если мы говорим про апартаменты как объект для личного проживания, то стоимость будет зависеть от рыночных факторов, которые влияют на ценообразование на всем жилищном рынке. Однако часть девелоперов представляет апартаменты как доходный продукт, формируя цену в соответствии с потенциальной прибылью покупателей. Клиенты же, инвестируя в такой объект, анализируют его будущую доходность, которая складывается уже из других аспектов. Вид, планировка, этажность будут играть в этом случае скорее дополнительную, эмоциональную роль, или не будут играть ее вовсе», – заключает госпожа Тейдер.
И добавляет, что, например, стоимость 1 кв. м питерского проекта Vertical, приобретение номеров в котором позиционируется как готовый бизнес, формируется «исходя из доходности недвижимости, так как клиенты приобретают именно инвестиционный продукт».
Что касается проекта Резиденций от Галереи Чижова, эксперты уверены, что в Воронеже они могут составить серьезную конкуренцию элитным квартирам в ЖК и будут являться хорошим инвестиционным вложением. Специалисты в вопросах недвижимости прогнозируют, что в нашем городе Резиденции будут чаще приобретаться для статуса, мобильности в деловой среде и высокого уровня сервиса. И отмечают, что как объект для личного проживания их рассматривают те, у кого понятие комфорта связано не с индивидуализацией размещения, а с совмещенностью функционала.
