или где взять четыре населения Воронежа, чтобы хватило на все торговые центры города?
В ноябре консалтинговая компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W S&R) опубликовала рейтинг городов центральной России по привлекательности для инвестиций в сферу торговой недвижимости. Воронеж оказался в группе middle level — городов потенциально интересных, но имеющих слабые экономические показатели в целом. Впрочем, к подобным исследованиям всегда нужно относиться с долей здорового скептицизма. Местным наблюдателям очевидно, что в 2010 году Воронеж наверняка отберет звание торговой столицы Черноземья у Курска. Вот только готов ли город к этому — большой вопрос.
В начале ноября C&W S&R опубликовала данные своего исследования потенциала городов центральной России (без Москвы, с населением от 400 тыс. человек) для реализации в них проектов в сфере торговой недвижимости. Компания анализировала, в частности, индикаторы экономического положения в регионе (численность, доходы, оборот розничной торговли, объемы производства), драйверы развития (инвестиционный климат), уровень конкуренции (количество действующих и планируемых к вводу качественных торговых площадей). Воронеж в tоp-5 наиболее привлекательных городов не попал, но зато оказался в группе middle level — «середнячков», которые «могут быть потенциально интересны девелоперам и ритейлерам, но имеют слабые экономические показатели в сравнении с другими регионами». Учитывая, что в рейтинге оценивалась конкуренция на местных рынках, даже удивительно, что Воронеж попал в группу middle level, а не в risky, ведь по общей площади всех строящихся объектов торговой недвижимости город опережает, пожалуй, всех остальных участников исследования. Впрочем, в C&W S&R пояснили, что на сегодня в Воронеже, по их оценкам, общая площадь качественной торговой недвижимости еще только приблизилась к отметке в 100 тыс. кв. м. «От объема заявленных проектов в регионах, согласно методологии исследования, мы брали только 50%, поскольку никто сегодня не может дать гарантии, что все строящиеся торговые центры запустятся», — пояснили в C&W S&R.
Понятно, что к подобным исследованиям нужно относиться с долей здорового скептицизма. Потому что одно дело анализировать воронежский рынок торговой недвижимости из московского офиса C&W S&R, и совсем другое — смотреть на него, что называется, изнутри. А изнутри впечатление по поводу будущей конкуренции в городе складывается немного другое. Просто мы-то наверняка знаем, что Сбербанк, который инвестирует во все крупные торговые центры Воронежа, не намерен приостанавливать их финансирование. Поэтому в ближайшее время город вернет себе звание столицы Черноземья в сфере торговой недвижимости, которое сейчас по праву принадлежит Курску. Этот небольшой провинциальный город по количеству торговых площадей на тысячу населения близок к показателям Москвы. Со стороны это тоже, конечно, удивительно, но кто живет в Черноземье, опять же, знает, что Курск является родиной двух главных сетей макрорегиона — «Линия» «Корпорации ГриНН» и «Европа» группы «Промресурс». Понятное дело, что откуда они начинали, там и строились активнее всего. К тому же, есть в Курске и другие местные амбициозные девелоперы, в частности, Вадим Полунин. Но в 2010 году Воронеж соседа обгонит, это наверняка. Просто масштабы проектов у городов разные. Все-таки в Воронеже строятся сразу три комплекса с площадью за 100 тыс. кв. м («Град», «Галерея Чижова», «Максимир»). А «Град» так и вовсе, с площадью в 196 тыс. кв. м, входит в пятерку крупнейших девелоперских проектов страны. Как все они будут сосуществовать — очень интересно, особенно учитывая тот факт, что достраивается еще и «Арена» (50 тыс. кв. м), с подбором сильных арендаторов, а впереди еще и строительство «Меги», землю под которую уже купил шведский концерн IKEA. К тому же, по данным Сбербанка, действующих качественных торговых объектов в Воронеже на начало еще 2008 года было 130 тыс. кв.м, а ведь за прошедшие почти два года добавились еще и DIY-ритейлеры «Твой дом» площадью 80 тыс. кв. м и Castorama на более чем 10 тыс. кв. м.
Трудно понять, хватит ли воронежского рынка потребления на все действующие и строящиеся торговые объекты города. Хотя кое-какие интересные наблюдения можно провести уже сейчас. Дело в том, что у всех проектов есть прогнозы по собственной посещаемости. Так, у «Максимира» она ожидается на уровне 20 тыс. человек в день, у «Града» — 30 тыс. в будни и 60 тыс. человек в выходные, у «Арены» — 20 тыс. в будни и до 40 тыс. человек в выходные, у «Галереи Чижова» также запланировано не менее 30 тыс. посещений в день. На четыре этих проекта в день получается, если округлять, порядка 120 тыс. человек. В месяц — 3,6 млн человек. Другими словами, за месяц только четыре основных строящихся объекта Воронежа рассчитывают на поток посетителей, более чем втрое превышающий население города! А ведь есть еще действующие торговые центры…
Эти цифры каждый может воспринимать по-своему. Один из основных девелоперов города, который и посоветовал мне их проанализировать, отметил в разговоре: «Я прекрасно понимаю, что борьба за посетителя будет жесткая. И все остальные участники рынка это понимают. Но кто из нас выиграет, сейчас наверняка не скажет никто, хотя каждый в душе уверен в своей победе». Впрочем, есть вероятность, что воронежцы, может быть, не в полной мере, но оправдают ожидания всех девелоперов. На этот счет есть серьезные исследования рынка, а та же IKEA не случайно столь настойчиво стремится зайти к нам уже с 2005 года, несмотря на растущее число торговых объектов в городе. Кстати, даже без глубокого анализа можно сделать одно забавное наблюдение о потенциале Воронежа. Ведь у нас работает уже четыре ресторана McDonald’s, в то время как во всем остальном Черноземье до сих пор нет ни одного (!). По «индексу McDonald’s», может быть, и не стоит делать серьезных выводов, но он по-своему показателен. И если уж говорить о драйверах развития региона, которые анализировались в исследовании C&W S&R, для Воронежа одним из ключевых уже сегодня стал рынок торговой недвижимости.
Евгений ТИМОШИНОВ
Inside, №1 ноябрь 2009
